IRR(内部収益率)とは?IRRの意味・計算式を解説

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新たな投資を検討する際、「限られた資金を何に投資すれば、一番収益を上げることができるのか?」という点は、多くの人を悩ませるポイントです。

こうした課題を解決するためには、投資評価指標について知ることが重要です。本記事では、不動産投資によく用いられる投資評価指標であるIRR(内部収益率)について、IRRの意味、計算式を解説します。

IRRとは

IRRの正式名称はInternal Rate of Returnで、日本語では内部収益率と訳されます。

IRRについて理解するためにまず知っておきたいのが、DCF法です。

DCFとはDiscounted Cash Flow(ディスカウントキャッシュフロー)の略称で、投資によって将来得られると期待される収益を、現在価値に割り引いて評価する手法を指します

DCF法は投資額を評価する一般的な手法であり、各物件の個別性を反映したシナリオに基づき、保有期間中のキャッシュフローの変動を予測出来るというメリットがあります。

その理論価額を算出する際には、投資に対する将来のキャッシュフローの現在価値の総額と投資額の現在価値が等しくなる場合の割引率であるIRR、もしくは投資に対する将来のキャッシュインフローの現在価値の総和からキャッシュアウトフローの現在価値の総和を引いた額であるNPV(Net Present Value、正味現在価値)を用いる方法があります。

IRRは、投資期間内における利回りを示した数値です。将来得られるキャッシュフローだけでなく、投資期間も考慮し、その投資が効率的かどうかを判断することができるという特徴があります

客観的な指標として利用価値は高いですが、一方で投資規模が判断しにくい傾向があるので注意する必要があります。

IRRと似た利回りに、CR(キャップレート、Cap Rate)がありますが、これは、不動産から生み出される一期間の純収益から不動産価格を求める際に用いられる利回りを表し、保有期間の収支の変動や投資期間の長短は反映されません。

NPVは、投資によって、将来どれだけの利益が得られるかを示す指標です。

NPVがプラスとなっていれば投資を行う、マイナスであれば投資を行わない、といった投資の意思決定に利用します。NPVを計算する際には、将来時点の価値を現在時点の価値に割り引いた価値であるPV(Present Value:現在価値・割引現在価値)を用います。

IRRの計算例

具体的な数字を当てはめた計算例を見ることで、IRRがどのようなものかを理解しやすくなります。まずは、IRRを理解するうえで必須のNPVについて理解することにしましょう。

(例1)3.4億円で取得した不動産を5年間保有し、3.5億円で売却した場合

まず初年度期首は、取得費用の3.4億円が支出としてマイナス計上されます。

1年目~4年目にかけては、期中の収益が16,500千円~16,800千円と徐々に上昇するものとして計上し、5年目には、売却価格の3.5憶円と期中の収益16,900千円の合計額、366,900千円を計上します。

また、将来時点の価値を現在価値に割り引く際には「複利現価率」を用います。複利現価率を式で示すと下記の通りとなります。

複利現価率の計算式

複利現価率の計算式
r = 割引率
n = n年目

割引率を5.0%とした場合、各年の複利現価率及び、現在価値は下記の通りとなります。

(単位:千円)
 収支複利現価率現在価値
(収支×複利現価率)
取得時-340,000-340,000
1年目16,5000.95238115,714
2年目16,6000.90702915,057
3年目16,7000.86383814,426
4年目16,8000.82270213,821
5年目366,9000.783526287,476
NPV6,494

期首における支出額と、期中の収入及び5年後における売却益の合計である6,494千円がNPVとなります

(例2)3.4億円で取得した不動産を5年間保有し、3.4億円で売却した場合

まず初年度期首は、取得費用の3.4億円が支出としてマイナスされます。

1年目~4年目にかけては、期中の収益が16,500千円~16,800千円と徐々に上昇するものとして計上し、5年目には、売却価格の3.4憶円と期中の収益16,900千円の合計額、356,900千円を計上します。
 
割引率を5.0%とした場合、各年の複利現価率及び、現在価値は下記の通りとなります。

(単位:千円)
 収支複利現価率現在価値
(収支×複利現価率)
取得時-340,000-340,000
1年目16,5000.95238115,714
2年目16,6000.90702915,057
3年目16,7000.86383814,426
4年目16,8000.82270213,821
5年目356,9000.783526279,640
NPV-1,342

