極度額とは?意味の解説から根抵当権の極度額を変更する方法を解説

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極度額とは、「根抵当権により担保することができる債権の合計額の限度」を意味します(民法第398条の2第1項)。不動産投資の初心者の方が極度額を理解するためには、「抵当権」や「根抵当権」といったことも同時に理解しておく必要があります。

今回は、根抵当権における極度額の基本的な意味を解説し、それがどのように決められているか、またその増額や減額の際の手続きについて解説します。

極度額とは?

例えば不動産購入の際にローンを組むと、資金の返済を担保するために、金融機関はその不動産に対して「抵当権」を設定して登記します。これが「普通抵当権」です。そしてローンを返済し終えると抵当権の抹消登記を行う必要があります。

しかし、何度も銀行からお金を借り入れ、返済するような場合、その都度抵当権を設定し、返済満了ごとにその抵当権を抹消するのは面倒です。そこで、銀行がお金を貸す金額の上限を決め、その金額の範囲内なら何度借りたり返したりしても、抵当権はそのまま維持できる仕組みが設けられています。これが「根抵当権」であり、銀行がお金を貸す合計額の上限が「極度額」です。

通常の抵当権ではマイホーム購入時の住宅ローンのように特定の債権を担保するのに対し、根抵当権は、個別の債権ではなく、債務者との継続的取引から生じる不特定多数の債権を極度額の範囲内で担保します。そのため、特定の債権の弁済が完了すれば抵当権は自動的に消滅するのに対し、特定の債権の弁済が終わっても、将来発生する債権を担保するために根抵当権は残ります。根抵当権を抹消するには金融機関と根抵当権設定契約を解除する必要があります。

不動産投資のための融資においては、抵当権と根抵当権、どちらも設定が可能です。不動産投資のための融資を1度だけ受けるということであれば、抵当権の設定ということになります。しかし、不動産の経営を続けていくうちに、維持費や修繕費など追加で費用がかさむことを考え、今後更に融資を受けるとなると新たに抵当権を設定しなくてはなりません。その場合は登記費用や手間が余計にかかってしまいます。

これに対し、「銀行取引による一切の債権」を担保するものとして根抵当権の設定をする場合は、極度額の範囲内であれば、新たに抵当権を設定する必要もなく、銀行から追加融資を受けることができます。根抵当権は、この点において便利であると言えます。

根抵当権においては、被担保債権の内容が変動する可能性を持ち、その範囲が明確になっていないために、極度額を契約の時点で決めておく必要があります。

根抵当権の極度額を変更する方法

根抵当権の極度額の変更に関して、民法では2つの条文が定められています。民法第398条の5と、民法第398条の21です。

まず、民法第398条の5では、根抵当権の極度額は、利害関係者の承諾を得た上であれば変更することが可能であると定められています。元本の確定前か後かは関係ありません。この変更は、根抵当権者と根抵当権設定者との合意が必要であり、さらに、その変更によって影響を受ける後順位担保権者などの承諾が必要となります。これについては増額も減額も可能です。

一方で、民法第398条の21では、元本の確定後に根抵当権設定者によって減額請求が可能であると定められています。これは極度額が減額されることは後順担保権者にとって不利益ではありませんので、、利害関係者の合意は必要ではありません。この減額請求権はいわゆる「形成権」であり、根抵当権設定者の意思表示のみで効力が生じます。

補足ですが、一般的に根抵当権設定者の立場からすると極限額はより高いほうが好ましく、根抵当権者の立場からすると極度額は低いほうが好ましいとされています。
銀行が土地建物に根抵当権を設定して融資し、借り手が融資を返せない状態になった場合、銀行は根抵当権が設定された土地と建物を売ってローンを回収しますが、仮に1000万円の価値の土地建物に極度額を1000万円とした根抵当権を設定して、1000万円融資した場合には、融資した当時より土地建物の価値が低下して回収額が融資した1000万円を下回ってしまうリスクがあります。
一方で、1000万円の価値の土地建物に極度額を800万円した根抵当権を設定して、800万円を融資した場合であれば、融資した土地建物の価値の下落が800万円までに収まっていれば、土地建物を売ることで融資した全額を回収できる可能性が上がります。

