信託受益権とは?信託受益権は担保に設定できるのか

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資産の流動化に伴い、売買されるケースが増えた「信託受益権」ですが、まだまだ知らない方が多いのも現状です。また、信託受益権は財産権としての性質を有しているため、「信託受益権を担保に資金を借入できるのか」が気になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

この記事では、信託受益権の概要と取り扱い、信託受益権を担保に設定することができるかどうかなど、様々な視点から解説していきます。

信託受益権とは

信託受益権とは、所有不動産を信託銀行等に委託した際に、委託者が得るその資産から発生する経済的利益(賃料収入など)の配当を受け取る権利のことです。近年、資産の流動化を図る流れが不動産業界に広がっており、不動産自体を売買するのではなく、不動産から生まれる権利である「信託受益権」を売買するケースが増えてきています。

本来の不動産取引では、所有権を売買することが一般的です。しかし、売買の都度所有権移転登記が必要になるため、手間もコストもかかってしまうのが難点となっています。

そこで、より手間もコストもかけずに売買と同様の効果を得るために活用されているのが、信託受益権です。信託受益権を売買する場合には、不動産そのものを取引するわけではないので、不動産取得税もかかりません。また、取引に必要となる手順も大幅に短縮可能となるメリットがあります。

このような背景から、不動産取引において信託受益権が利用されるケースが増加しています。信託受益権の仕組みを理解するために、不動産信託についても説明します。

不動産信託とは

不動産信託とは、不動産信託契約に基づき信託会社などに所有権を移転し、管理や処分を委託して生み出された収益を、信託会社などの報酬や必要経費を差し引いたうえで、委託者に還元する仕組みのことです。

不動産信託がなされると、不動産の所有権は委託者から受託者に移転します。同時に委託者は信託受益権を取得し、受益者となります。受託者は、受益者の指示に基づき不動産の管理や処分を行い、その管理や処分で生み出された収益から、必要経費および信託報酬を除いた金額を受益者へ支払います。

また、不動産の売買を信託するケースでは、売買金額から売買までの税金等の経費と信託報酬を除いた金額が受益者へ支払われることになります。このように、信託契約から生じる収益を受け取る権利を「信託受益権」となります。

信託受益権は担保に設定できる

先述したように信託受益権は、財産権としての性質を持っています。したがって、信託受益権を担保に設定し、資金を調達することも可能です。この場合、民法で規定されている担保物権のうち「質権」が設定されることになります。財産権を目的とする質権ですので、質権の中でも「権利質」といいます。

権利質は、動産を目的とする「動産質」や不動産を目的とする「不動産質」と異なり、質権者が目的物を占有する権利はありません。そして不動産質と異なり質権者が目的物を使用収益する権利もありません。

したがって、貸金の担保として信託受益権に質権を設定した場合でも、貸金の返済が継続している限り、質権設定者は引き続き信託受益権に基づく収益を受け取ることができます。

万が一、貸金の返済が不履行に陥ってしまった場合、質権者質権を実行し、信託受益権の収益を自身の債権の弁済を充てることができます。信託受益権からの弁済は、

・信託受益権に基づく信託会社などからの配当金
・信託受益権の売却代金

のいずれでも構いませんが、現実的には貸金の債権者が信託受益権者になることは考えにくく、信託受益権が売却されるケースが多いでしょう。

信託受益権に質権を設定する場合の注意点

信託受益権に質権を設定する際の注意点として、「不動産取引で多く利用される抵当権とは取り扱いが異なる」という点が挙げられます。

抵当権は、設定登記を公示方法としています。わかりやすくいえば、登記が無ければ第三者に対抗することができないということです。

信託受益権に質権を設定する際は、受託者の承諾が必要です。また、質権を第三者へ主張する場合には、確定日付(詳細は次章)を取った上で受託者への通知または承諾が必要となります。

この場合の受託者とは、信託を受託している者、つまり信託銀行や信託会社などが該当します。このように、抵当権と質権の取り扱いには違いがありますので、注意しておきましょう。

信託受益権を担保とする不動産担保ローンのスキーム

ここでは、信託受益権を担保として、不動産担保ローンを利用する際のスキーム例をご紹介しましょう。

信託受益権を担保に不動産担保ローンを利用する例

不動産事業者A社は、自社で所有していたビルを信託銀行へ信託し、信託受益権を持っています。今後の展開としてA社は、3,000万円を別事業に出資する予定になっているため、所有している信託受益権を担保に3,000万円の資金を調達したいと考えています。