期首における支出額と、期中の収入及び5年後における売却益の合計である-1,321千円がNPVとなります

(例1)と比較し、こちらのNPVはマイナスとなるので、投資するにはふさわしくない案件ということになります

割引率が5.0%とされていましたが、IRRとは、概ねこの割引率に該当する数字となります。

先に説明した通り、IRRとは、投資に対する将来のキャッシュフローの現在価値の総額と投資額の現在価値が等しくなる場合の割引率です。

(例3)3.4億円で取得した不動産を5年間保有し、3.5億円で売却した場合のIRR

下記の通り、初年度に3.4億円の支出が発生し、その後1年目~4年目にかけ期中の収益が16,300千円~17,200千円と徐々に上昇するものとして計上。

5年目に期中収支17,500円と売却価格3.5億円を計上した場合、初期投資額と各年の収支の現在価値の総和がイコールとなる割引率は、下記の通り計算します。

(単位:千円)
 収支
期首-340,000
116,300
216,600
316,900
417,200
5367,500

↓計算式はクリックで拡大します
IRRの計算
r=5.48%

この5.48%が、IRRとなります。

IRRの計算にはEXCEL利用もおすすめ

実際に計算をするのはハードルが高いように思えるIRRですが、 EXCELのIRR関数を利用すると簡単に求めることができます。

IRR関数では、初期投資からn年目のキャッシュフローの範囲を指定するだけで、該当物件の内部利益率を求めることが可能です。

IRRを有効活用するには?

IRRは、保有期間中の利回りだけでなく、取得から売却に至るまでの収益性を計るために用いられる指標ですが、実際に投資用の物件を探す際には、IRRの数値だけではなく、その前提として、該当物件の家賃相場、投資資金を回収するまでの年数などを考慮した将来キャッシュフローが適切に想定されているかを検討する必要があります。

様々な指標を目にすることになり、戸惑う場面も出てくるかもしれません。

IRRの数値も参考にしながら、少なくとも以下の時間軸で発生する資金を確認したうえで、プランにあった物件を探してみましょう。

物件取得前に確認したい3つのポイント

【取得時】:物件価格の他、どれだけの金額が出ていくか(仲介手数料、登録免許税、司法書士費用等)
【保有期間】:毎年どれだけの金額が入ってくるか/出ていくか
【売却時】:手元にどれだけの金額が残るか

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SPC(特別目的会社)とは?SPCのメリットデメリットと代表的なスキームを解説

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少ない予算で不動産投資を始めたいという方や、複数の物件に分散投資したいという方に適した投資手法として、不動産の証券化の仕組みを利用した投資商品が注目を集めています。

証券化とは、不動産などの大型の保有資産を、小口の有価証券に変えて資金を集める手法のことです。

例えば、不動産の価格が10億円を超えるような物件を、投資目的で購入できる方は、一部の富裕層に限られます。

しかし、この不動産証券化の仕組みを利用した投資商品であれば、投資資金を小口に分散することにより、多くの投資家から資金を集めて1つの不動産を購入することができるようになります。

証券化の仕組みの中では、よく「SPC」と言われるものが使われます。SPCは、Special Purpose Company の略称で、難しい概念ではありますが、簡単に言うとペーパーカンパニーのような存在です

ここでは、証券化の仕組みを利用して、少額での不動産投資を可能にしたSPCの仕組みや、メリットを紹介していきます。

SPCとは

SPCの正式名称は、繰り返しになりますが「Special Purpose Company」の略称で、日本語では特別目的会社と呼ばれます。不動産を証券化するなどの資金流動化を目的とした特定目的会社も、SPC(特別目的会社)の1つです。

不動産証券化の中では、投資家から資金を募り、不動産を所有する際にこのSPCを利用することが多いです。

その場合の所有形態は、通常の不動産所有権とはことなり、信託受益権という形を一般的にとります。

SPCの主な役割

  • 企業が資金を調達する際の1つの手段
  • 投資家から資金を募って不動産を購入し、運用資金や売却益を投資家に還元する
  • 不動産を証券化し、資金の流動化を促進する
  • SPCを導入するメリット

    不動産を証券化し、SPCを利用して資金調達することによるメリットはいくつかあります。

    1つは、多くの投資家から資金調達できるため、資金調達が容易になります。また、企業とは隔離された会社であるSPCが不動産を所有するような形態になるため、倒産隔離、という観点からもメリットがあります。

    つまり、仮に企業が倒産しても、SPC自体に影響は出ないようになっているため、不動産の運営上には支障が出ることはありません。

    他にも細かい点ではいろいろとありますが、最大のメリットとしては、前述のように企業のバランスシートから不動産(資産)を切り離すことが可能になる点で、これをオフバランス化と言います

    SPCを導入するデメリット

    さまざまなメリットがあるSPCの設立ですが、デメリットも当然ながらあります。

    最大のデメリットは、SPCを導入した場合の関係者が多岐にわたり、スキームとして非常に複雑な仕組みになる点で、その分コスト(手数料)も通常の不動産売買と比較すると嵩んでしまいます

