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大田区マンション第3号ファンド第2回
大田区千鳥・田園調布南 他

募集概要

東京都大田区千鳥に所在するマンション1棟(物件①-1)と、東京都大田区田園調布南に所在するマンション1棟(物件①-2)の2物件(総称して物件①)を共同担保、及び東京都文京区本郷に所在するマンション1室(物件②)を担保とする「メザニンローン(物件①②共に)」への投資となります。物件①の2物件を所有する不動産保有会社I(貸付先1)に2,500万円、物件②を所有する総合不動産会社A(貸付先2)に10万円、合計2,510万円の貸付を行います。

 

なお、本募集による貸付先1への貸付2,500万円は、「大田区マンション第3号ファンド第1回(1048口)」における同社への貸付額(元本3,500万円)の一部に対するリファイナンスになります(元本支払いに充当されます。)。同貸付額との差額(元本1,000万円)は本募集における貸付に際して本貸付先1から弁済を受けることにより、従来の貸付は完済される予定です。

 

※貸付型の案件においては、行政当局からの指導により担保不動産・借入人の詳細を伏せる必要があり、当該写真はイメージです。

募集総額 25,100,000円
運用タイプ 貸付( メザニンローン )
貸付先数 2
予定利回り(年換算) 4.5%
予定運用期間 25ヶ月
投資実行日 2018/10/31
匿名組合の償還予定日 2020/11/20
償還方法 元本 25ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還
担保 有り(根抵当権)

参考収益比較

投資金額 OwnersBook 銀行定期預金 差分
5万円の場合 4,500円 8円 4,492円
10万円の場合 9,008円 16円 8,992円
30万円の場合 27,034円 50円 26,984円
50万円の場合 45,057円 83円 44,974円
100万円の場合 90,119円 166円 89,953円
※受取収益は、税引前の金額になります。按分計算時に誤差が出る場合があります。
※銀行定期預金は年利0.010%として比較しています。

配当スケジュール

(入力中の応募予定金額に投資した場合の配当スケジュールです。)
配当予定日 元利支払日 利息(予定) 利全 元本(予定) 元全 合計 全計
2019/01/20 2018/12/31 ¥749 188013 ¥0 0 ¥749 188013
2019/04/20 2019/03/31 ¥1,105 277397 ¥0 0 ¥1,105 277397
2019/07/20 2019/06/30 ¥1,117 280479 ¥0 0 ¥1,117 280479
2019/10/20 2019/09/30 ¥1,129 283561 ¥0 0 ¥1,129 283561
2020/01/20 2019/12/31 ¥1,129 283561 ¥0 0 ¥1,129 283561
2020/04/20 2020/03/31 ¥1,117 280479 ¥0 0 ¥1,117 280479
2020/07/20 2020/06/30 ¥1,117 280479 ¥0 0 ¥1,117 280479
2020/10/20 2020/09/30 ¥1,129 283561 ¥0 0 ¥1,129 283561
2020/11/20 2020/10/31 ¥416 104559 ¥0 0 ¥416 104559
2020/11/20 2020/10/31 ¥0 0 ¥100,000 25100000 ¥100,000 25100000
合計   ¥9,008 ¥100,000 ¥109,008

※ご注意、配当予定日は前後する場合があります。元本・利息額は1円未満は切り捨て、按分計算時に誤差が出る場合、また、最終償還時に調整される場合があります。源泉税考慮前。

  • 貸付先1
  • 貸付先2

物件リスク分析

ロケーション 東京都大田区千鳥(物件①-1)・東京都大田区田園調布南(物件①-2)
稼働率単位:% 87%(物件①-1 75%・物件①-2 100%)
スポンサー クレジット 設立3年超の不動産保有会社

財務構造

OwnersBook
評価額
¥374,000,000
シニアローン 銀行から 70.9% ¥265,000,000
メザニンローン OwnersBookから 6.7% ¥25,000,000

物件概要

物件①は以下の2物件から構成されます:
・物件①-1:東京都大田区千鳥に所在するマンション1棟
・物件①-2:東京都大田区田園調布南に所在するマンション1棟

 

1. 建物状況

物件①-1:
2015年6月に建築された地上4階建の建物1棟が対象です。維持・管理の状態は良好です。


物件①-2:
1990年10月に建築された地上4階建の建物1棟が対象です。維持・管理の状況は良好です。

 

2. 交通・接近条件

物件①-1:
東京都大田区千鳥に位置しており、東急池上線へのアクセスが良好な立地です。


物件①-2:
東京都大田区田園調布南に位置しており、東急多摩川線へのアクセスが良好な立地です。

 

3. 賃貸借の状況

物件①-1:
1階から4階まで住居として現在賃貸中で、稼働率は2018年10月17日時点で75%となっております。住居部分の現行賃料は約9,900円程度(月額、坪単価、共益費込)となっております。外部専門家により査定された新規月額賃料(共益費込)の坪単価は約10,200円程度となっております。


物件①-2:

1階は店舗、2~4階は住居として現在賃貸中で、稼働率は2018年10月17日時点で100%となっております。店舗部分の現行賃料は約13,200円程度(月額、坪単価、共益費込)、住居部分の現行賃料は約7,400円程度(月額、坪単価、共益費込)となっております。外部専門家により査定された新規月額賃料(共益費込)の坪単価は、現行月額賃料(共益費込)の平均坪単価と同程度となっております。