このようなケースでは、A社の信託受益権に質権を設定した上で、金融機関から資金を調達する形になります。具体的な流れの一例は、下記のとおりです。

<信託受益権を担保に不動産担保ローンで資金調達する流れ>
1.A社と金融機関の両者で質件設定契約を締結
2.A社が公証役場で確定日付を取った上で、信託銀行の承諾を得る
3.A社と信託銀行間で「質権設定承諾依頼書兼設定承諾書」を取り交わす
4.用意した質権設定承諾依頼書兼設定承諾書を金融機関に交付する

信託受益権を担保に不動産担保ローンを利用する場合、一般的には公証役場で確定日付を取った上で受託者の承諾を得ることで、受託者及び第三者への対抗要件とします。

確定日付とは、文書に一定の手続きを踏んだ作成日時をつけることで、その文書が捺印された日付に存在することを証明するもので、一般的には公証役場での確定日付の付与や内容証明郵便が使用されます。

公証役場で確定日付を取る際は、作成者自身が出向かなくても問題はなく、代理人または使者による手続きも可能です。その際には、確定日付の付与を受けたい文書を持参すればよく、身分証明書や委任状等の書類は不要です。公証役場の業務受付時間は場所によって異なりますので、利用の際は事前に確認しておきましょう。

まとめ

不動産ファンドをはじめとしたプロ向けの案件を除いて、信託受益権を担保とする不動産担保ローンの事例は少ないものの、ケースに応じて融資を受けることも可能です。

しかし、不動産取引での担保は抵当権の設定が一般的であるため、質権との取り扱いの違いに注意しなければなりません。この記事のポイントをまとめると、

・信託受益権とは、「信託した所有物から生まれた収益を受け取る権利」
・信託受益権を担保にする際は質権が設定される
・信託受益権に質権を設定する取引の際は、受託者及び第三者対抗要件として確定日付を取った上で、受託者への通知または承諾が必要

という点です。信託受益権の要点を理解しつつ、スムーズな取引を実現しましょう。なお、不動産取引の税務に関する正確な情報につきましては、納税先の税務署、税理士等にご確認頂きますようお願い致します。

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元利均等返済とは?元利均等返済のメリット・デメリット

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不動産担保ローンの返済方式は、「元本一括返済」「元金均等返済」「元利均等返済」などが一般的ですが、それぞれに大きな違いがあります。返済方式は、借入後の利息額や完済までの期間にも影響しますので、不動産担保ローンを利用する上での重要なポイントだといえるでしょう。

しかしながら、「元金均等返済と元利均等返済って何が違うのか?」「元利均等返済を選択するメリットは?」という疑問をお持ちの方も多く、その違いに悩んでしまう場面もあるかと思います。この記事では、「元利均等返済」にスポットを当てて、基本知識や元金均等返済との違いについて詳しく解説します。

元利均等返済とは

元利均等返済のイメージ

元利均等返済とは、利息と元金を含んだ一定額を返済する方式のことです。完済まで返済額が一定であることが大きな特徴で、不動産担保ローン以外にも、住宅ローンなどに利用されている返済方式です。

返済当初は利息の割合が大きく、返済が進むにつれて、元金部分の割合が大きくなります。毎回の返済額が一定なので返済計画を立てやすく、長期に渡る借入の場合でも、安定的に返済を行うことができます。

元利均等返済と元金均等返済の違い

元金均等返済のイメージ

元利均等返済とよく混同されやすいのが、「元金均等返済」です。元金均等返済とは、元金部分の返済額が完済まで一定で、発生した利息分を上乗せして返済する方式のことです。

元利均等返済と元金均等返済は、下記のような点で違いがあります。

元利均等返済と元金均等返済の違い
・元利均等返済…返済当初は利息分の割合が多い。毎回の返済額は一定。
・元金均等返済…完済まで元金部分の返済額は一定。返済が進むにつれて利息分が減少するため、返済当初から完済に近づくにつれて、毎回の返済額も減少し続ける。

元利均等返済と元金均等返済の違いを大まかにいうと、「毎回の返済額が一定かどうか」です。元利均等返済の場合、毎回の返済額は完済まで一定です。対して元金均等返済は、毎回の返済額が完済に向かって減少し続ける仕組みになっています。したがって、固定金利の場合、返済当初の返済額が少ないのは元利均等返済となります。