    具体的には、信託銀行や債権回収会社(サービサー)、会計士事務所、弁護士事務所が様々な局面で絡んでくることになります。

    また、不動産物件の査定においても、鑑定会社や建築事務所等のコストが発生します。

    SPCを使う代表的なスキーム

    SPCを使う、つまり不動産証券化を使った場合の代表的なスキームとしては、

  • GK-TKスキーム
  • TMKスキーム
  • があります。これらは多くのルール(法規制)に従って、日本でよく利用されている代表的なスキームです。スキームの詳細は掘り下げて説明する必要があるため、ここでは説明を割愛させて頂きます。

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    不動産のLTVとは?LTVの目安、計算方法、LTVテストについて解説

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    投資によって資産を増やしていくためには、的確な投資判断が求められます。そこで今回は、不動産投資や、最近人気が高まりつつある証券化された不動産への投資において用いられる基本的な判断指標、「LTV」について取り上げます。

    不動産のLTVとは

    LTVは「Loan to Value(ローン・トゥー・バリュー)」が正式名称で、「総資産有利子負債比率」と訳されます

    所有物件の資産価値に対する負債の割合(負債比率)を指し、物件全体から見る借入金の依存度を見極める指標です。実際の数値は「負債額 ÷ 物件価格」という数式で計算されます。

    LTVの計算式

    LTV = 負債額 ÷ 物件価格

    投資家が意思決定をする際に使われる基準の一つで、LTVの数値が低い場合にはローリスクローリターン、対照的に数値が高い場合はハイリスクハイリターンの傾向があります。

    不動産投資のLTVは80%以下が理想的

    不動産投資の場面で使われるLTVは物件購入に要した借入額÷不動産価格という方法で算出されます。

    (例)5000万円の不動産に、3000万円の借入金がある場合のLTV
    LTV = 3000万円 ÷ 5000万円 = 0.6

    上記のように5000万円の価値を持つ不動産を、3000万円の借り入れをして所有している場合のLTVは60%になります。

    LTVの捉え方はケースバイケースですが、一般的に不動産投資におけるLTVは80%以下(頭金として20%以上支払っている状態)が理想的と言われており、LTVの数値が低い物件(自己資金(頭金)の投入割合が多い物件)の方が、金利が低いローンを組みやすい傾向にあります

    LTVの計算方法は時価と鑑定価格は数字の開きに注意

    LTVの計算で使われる不動産価格には、「簿価評価」や「時価評価」といった異なる数値を用いた算出方法があります。

    どの評価額を採用して計算するかによって、不動産価格が大きく異なる場合も出てきますので、注意が必要なポイントです。

    簿価評価
    会計帳簿に記録されている評価額のことです。購入時点の価格を指すこともあります。購入後の価値変動は考慮せずに評価する方法で、その物件を売却したときに損益が確定します。
    時価評価
    LTV算出時点での市場価格や評価額のことを指します。時価評価はその時点の資産の価値を正しく判断できるというメリットがあります。

    簿価評価の場合、帳簿上の評価額や購入時の価格など、一定の額がLTV算出の際に用いられることになります。

    一方、時価評価を採用する場合は、LTV算出時点での市場価格(時価)を用いることになります。実際の計算としては、簿価(不動産を取得した時の価格)に時価と簿価との差額を指す含み損益を加えてLTVを算出することになります。

    簿価評価の場合のLTV計算式

    簿価LTV = 有利子負債 ÷ 帳簿価格 × 100

    時価評価の場合のLTV計算式

    時価LTV = 有利子負債 ÷ (帳簿価格+含み損益) × 100

    時価評価と少し異なるのが、期末など一定のタイミングの鑑定評価額(帳簿価格+含み損益)を用いるケースです。

    この場合、簿価(実際に不動産を取得した時の価格)に加えて考慮する「含み損益」は、鑑定評価額と簿価の差額となります。

    鑑定評価の場合のLTV計算式

    鑑定評価額LTV = 有利子負債 ÷ (帳簿価格+含み損益) × 100
    ※時価評価の場合と計算式は同じですが、含み損益の算出方法が異なります。

    時価評価額や期末などに発表される鑑定評価額を用いて計算した場合には、市場環境によっては物件取得時の価格と算出に用いる評価額に大きな開きが出ることがあります。

    リスクへの備えがわかるLTVテストとは

    不動産投資においては、不動産の額に対するローン残高の割合を指すことが多いLTV。

    このLTVを応用して、実際にローンを返済できる可能性や、リスクに対する蓄えが適切かどうかを図るのがLTVテストです

    LTVテストを行う際には、[返済予定のローン残高 ÷ 不動産評価額]という式で算出された数値を用います。

    この不動産の評価額は、不動産鑑定書のほかに、下記のような価格を変動させる可能性がある要素を考慮したうえで決められます。

    LTVテストの計算方法

    返済予定のローン残高 ÷ 不動産評価額

    不動産評価にあたって考慮される主な要素

    • 立地条件
    • 施設の用途
    • 建物のグレード
    • 不動産の管理状況
    • 権利関係(所有権、借地権など)
    • 入居テナントの質