それでは、増額する場合と減額する場合に分けて解説していきます。

増額する方法

極度額を増額する場合、民法第398条の5に則って手続きをすることになります。具体的には、根抵当権者と根抵当権設定者が極度額を増額変更する契約を締結し、これに利害関係者から極度額の増額変更承諾書を受領することで極度額が増額変更されます。なお、極度額の増額変更についての登記は、すでに登記されている根抵当権設定登記に枝番号をつけて一体の登記として扱われる付記登記によってなされます。

減額する方法

極度額を減額する場合、民法第398条の5によるものと民法第398条の21によるものの2通りのパターンが考えられます。
前者の場合は、増額の場合と同様の手続きとなります。
後者の場合、まず元本確定が必要となります。元本確定とは、その時点における債権額(債務額)を確定させることです。つまり、それ以降発生する債権は担保されなくなるという手続きのことを指します。元本を確定すると、元本に比べて極度額が高すぎる場合があります。根抵当権設定者は、現存する債務の額と以後2年間に生ずる利息・その他の定期金、債務の不履行による損害賠償(遅延損害金)の額とを加えた額までの減額を請求することができます。
前者と異なり、減額請求は根抵当権設定者の意思表示のみで効力が生じますので、根抵当権者と根抵当権設定者の間で減額変更についての契約書を締結する必要はなく、根抵当権設定者が、根抵当権者に対して、極度額の変更を請求する通知書を送付することで極度額が減額変更されます。
なお、なお、極度額の減額変更についての登記は、増額変更についての登記と同様、付記登記によってなされます。

不動産投資ローンを組む前に知っておくべき極度額

根抵当権の極度額は、不動産投資をする際には知っておきたいポイントです。普通抵当権にも根抵当権にもそれぞれメリット・デメリットがあります。ご自身が今後どのように不動産経営をしていきたいか考えた上で、メリットの多い方を選ぶことをお勧めします。

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事業者向け不動産担保ローンの必要書類とは

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事業を営む方にとって、運転資金や設備投資資金の確保は悩ましい問題です。そのようなケースで有力な手段になるのが、金融機関が事業を営む方を対象に提供している「事業者向け不動産担保ローン」です。

事業者向け不動産担保ローンは不動産を担保にすることで、大きな金額を有利な金利で借入することができます。しかしながら、いざ「不動産担保ローンを利用しよう!」と決意したとしても、1つ押さえておくべき重要なポイントがあります。

それが、事業者向け不動産担保ローンの「必要書類」です。事業者向け不動産担保ローンの利用時には、どのような書類が必要になるのでしょうか。今回は、事業者向け不動産担保ローンの必要書類について、わかりやすく解説します。

事業者向け不動産担保ローンの必要書類とは

事業者向け不動産担保ローンの必要書類は、融資実行の可否を判断するための審査で利用されます。事業者向け不動産担保ローンの一般的な必要書類は下記のとおりです。

なお、以下では、事業者が法人の場合を例にご説明します。個人事業主を対象とした「事業者向け不動産担保ローン」では法人に関する証明書類(商業登記簿謄本、決算書、印鑑証明書)に代えて、個人に関する証明書類(住民票、確定申告書、印鑑証明書)が必要書類に含まれるのが一般的です。
 

<事業者向け不動産担保ローンの必要書類>
1.法人格を証明するための書類
2.印鑑証明書
3.決算書
4.不動産関係書類

事業者向け不動産担保ローンでは、

・法人に関する審査
・不動産に関する審査

という2つのポイントで審査が行われます。したがって、当事者(法人・個人)に関する審査のみの自動車ローンやクレジットカードなどの利用よりも必要書類が多くなりますので、あらかじめ注意しておきましょう。

では、具体的な必要書類とその準備方法を解説していきます。

事業者向け不動産担保ローンの必要書類

 事業者向け不動産担保ローンを利用する際の具体的な必要書類は、下記のとおりです。

事業者向け不動産担保ローンの具体的な必要書類

【法人関連】
①商業登記簿謄本(1部 3ヶ月以内のもの)
②決算書3期分(設立から3期未経過の場合は、設立後の決算書)
③印鑑証明書(1部 3ヶ月以内のもの)

【不動産関連】
①不動産鑑定評価書
②法務局備付資料(不動産登記簿謄本、公図、建物図面等)