一方、同条件の借入額かつ返済期間で比較した場合、元利均等返済よりも元金均等返済のほうが、返済総額は少なくなります。一例として、同条件の借入でシミュレーションを行いましたので、詳細は下記をご覧ください。

試算例1:5,000万円を実質年率10%で借入し、毎月60回払で返済する場合

元利均等返済と元金均等返済の総返済額シミュレーション

返済方式元利均等返済元金均等返済
初回の返済額1,062,352円1,249,999円
10回目の返済額1,062,352円1,187,499円
総返済額63,741,098円62,708,309円
内利息部分13,741,098円12,708,309円

※1円未満の端数は、切捨てにて試算しています。

上記のとおり、同じ借入額で同じ返済期間であれば、元利均等返済よりも元金均等返済のほうが総返済額は少なくなります。元利均等返済と元金均等返済には、このような違いがあります。

ただし、借入金額が少なかったり、低い金利が適用されたり、短期間で完済したりなど、発生する利息額が小さくなるようなケースでは、元金均等返済と元利均等返済の返済総額も近い数値になります。詳細は、下記のシミュレーションをご覧ください。

試算例2:4,000万円を実質年率5%で借入し、毎月24回払で返済する場合

元利均等返済と元金均等返済の総返済額シミュレーション

返済方式元利均等返済元金均等返済
初回の返済額1,754,855円1,833,332円
総返済額42,116,521円42,083,322円
内利息部分2,116,521円2,083,322円

※1円未満の端数は、切捨てにて試算しています。

試算例2をもとに差額を計算すると、元金均等返済のほうが、約3万3千円返済総額は少なくなりますが、試算例1のように大きな差額は生じていません。つまり、借入金額が少ないケースや適用金利が低いケース、短期間で完済するケースなどは、元金均等返済と元利均等返済のどちらを選択したとしても、返済総額に大きな差は生じにくいため、毎回の返済額が一定で計画が立てやすい元利均等返済を選ぶメリットが相対的に大きくなります。

また、元利均等返済や元金均等返済のほかに、「借入期間中は借入元金を最大限活用したい」というケースに適している返済方法として、「元本一括返済」があります。元本一括返済とは、借入期間中は利息のみを支払い、最終支払い回に元本を一括で返済する方式です。最終回まで利息のみの返済となる分、元利均等返済や元金均等返済よりも、発生する利息総額は多くなります。
ただし、元金均等返済や元利均等返済のように、毎回の返済額に元金が含まれていないため、最終回までの負担が最も少ないという利点があります。

貸付側から見ると、
1.元本一括返済
2.元利均等返済
3.元金均等返済

の順でリスクが高くなるため、不動産担保ローンによっては、元本一括返済の取り扱いがないケースも存在しています。事前に商品詳細を確認し、状況に応じた返済方式を選択するようにしましょう。

元利均等返済で繰り上げ返済をする場合

借入当初の返済額を抑えられ、毎回の返済額が一定で計画が立てやすい元利均等返済ですが、当然ながら注意すべき点も存在しています。注意すべき点とは、「元金均等返済よりも元金の減りが遅い」というポイントです。

「返済途中だけど一括で完済しよう」と繰上げ返済を検討した場合を考えてみましょう。元金均等返済よりも元利均等返済のほうが、残っている元金も多い分、繰上げ返済時の負担額は高額になります。同条件で繰上げ返済を行った場合のシミュレーションは下記をご覧ください。

試算例3:実質年率10%で5000万円を借入れ、毎月60回払を36回目に繰上げ返済した場合

元利均等返済と元金均等返済の総返済額シミュレーション

返済方式元利均等返済元金均等返済
36回目の元金残23,885,376円20,833,345円
36回目の返済額(36回目の元金残とその時点の利息の合計)24,084,420円21,006,956円
繰上げ返済なしの場合の総返済額63,741,098円62,708,309円
繰上げ返済ありの場合の総返済額61,266,740円60,624,984円
繰上げ返済によって少なくなる利息2,474,358円2,083,325円 