    不動産投資信託(REIT)などの投資商品では、LTVテストの結果、不動産ごとに定められている目標格付けの基準を下回った場合には、投資家への配当が制限されることがあります。

    LTVをベースとした投資物件の選び方

    LTVは不動産投資における負債比率のことを指し、物件全体から見る借入金の依存度を見極める指標です。

    一般的には、LTVの数値が低い(借入金への依存度が低い)方が金利も抑えられる傾向にありますが、LTVの数値が高いからといって、必ずしも投資に適していない物件というわけではありません。

    LTVが高い物件によく見られるパターンが、短期での資産売却を視野に入れているケースです。このような場合、自己資金の資金効率が高くなることがあります。

    借入金への依存度が高いというリスクは伴いますが、不動産投資商品の場合は、高値で対象物件が売却された際には高額な配当金を手にできるというメリットが考えられるからです。

    LTVの数値は、あくまでも投資プランを検討する際の参考指標の一つです。証券化された商品などの場合には、商品を取り扱っているファンドや企業の運用実績をみると各運用主体の投資傾向が見えてくることも多いので、LTVの数値と併せて参考にすると良いかもしれません。

    LTVが用いられる代表的な金融商品

    LTVは、不動産投資やREITへの投資にあたり、投資の優劣を見極める基準の一つとして広く使われています。ここでは、LTVが用いられることが多い代表的な商品と、その特徴をご紹介します。

    不動産投資信託(J-REIT)

    投資家から集めた資金で複数のオフィス・店舗ビル、共同住宅等を購入し、その運用や売却によって得られた収益を投資家に分配する商品です。証券取引所に上場されているため、流動性が高い点が特徴です。

    少額での不動産投資や個人では手を出しにくい高額物件に対する投資ができる点や、不動産投資法人による運用が行われるため、購入後の手間が少ない点から人気を集めていますが、市場環境の変化により投資商品に価格変動リスクがある点や上場廃止といったリスクを背負う可能性もある点が懸念点として挙げられます。

    クラウドファンディングによる不動産投資

    少額でも実際に物件を保有してみたい方に支持を集めている商品の一つとして、クラウドファンディングによる不動産投資商品があります。

    複数の物件を1つのファンドとして資産運用が行われるREITに対し、ロードスターキャピタル株式会社が組成するエクイティ型クラウドファンディングによる不動産投資商品では、ある1つの不動産を管理・運用していくことが前提となっています。

    エクイティ型クラウドファンディングとは、投資家からクラウドファンディングによって集めた資金で不動産信託受益権を購入し、対象物件の運用によって得られる賃料収入や売却利益を元に、投資家に配当として返還する仕組みです

    不動産信託受益権とは、不動産をいったん信託銀行等に信託した上で、その不動産から発生する経済的利益を受け取る権利のことを指し、不動産の運用が行われる場合に広く用いられています。

    信託受益権とは?信託受益権は担保に設定できるのか
    資産の流動化に伴い、売買されるケースが増えた「信託受益権」ですが、まだまだ知らない方が多いのも現状です。また、信託受益権は財産権としての性質を有しているため...

    エクイティ型クラウドファンディングの投資商品は、不動産の賃料収入や売却利益が配当資金の原資になるため、貸付先からの返済分(元本+確定利息)を原資として配当を行う貸付型クラウドファンディングよりも原資の額が不確定で、ハイリスクハイリターンな傾向にあると言われています。

    高額で不動産が売却された場合には高い配当を受けることができる一方、不動産価格が低下してしまった場合には損失を被る可能性もあるので、投資を検討する物件の状況や、運用会社の実績などを元にして投資すべきかどうかを考える必要があります。

    クラウドファンディングを活用した新しい事業者向け不動産担保ローン

    クラウドファンディングを活用した新しい事業者向け不動産担保ローンをご提供しています。年利5.0%中心・融資額最大5億円、元本一括返済が可能、連帯保証は不要、資金使途自由、などが特徴です。まずはお気軽にお問い合わせください。
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    少額からでもクラウドファンディングで不動産投資

    OwnersBookは少額資金ではじめられる資産運用のプラットフォームです。一口一万円から大口の投資家まで、不動産のプロが厳選する案件に投資できます。
    少額からの不動産投資クラウドファンディング「OwnersBook」