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墨田区レジ用地・草加市レジ第1号ファンド第1回
墨田区八広・草加市松原 他

募集概要

東京都墨田区八広に所在するレジデンス用地(物件①-1)と埼玉県草加市松原に所在するレジデンス1棟(物件①-2)の2物件(総称して物件①)を共同担保、及び東京都文京区本郷に所在するマンション1室(物件②)を担保とする「シニアローン(物件①)/メザニンローン(物件②)」への投資となります。物件①の2物件を所有する総合不動産会社AJ(貸付先1)に6,000万円、物件②を所有する総合不動産会社A(貸付先2)に10万円、合計6,010万円の貸付を行います。

 

※貸付型の案件においては、行政当局からの指導により担保不動産・借入人の詳細を伏せる必要があり、当該写真はイメージです。

募集総額 60,100,000円
運用タイプ 貸付( シニア/メザニン )
貸付先数 2
予定利回り(年換算) 5.0%
予定運用期間 13ヶ月
投資実行予定日 2018/11/20
匿名組合の償還予定日 2019/12/20
償還方法 元本 13ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還
担保 有り(抵当権/根抵当権)

参考収益比較

投資金額 OwnersBook 銀行定期預金 差分
5万円の場合 2,567円 4円 2,563円
10万円の場合 5,134円 8円 5,126円
30万円の場合 15,409円 26円 15,383円
50万円の場合 25,682円 43円 25,639円
100万円の場合 51,368円 86円 51,282円
※受取収益は、税引前の金額になります。按分計算時に誤差が出る場合があります。
※銀行定期預金は年利0.010%として比較しています。

配当スケジュール

(入力中の応募予定金額に投資した場合の配当スケジュールです。)
配当予定日 元利支払日 利息(予定) 利全 元本(予定) 元全 合計 全計
2019/01/20 2018/12/31 ¥560 336986 ¥0 0 ¥560 336986
2019/04/20 2019/03/31 ¥1,230 739726 ¥0 0 ¥1,230 739726
2019/07/20 2019/06/30 ¥1,244 747945 ¥0 0 ¥1,244 747945
2019/10/20 2019/09/30 ¥1,258 756164 ¥0 0 ¥1,258 756164
2019/12/20 2019/11/30 ¥842 506505 ¥0 0 ¥842 506505
2019/12/20 2019/11/30 ¥0 0 ¥100,000 60100000 ¥100,000 60100000
合計   ¥5,134 ¥100,000 ¥105,134

※ご注意、配当予定日は前後する場合があります。元本・利息額は1円未満は切り捨て、按分計算時に誤差が出る場合、また、最終償還時に調整される場合があります。源泉税考慮前。

  • 貸付先1
  • 貸付先2

物件リスク分析

ロケーション 東京都墨田区八広(物件①-1)・埼玉県草加市松原(物件①-2)
稼働率単位:% 91%(物件①-1:レジデンス用地のため対象外・物件①-2:91%)
スポンサー クレジット 設立3年超の不動産保有会社

財務構造

OwnersBook
評価額
¥94,300,000
シニアローン OwnersBookから 63.6% ¥60,000,000

物件概要

物件①は以下の2物件から構成されます:
・物件①-1:東京都墨田区八広に所在するレジデンス用地
・物件①-2:埼玉県草加市松原に所在するレジデンス1棟

 

1. 建物状況

物件①-1:
本土地はレジデンス用地であり、2018年10月24日現在、本土地上に建物は存在しておりません。

物件①-2:
1984年9月に建築された地上4階建の建物1棟(*1)となります。維持・管理の状況は普通です。

*1 総合不動産会社AJによれば、本件建物は建築確認を取得しておりますが、検査済証は未取得とのことです。また、車庫部分の事務所転用等(1階)やプレハブ倉庫増築(屋上;未登記)により基準容積率を超過している、とのことです。

 

2. 交通・接近条件

物件①-1:
東京都墨田区八広に位置しており、京成電鉄押上線へのアクセスが可能な立地です。

物件①-2:
埼玉県草加市松原に位置しており、東武鉄道伊勢崎線(スカイツリーライン)へのアクセスが良好な立地です。

 

3. 賃貸借の状況

物件①-1:
本土地はレジデンス用地であり、2018年10月24日現在、本土地上に建物は存在しておりません。

物件①-2:
1階及び2階(一部)を店舗、2階(一部)から4階を住居として賃貸しております。2018年10月24日現在、店舗部分の稼働率は100%、住居部分の稼働率は約83%であり、建物1棟としての稼働率は約91%となります。現行月額賃料(共益費込み)の坪単価は4,300円程度(店舗部分)及び6,300円程度(住居部分)となっており、外部専門家により査定された新規月額賃料(共益費込み)の坪単価は3,600円程度(店舗部分)及び6,400円程度(住居部分)となっております。

 

4. 物件評価額

物件①(物件①-1及び物件①-2の合計):
OwnersBook評価額は、外部専門家による査定額を参考に、共同担保を構成する2物件合計で9,430万円と査定しております(*2)。今回の物件①に対する募集金額は、そのうちの約63.6%となります。