不動産鑑定評価書がない場合は、以下の追加資料が必要です。
・担保不動産を特定できる資料
・貸借条件一覧表(レントロール)
・建物管理費に関する資料
・保険金額に関する資料
・固定資産税及び都市計画税に関する資料(納税通知書の写し等)

事業者向け不動産担保ローンの必要書類を用意する際のポイントは、「商業登記簿謄本」「不動産登記簿謄本」「公図」「建物図面」の4つでしょう。これらの書類は日常的に目にすることがないため、準備に戸惑ってしまう方も多いと思います。それぞれの入手方法をご説明します。

商業登記簿謄本、不動産登記簿謄本

商業登記簿謄本、不動産登記簿謄本は、管轄の法務局で入手することができます。ただし、わざわざ窓口に出向くと手間がかかってしまうので、必要に応じて「オンライン請求」を利用しましょう。

オンライン請求とは、インターネット上で交付を請求し、郵送または窓口で書類を受け取る手続きのことです。オンライン請求を利用すれば、自宅で簡単に商業登記簿謄本、不動産登記簿謄本を請求することができます。手数料は、郵送の場合で1通500円、最寄りの法務局で受け取る場合で1通480円となります。 

公図、建物図面

公図とは建物や道路の単位ごとに書かれた通常の地図と異なり、土地の単位ごとに書かれた特別な地図のことです。建物図面は、建物の構造を表す設計図です。公図と建物図面は、商業登記簿謄本、不動産登記簿謄本と同様法務局で入手することができます。

ちなみに、公図と建物図面もオンライン請求に対応していますので、商業登記簿謄本、不動産登記簿謄本と併せて申請すると良いでしょう。手数料は、郵送の場合で1通450円、窓口で受け取る場合で1通430円となります。

事業者向け不動産担保ローンを利用する際は、上記の書類が必要になります。ただし、上記書類は審査の状況によっては異なる場合があります。あらかじめご注意ください。

個人が所有する物件を担保とする物上保証も可能

事業者向け不動産担保ローンを法人に融資する場合、物上保証として個人の所有不動産を担保にすることが可能です。その場合の必要書類は、上記のケースと少し異なります。具体的には下記の書類が必要となります。

【法人関連】
①商業登記簿謄本もしくは履歴全部事項証明書(1部 3ヶ月以内のもの)
②決算書3期分(設立から3期未経過の場合は、設立後の決算書)
③印鑑証明書(1部 3ヶ月以内のもの)
④通帳の写し

【不動産関連】
①不動産鑑定評価書
②法務局備付資料(不動産登記簿謄本、公図、建物図面等)

不動産鑑定評価書がない場合は、以下の追加資料が必要です。
・担保不動産を特定できる資料
・収支実績表
・貸借条件一覧表(レントロール)
・建物管理費に関する資料
・保険金額に関する資料
・固定資産税及び都市計画税に関する資料(納税通知書の写し等)

【物上保証人関連】
①本人確認書類
②納税証明書(所得税)
③住民票
④印鑑証明書

物上保証の場合の必要書類として、物上保証人の所得証明書は不要です。ただし、納税証明書の提出が必須となっている点に注意が必要です。

納税証明書の提出がなぜ必要なのかというと、法律上、登記されている抵当権に対し、国税等の租税債権が優先することになっているからです。つまりわかりやすくいうと、税金の滞納があるとその分抵当権の価値が低くなることになります

このような背景から、事業者向け不動産担保ローンで個人保有不動産を物上保証とする場合は、納税証明書の提出が必要となります。また、貸付期間中に納税タイミングが来た場合は、納税証明書の再提出が必要となりますのであらかじめご注意ください。

事業者向け不動産担保ローンの必要書類を揃える上での注意点

事業者向け不動産担保ローンの必要書類は多く、審査の状況によっても異なる場合があります。その際に注意すべき点が、「書類の用意にかかる日数」です。

事業者向け不動産担保ローンの必要書類の中には、準備に時間がかかるものもあります。もちろん、直接法務局に出向いて書類を揃えられるのであれば時間を要しませんが、オンライン請求や郵送で申請した場合は、どうしても日数がかかってしまいます。

用意に時間を要すれば要するほど、融資を受けられるまでの日数が長くなってしまうため、お急ぎの方は書類の用意にかかる時間を想定し、できる限り早めに準備を開始するようにしましょう。