※1円未満の端数は、切捨てにて試算しています。

試算例3をご覧いただくとわかるように、36回目の返済時に繰上げ返済を行う場合、元金均等返済よりも元利均等返済のほうが、3百万円程度元金が多く残っています。すなわち、36回目に一括で完済する場合の返済額にも、3百万円程度の差額が生じる形になります。このように、同条件の繰上げ返済であれば、元金均等返済よりも元利均等返済のほうが、繰上げ返済時の負担は大きくなります。

ただし、元金均等返済よりも元利均等返済のほうが、繰り上げ返済時の元金残が大きい分、繰り上げ返済をすることによって、少なくなる利息は約40万円程度多くなるため、繰り上げ返済をするメリットは大きくなることを押さえておきましょう。

元金均等返済は支払総額が少なく、元利均等返済は予定が立てやすい

元利均等返済の基本的な概要をご理解いただけたでしょうか。特に混同されやすい「元金均等返済」との違いやメリット・デメリット、元本一括返済との利息差など、不動産担保ローンを利用する上で知っておきたい情報もあったかと思います。この記事のポイントをまとめると、

・元利均等返済は毎回の返済額が一定、元金均等返済は元本の返済額のみ一定
・元本一括返済、元利均等返済、元金均等返済の順に発生する利息総額が多くなる
・個々の状況に応じた返済方式を選択することが重要

という点です。しっかりと返済シミュレーションを行い、確実な返済計画を立てましょう。

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ノンリコースローンとは?ノンリコースローンの特徴を解説

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国内でのローンは個人や法人にお金を貸す「リコースローン」が一般的であり、住宅ローンなどでも採用されている融資方式です。対して財産に対してお金を貸す「ノンリコースローン」は、不動産分野において多く採用されている融資方式で、借り手側から見ても大きなメリットを含んでいます。

しかし、普段から金融や不動産取引に関係している方以外は、「ノンリコースローンとは?」「リコースローンとノンリコースローンの違いは?」という疑問を抱くでしょう。ここでは、ノンリコースローンの概要をご説明した上で、リコースローンとの違いやメリット・デメリットなどを詳しく解説します。

ノンリコースローンとは

不動産業界で多く採用されている「ノンリコースローン」ですが、一般的には馴染みのない専門用語かもしれません。専門用語でリコースは「償還」や「遡及」という意味を持ち、「ノンリコースローン=遡及されない融資」と捉えることができます。ノンリコースローンを非遡及型融資と呼ぶ場合もあります。

ノンリコースローンとは、ローン等の返済に対する責任範囲を限定する融資方式のことです。ノンリコースローンは責任財産の範囲にあるキャッシュフローを原資とし、その範囲以上の返済義務を負いません。

例えば、ノンリコースローンで8,000万円を調達するため、不動産評価額8,000万円の物件を担保に設定したとします。もし万が一、債務者が返済不能状態に陥ってしまった場合、債権者は物件の売却価格または同物件によるキャッシュフローを返済に充てることになります。

この際、売却価格やキャッシュフローが8,000万円に満たなかった場合、通常のリコースローンであれば、借り手は8,000万円に満たなかった差額分の返済義務も負うことになります。

しかしながらノンリコースローンの場合、責任範囲が同物件に限定されていますので、同物件の売却価格やキャッシュフローの範囲を超えて、借り手が支払いを請求されることはありません。

したがって、借り手にとってはリスクを限定することができ、また他の資産や事業に影響が及びません。対して貸付側から見れば、貸付する際のリスクが非常に大きくなりますので、審査基準の厳格化を図ったり、金利を高く設定したりと、リコースローンの融資条件よりも貸付側にとって有利な条件を設定します。

ノンリコースローンには、このような特徴があります。

ノンリコースローンとリコースローンの違い

先述したようにノンリコースローンとは、ローン等の返済に対する責任範囲を限定した融資契約のことです。対してリコースローンとは、責任範囲を限定せず、返済義務を負う融資方式となっています。

例えば、8,000万円の不動産評価額となっている物件を担保に、リコースローンで8,000万円を調達したとします。しかし返済が滞り、期限を過ぎても返済不能状態に陥っている場合、債権者は該当物件を売却し、返済費用に補填します。

この場合、該当物件が5,000万円程度の価格でしか売却できなかったとすれば、債務者は残り3,000万円の返済義務を負うことになります。つまりわかりやすくいえば、その他の資産や事業等からの収益も返済原資とされてしまうということです。