*2 各物件のOwnersBook評価額は、外部専門家による各物件の査定額を参考に、以下の通り査定しております:
・物件①-1:4,750万円
・物件①-2:4,680万円(*3)

*3 OwnersBook評価額及び外部専門家による査定額は、基準容積率を超過している部分の収入を不算入とした査定年間収入をベースに評価しております。

 

貸付条件

貸付先 総合不動産会社AJ
貸付金額 60,000,000円
貸付タイプ シニアローン
利息の利率(予定・年換算) 5.0%
予定貸付期間 13ヶ月
返済予定日 2019/11/30
返済方法 元本 元本一括
利払 毎四半期(3月・6月・9月・12月末)
早期返済
担保 債権額6,000万円の抵当権(第一順位)を本貸付実行時に設定致します。

案件担当者からのコメント

案件担当Sです。

 

物件①-1が所在する東京都墨田区八広は、最寄り駅である京成電鉄押上線・八広駅の背後に中小規模の一般住宅や中低層の共同住宅が集積し、小規模な作業所や工場等が混在する住宅地域となっています。京成電鉄押上線が直通する都営地下鉄浅草線にて日本橋・銀座・新橋へのアクセスが便利で、沿線には多くの中学高校・大学・専門学校等が存在することから、高い住宅需要が存在しているエリアです。

 

物件①-2が所在する埼玉県草加市松原は、最寄り駅である東武鉄道伊勢崎線(スカイツリーライン)・獨協大学前<草加松原>駅を中心に商業施設や市の行政施設が展開し、その背後に中小規模の一般住宅や中高層の共同住宅が集積する住宅地域となっています。東武鉄道伊勢崎線(スカイツリーライン)が直通する東京メトロ日比谷線及び同半蔵門線にて、銀座・日比谷・霞が関・六本木及び大手町・表参道・渋谷へのアクセスが便利で、最寄り駅及び沿線に多くの中学高校・大学・専門学校等が存在することから、高い住宅需要が存在しているエリアです。

 

貸付先1である総合不動産会社AJは東京都渋谷区に所在しております。主な事業は、①シェアハウス事業(開発・保有・運営)、②不動産投資事業、③不動産仲介事業(賃貸・売買)、④不動産管理事業となります。過去3期にわたって安定して経常利益及び当期純利益を計上しております。

 

本貸付について:

①総合不動産会社AJの事業資金である限り、資金使途についての定めはありません。

②総合不動産会社AJによると、返済原資として、他の金融機関等からの借入、物件売却等を想定している、とのことです(*4)。

 

*4 総合不動産会社AJへのヒアリングに基づくもので、約定の条件ではありません。

金融商品取引法に基づく広告に記載するべき内容

① お客様が支払うべき手数料、報酬その他の対価に関する事項について

  (詳細は、投資口座の開設時にご確認頂いております重要事項説明書の「手数料などの諸費用について」をご参照下さい。):


ロードスターファンディング株式会社(LDF社といいます。)は、本案件に関して、借入人から融資手数料相当額(貸付金額の2%を上限とします。)を頂きます。

 

② お客様の出資した元本について:

 

本匿名組合契約による出資は、元本が保証されているものではありません。すなわち、LDF社は、匿名組合員であるお客様の出資金を本案件の営業のために用いるものとし、お客様への利益配当及び出資金の返還のための原資は、本営業により生じる収入から事業の実施に伴い発生した費用・損失等を控除した残額となり ます。このため、本営業の収益が悪化した場合、又は予想以上に費用・損失等が発生した場合には、お客様への利益分配のみならず出資金の返還に支障を来たす恐れがあります。

 

③ 金融商品取引に関する重要な事項及びお客様の不利益となる事実について:

 

下記の主なリスクがあります。
・借入人の財務状況・信用状況の悪化又は倒産のリスク
・営業者の信用状況の債務不履行のリスク
・担保となる不動産に関するリスク ※

※不動産には、テナントの退去、賃料相場の下落、管理費用の増大等の要因により純賃料あるいは価格が低下するリスクがある他、自然災害による価値の毀損、物件の瑕疵に基づく損害の発生等のリスクがあります。
・匿名組合員の地位の流動性が限定的であること
・利益の分配、出資金の返還事務に伴うリスク
・匿名組合契約は、クーリング・オフの対象にならないこと

 

④ ロードスターキャピタル株式会社(以下LDS社といいます。)が加入する協会等の名称:


加入協会 一般社団法人 日本投資顧問業協会
指定紛争解決機関 特定非営利活動法人証券・金融商品あっせん相談センター
    所在地:東京都中央区日本橋茅場町2丁目1番13
    電話番号:0120-65-5005

 

⑤ LDS社及びLDF社が取り扱う商品あるいは提供する業務に関して契約を締結される場合には、お客様に事前に交付する書面等により、契約及びその業務の内容を十分にご確認の上ご検討ください。

投資家登録を完了されたお客様のみ閲覧可能です。是非ご登録をご検討ください。

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申し込み総額

60,100,000

募集金額 60,100,000円

100%

申し込み人数

202

残り時間

募集完了

募集期限 2018/11/13