また、不動産鑑定評価書がない場合、別途資料が必要となります。しかしながら、手続きを進める上では、不動産鑑定評価書を用意したほうがよりスムーズに申込できる可能性があります。

不動産鑑定評価書は、不動産鑑定会社に作成を依頼することで用意できますので、事業者向け不動産担保ローンを検討中の方は併せて確認しておきましょう。

まとめ

事業者向け不動産担保ローンの必要書類は他のローンより多く、「揃えるのがめんどくさい…」と感じてしまう方もいらっしゃるかもしれません。また、日常的に目にすることのない書類が多く、戸惑ってしまう場合もあるでしょう。

しかしながら、書類の準備は法務局で入手可能なものが多いため、大きな手間を要するケースは少ないと思います。

この記事のポイントをまとめると、

・登記関係書類の準備は、オンライン請求が便利
・個人保有の不動産を物上保証にすることも可能
・お急ぎの方は郵送の日数に注意した上で、可能であれば法務局で直接手続きを行う
・不動産鑑定評価書を用意したほうが、申込はスムーズ

という4点です、しっかりポイントを押さえ、準備不足のないように注意しましょう。

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根抵当権とは?元本確定や設定者、譲渡方法を解説

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不動産投資を行うにあたり、金融機関からの融資を受けることはほぼ必須です。その際、金融機関は通常、資金の返済を担保するために、その不動産に対して「抵当権」を設定し、登記します。抵当権にはマイホーム購入時に住宅ローンを借りる際に一般的に設定されるような普通抵当権と、根抵当権の2種類があります。

今回は、普通抵当権と根抵当権の違いと、根抵当権の元本確定や根抵当権設定者、根抵当権の譲渡など、不動産を運用する上で必要な知識について、詳しく解説していきます。

普通抵当権と根抵当権

金融機関が住宅ローンなど特定の融資をする際に、担保として土地や建物に普通抵当権を設定した場合、金融機関は借り手がローンの返済ができなくなったときに、土地や建物を強制的に売却し、その代金から融資したお金を回収することが可能です。

そのため、土地や建物の価値がある限り、金融機関は借り手の資金繰りを心配することなく返済期限までお金を貸し続けることができます。

借り手が返済期限までに特定の融資(融資①)の返済を完了すると、融資①の担保として設定した普通抵当権も同時に消滅します(「抵当権の附従性」といいます。)ので、融資①の普通抵当権の抹消手続きを行います。

次に同じ金融機関から別の融資(融資②)を受けるケースを考えてみます。融資②を担保するため、同じ土地や建物に普通抵当権を設定する場合、新たに抵当権を設定し、登記する必要が生じます。

この場合、前の融資(融資①)の担保のために設定した普通抵当権の登記を抹消せずに、融資②の担保として流用することはできません。そして、当然、融資②に対して設定した普通抵当権についても、別の融資の返済が完了したら抹消手続きを行う必要があります。

このように、融資を受けるたびに設定登記を行い、返済が完了したら抹消するということを繰り返していては、手間も費用もかかってしまいます。

そこで、一定の範囲内の不特定の債権(「銀行取引による債権」などと表現します。)について、決められた金額内であれば、ある不動産に設定された同一の抵当権を担保として、融資などの取引を繰り返せる仕組みが設けられています。

このように、一定の範囲内の不特定の債権を、決められた金額内において担保するためにある不動産に設定された抵当権のことを、根抵当権といいます。また、その根抵当権を行使することができる金額の限度額のことを極度額といいます

不動産投資においては、普通抵当権と根抵当権、どちらも設定が可能です。ただ、例えばリフォームをするために追加で同一の金融機関から融資を受ける必要があるかもしれないといった場合には根抵当権を設定するのが便利かと思われます。

根抵当権の元本確定とは

ここからは、根抵当権を知る上で、合わせて知っておきたい知識を解説していきます。まずは、普通抵当権にはない考え方である「元本確定」についてです。

先ほど述べたとおり、根抵当権は、極度額内であれば何度もお金の貸し借りをしてもよいということでした。

ところが、何らかの理由で根抵当権を消滅させたいということが発生します(金融機関と不動産会社との間で、初めから3年契約で根抵当権を設定していて、設定期間満了となった場合やある融資の返済が滞り、不動産を強制的に売却して代金から融資したお金を回収したいような場合など)。