ノンリコースローンとリコースローンには、このような違いがあります。ノンリコースローンとリコースローンの違いを簡単にまとめると、下記のようになります。

ノンリコースローンとリコースローンの違い
・ノンリコースローンは責任範囲が限定されるが、リコースローンは限定されない
・ノンリコースローンのほうが貸付リスクも高いため、融資条件面ではリコースローンのほうが借り手に有利
・ノンリコースローンであれば、他の資産や事業に影響を出すリスクを避けつつ資金を調達できる

ノンリコースローンのメリット・デメリット

ノンリコースローンは、借り手にとって大きな魅力がある融資方式ではあるものの、当然ながらデメリットも存在しています。借り手にとってのノンリコースローンのメリット・デメリットは下記のとおりです。

ノンリコースローンのメリット・デメリット
【メリット】
・責任範囲を限定できる
・万が一返済できなかったとしても、他の事業や資産に影響が及ばない
・責任範囲が限定されるため、申込ハードルが低い

【デメリット】
・リコースローンよりも融資条件面では不利
・審査基準が厳しい
・選択できる不動産担保ローンが限られる

ノンリコースローンのメリットの中で特に注目すべき点は、やはり「責任範囲を限定できる」というポイントでしょう。不動産担保ローンで借入した場合、当然ながら返済不能になったときにダメージ(追加損失)を受けるリスクが伴います。

もちろん、ノンリコースローンを選択した場合も返済不能になったときにダメージを受けるリスクが伴いますが、責任範囲が限定されているケースと限定されていないケースでは、返済不能になったときのダメージの大きさが明らかに異なります。

ノンリコースローンを利用すれば、責任範囲を担保不動産のみに限定することができ、他の資産や事業等に影響を与えませんので、不動産を流動化する際の資金調達にも活用しやすいでしょう。

対して、ノンリコースローンのデメリットの中で特に注目すべきなのは、「リコースローンよりも融資条件面では不利」というポイントです。先述したように、リコースローンとノンリコースローンでは貸付側のリスクが大きく異なります。

当然ながら、責任範囲が限定されてしまう分貸付側から見れば、ノンリコースローンのほうがリスクも高くなります。したがって、ノンリコースローンとリコースローンでは、融資条件面での違いが設けられます。つまり借り手側から見ると、融資条件面でどうしても不利になってしまうということです。

このように、借り手にとって魅力的なノンリコースローンにも、メリット・デメリットがあるのです。

ノンリコースローンを利用する際の注意点

ノンリコースローンを利用する際の注意点として、「責任財産限定特約」と「制約条項(コベナンツ)」があります。責任財産限定特約とは、ノンリコースローンで契約を結ぶ際、債権者と債務者間で責任範囲に限って返済原資とすることを取り決める規定のことです。

例えば、

【責任財産限定特約の一例】
・返済原資を該当不動産のみに限定する
・債権者は、責任範囲以外の資産に対して強制執行を申し立てないものとする
・返済原資を全て処分しても債権が残ってしまった場合、債権者は未払債権を放棄したものとして扱う

などの規定が設けられるケースが多いです。このように、責任財産を限定した取り決めを両者で交わすことにより、ノンリコースローンの責任範囲を明確化します。したがって、ノンリコースローンを利用する上では非常に重要な注意点となります。借り手側も規定の内容をしっかりと把握しておきましょう。

制約条項(コベナンツ)とは、融資を実施する際、債権者が債務者に対し、守ってほしい義務などを含めた約束事のことを指します。内容としては、債権者が資金回収不能に陥ってしまうリスクを防ぐための事項が含まれることになります。一例を挙げると、

【制約条項(コベナンツ)の一例】
・一定以上の純資産額を維持すること
・契約期間中の該当物件に対する担保提供を禁止
・一定以上のキャッシュフローを維持すること

等があります。ただし、制約条項は契約内容によっても異なりますので、こちらも借り手にとって非常に重要なポイントとなります。契約の際には必ず確認するようにしましょう。

まとめ

ノンリコースローンは、不動産取引で多く用いられる融資方式です。ここで触れた通り、ノンリコースローンとリコースローンには大きな違いがあり、不動産担保ローンを利用する上でも重要な知識となります。

また、借り手にとって魅力的な融資方法ではありますが、その反面デメリットも存在しています。ノンリコースローンを利用する際は必ず返済計画を立て、キャッシュフローを想定しつつ借入するようにしてください。

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