IRR（内部収益率、Internal Rate of Return）はプロジェクト投資の一つの投資指標です。IRRは、正味現在価値と同様、プロジェクトが創出する全てのキャッシュフローの現在価値を考慮するという特徴があります。

投資期間のキャッシュフローの正味現在価値（NPV）が0となる割引率をIRRと定義されます。投資家は投資期間のキャッシュフローからIRRを計算し、IRRが一定の値を超えていれば検討に値する投資と言えます。 一定の値とは投資の資金調達コスト（WACC）を基準に定めるケースが多く使われます。

一般的には、割引率を考慮している点や、キャッシュフローが不安定な投資案件であっても、期間が異なる投資商品であっても投資案件を比較できる点で、「利回り（単利回り）」よりもIRRの方が優れた分析方法と言えます。

特にキャッシュフローの金額や生じるタイミングが毎年異なる投資案件を判断する場合、割引率が重要な判断材料となるため、IRRは重宝されています。不動産投資は購入・管理運営・売却といった各フェーズでキャッシュフローがイレギュラーに生じるため、IRRが一般的な投資判断材料の一つとなります。

「投資指標」のブログ記事も併せて、ご参照ください。