 

4. 物件評価額

物件①(物件①-1及び物件①-2の合計):
OwnersBook評価額は、外部専門家による査定額を参考に、共同担保を構成する2物件合計で37,400万円(3億7,400万円)と査定しております(*1)。今回の物件①に対する募集金額は、そのうちの約6.7%となります。

*1 各物件のOwnersBook評価額は、外部専門家による各物件の査定額を参考に、以下の通り査定しております:
・物件①-1:20,400万円
・物件①-2:17,000万円

 

貸付条件

貸付先 不動産保有会社I
貸付金額 25,000,000円
貸付タイプ メザニンローン
利息の利率(予定・年換算) 4.5%
予定貸付期間 24ヶ月
返済予定日 2020/10/31
返済方法 元本 元本一括
利払 毎四半期(3月・6月・9月・12月末)
早期返済
担保 「大田区マンション第3号ファンド第1回(1048口;元本3,500万円;貸付実行日 2017年4月28日)」において物件①-1と①-2を共同担保として極度額3,500万円の根抵当権を既に設定しており、リファイナンスである本貸付2,500万円は本極度額3,500万円の枠内で行われます。なお、先順位の根抵当権者は1社で、物件①に対して2つの根抵当権を設定しており、その極度額の合計は26,500万円(2億6,500万円)となります(*2)

*2内訳は以下の通り:
・根抵当権A:極度額13,500万円(1億3,500万円)。物件①-1における第一順位として設定済み
・根抵当権B:極度額13,000万円(1億3,000万円)。物件①-1における第二順位及び物件①-2における第一順位として設定済み

案件担当者からのコメント

案件担当S2です。

 

物件①-1が所在する東京都大田区千鳥は東急池上線沿線エリアに、物件①-2が所在する東京都大田区田園調布南は東急多摩川線沿線エリアにそれぞれ位置し、共に都心へのアクセスが良く、高い住宅需要が見込まれるエリアです。

 

貸付先1である不動産保有会社Iは横浜市戸塚区に所在しております。主な事業は、①物流不動産コンサルティング事業、②地方自治体向けコンサルティング事業、そして③不動産賃貸事業となります。過去3期にわたり経常利益及び当期純利益を計上しております。

 

本貸付について:

●「大田区マンション第3号ファンド第1回(1048口)」における不動産保有会社Iへの貸付額(元本3,500万円)の一部に対するリファイナンスになります(元本支払いに充当されます。)。

●不動産保有会社Iによると、返済原資として、事業活動によって稼得されるキャッシュ、又は他の金融機関等からの借入等を想定している、とのことです(*3)。

 *3 不動産保有会社Iへのヒアリングに基づくもので、約定の条件ではありません。

金融商品取引法に基づく広告に記載するべき内容

① お客様が支払うべき手数料、報酬その他の対価に関する事項について

  (詳細は、投資口座の開設時にご確認頂いております重要事項説明書の「手数料などの諸費用について」をご参照下さい。):


ロードスターファンディング株式会社(LDF社といいます。)は、本案件に関して、借入人から融資手数料相当額(貸付金額の2%を上限とします。)を頂きます。

 

② お客様の出資した元本について:

 

本匿名組合契約による出資は、元本が保証されているものではありません。すなわち、LDF社は、匿名組合員であるお客様の出資金を本案件の営業のために用いるものとし、お客様への利益配当及び出資金の返還のための原資は、本営業により生じる収入から事業の実施に伴い発生した費用・損失等を控除した残額となり ます。このため、本営業の収益が悪化した場合、又は予想以上に費用・損失等が発生した場合には、お客様への利益分配のみならず出資金の返還に支障を来たす恐れがあります。

 

③ 金融商品取引に関する重要な事項及びお客様の不利益となる事実について:

 

下記の主なリスクがあります。
・借入人の財務状況・信用状況の悪化又は倒産のリスク
・営業者の信用状況の債務不履行のリスク
・担保となる不動産に関するリスク ※

※不動産には、テナントの退去、賃料相場の下落、管理費用の増大等の要因により純賃料あるいは価格が低下するリスクがある他、自然災害による価値の毀損、物件の瑕疵に基づく損害の発生等のリスクがあります。
・匿名組合員の地位の流動性が限定的であること
・利益の分配、出資金の返還事務に伴うリスク
・匿名組合契約は、クーリング・オフの対象にならないこと

 

④ ロードスターキャピタル株式会社(以下LDS社といいます。)が加入する協会等の名称:


加入協会 一般社団法人 日本投資顧問業協会
指定紛争解決機関 特定非営利活動法人証券・金融商品あっせん相談センター
    所在地:東京都中央区日本橋茅場町2丁目1番13
    電話番号:0120-65-5005

 

⑤ LDS社及びLDF社が取り扱う商品あるいは提供する業務に関して契約を締結される場合には、お客様に事前に交付する書面等により、契約及びその業務の内容を十分にご確認の上ご検討ください。

投資家登録を完了されたお客様のみ閲覧可能です。是非ご登録をご検討ください。

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申し込み総額

25,100,000

募集金額 25,100,000円

100%

申し込み人数

136

残り時間

投資実行済み

募集期限 2018/10/29