このとき、根抵当権を消滅させる時点で未返済額がいくら残っているか、それをいつまでに返すかを明確にすることを、根抵当権の「元本確定」といいます

元本確定とは、その時点における債権額(債務額)を確定させることです。つまり、それ以降発生する債権は担保されなくなります。また、元本確定は一度行うと、撤回することができません。すなわち、元本確定した時点で、根抵当権は普通抵当権になるということです。
 

根抵当権者と根抵当権設定者の違い

続いては、根抵当権者と根抵当権設定者について解説します。

根抵当権者

登記された根抵当権により、融資したお金を担保できている人のこと。通常は融資における債権者です。

根抵当権設定者

根抵当権者とは逆に、登記された根抵当権により借りているお金を自己が所有している不動産を担保として提供している人のこと。融資における債務者がこれに当たることが多いです。

また、根抵当権を含む抵当権は債務者自身の財産ではなく、第三者の財産に対して設定されることもあります。この場合、根抵当権設定者に当たるのは第三者であり、借金をしているわけではないが、他人の借金のための責任を自分の所有物によって保証しているということから、「物上保証人」とも呼ばれます。

根抵当権の譲渡の2つの方法

続いて、根抵当権の譲渡について解説していきます。根抵当権の譲渡とは、根抵当権者が、根抵当権をほかの人や機関に受け渡すことです。

譲渡の方法は、「全部譲渡」、「分割譲渡」、「一部譲渡」の3通りあります。

全部譲渡

根抵当権のすべてを譲受人に譲渡することです。全部譲渡すると、譲渡人の債権はこの根抵当権により担保されなくなり、譲受人の債権が担保されることとなります。

分割譲渡

根抵当権を2つに分割し、その一方を他人に譲り渡すことです。分割した根抵当権はそれぞれの根抵当権者ごとに独立したものとなるため、それぞれの極度額を決める必要があり(合計すると元の根抵当権の極度額)、譲渡人、譲受人はそれぞれの極度額に応じた自己の債権が担保されることとなります。

一部譲渡

根抵当権を分割せず、譲渡人と譲受人が根抵当権を共有する形になるように、根抵当権の一部を譲り渡すことです。根抵当権の極度額はかわらず、譲渡人と譲受人はそれぞれの債権額の割合又は譲渡人と譲受人が取り決めた割合に応じて自己の債権が担保されることとなります。

なお、根抵当権の譲渡の際には、根抵当権設定者は必ず譲渡に承諾するかどうか確認されます。その理由としては、根抵当権は不特定の債権を担保するものであるため、設定者を無視して譲渡されてしてしまうと、設定者が予測していなかった不利益を被る可能性(担保をつけるつもりがなかった債務に担保がついてしまう)があるからです。

但し、元本確定後については担保されている債権が特定していますので、根抵当権設定者の承諾は不要です。

根抵当権設定の具体例

5,000万円のマンションを購入して不動産投資を行う際に、3,000万円の不動産投資ローンを組むとします。

この際、この3,000万円の債務に対する担保として5,000万円のマンションに普通抵当権を設定することが可能ですが、追加でリフォームをしたい場合など新たに2,000万円の融資を受ける際、たとえこのマンションに担保になっている価値以外に2,000万円の価値が残っていたとしても(担保余力といいます。)、この2,000万円の債務に対して、再度抵当権を設定する必要が生じてしまいます。

このマンションに極度額5,000万円として根抵当権を設定して、3,000万円を借りた場合、その後、新たに抵当権を設定することなく、追加で2,000万円まで借りることができます。例えば、購入後のリフォームで500万円、2年後に修繕費で300万円の資金が必要になった場合、いずれも新たに抵当権を登記せずに借りることができます。

また、仮に3年契約で根抵当権を設定していて、契約期間満了となった場合、その時点でいくらの返済義務が残っているのか、それをいつまでに返済するのかをはっきりさせ、元本確定を行います。元本が確定すれば、普通抵当権と同じ扱いになります。

不動産運用の上で欠かせない根抵当権

根抵当権についての理解を深めていただけたかと思います。お金の借り入れや返済を何度も行う際、普通抵当権に比べ根抵当権は登記に関するかなりの手間を省くことができ、不動産運用の際に非常に心強いものとなります。皆さんもぜひ根抵当権を活用し、不動産運用の効率化を図ってみてはいかがでしょうか。

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