渋谷区商業ビル第3号ファンド第1回 渋谷区幡ヶ谷　他

1． 建物状況

1978年12月に建築された地上7階建ての店舗・共同住宅ビルです（*1）。対象部分は、当該建物1階の店舗部分の一区画（区分所有）になります（*2）。建物全体の管理は大手建物管理会社に委託され、総合不動産会社ABによれば、建物全体の管理費・修繕積立金等につき3万円に満たない滞納がある（2018年7月26日時点）ものの管理規約等通りに徴収され、屋上防水工事や配管工事等の大規模修繕工事が計画に即して実施され、消防指摘事項に係る修繕等も適切に実施されているとのことです。維持・管理の状態は普通です。

*1 総合不動産会社ABによれば、本建物は旧耐震基準に準拠しておりますが、管理組合宛てに提出された耐震診断結果によると、必要な補強工事を行うことで新耐震基準に適合するとのことです。なお、本補強工事の実施については未定とのことです。

*2 当該建物は土地4筆の上に建設されており、区分所有持分割合に応じた敷地権が設定されております。2筆は所有権に係る敷地権、残り2筆は地上権に係る敷地権となります。なお、当該地上権には存続期間の定めがないことから「期間の定めのない地上権」（存続期間は設定から60年）と解釈され、残存期間は20年程度となります。

 

2． 交通・接近条件

東京都渋谷区幡ヶ谷に位置しており、京王電鉄京王新線へのアクセスが至便な立地です。

 

3． 賃貸借の状況

2018年9月27日現在、空室となっております。

 

4． 物件評価額

OwnersBook評価額は、外部専門家による査定額を参考に7,520万円と査定しております。今回の物件①に対する募集金額6,000万円は、そのうちの約79.8％となります。

 

案件担当Kです。

 

物件①が所在する東京都渋谷区幡ヶ谷は、最寄り駅である京王電鉄幡ヶ谷駅を中心に幹線道路（国道20号線。通称：甲州街道）沿いに路面型店舗が集積し、その背後に集積する中小規模の一般住宅や中低層の共同住宅に居住する近隣住民向けのサービス業の店舗が存在する商業・住宅混在地域となっております。サービス業（飲食・物販等）の店舗や店舗兼オフィスとして安定的な需要が存在します。

 

貸付先１である総合不動産会社ABは東京都渋谷区に所在しています。主な事業は、①不動産投資事業、②不動産売買・仲介事業となります。2018年2月に設立され、総合不動産会社ABによれば、第1期は経常黒字での着地を見込んでいるとのことです。

 

本貸付について：

①総合不動産会社ABの事業資金である限り、資金使途についての定めはありません。

②総合不動産会社ABによると、返済原資として、物件①の売却の他、他の金融機関等からの借入等を想定している、とのことです。（*3）。

 

*3 総合不動産会社ABへのヒアリングに基づくもので、約定の条件ではありません。