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目黒区ホステル第1号ファンド第1回
目黒区青葉台 他

募集概要

東京都目黒区青葉台に所在するホステル1棟(物件①)と、東京都文京区本郷に所在するマンション1室(物件②)を担保とする「メザニンローン(物件①②共に)」への投資となります。物件①を所有する総合不動産会社AK(貸付先1)に10,000万円(1億円)、物件②を所有する総合不動産会社A(貸付先2)に10万円、合計10,010万円(1億10万円)の貸付を行います。

 

※貸付型の案件においては、行政当局からの指導により担保不動産・借入人の詳細を伏せる必要があり、当該写真はイメージです。

募集総額 100,100,000円
運用タイプ 貸付( メザニンローン )
貸付先数 2
予定利回り(年換算) 5.0%
予定運用期間 13ヶ月
投資実行予定日 2018/11/22
匿名組合の償還予定日 2019/12/20
償還方法 元本 13ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還
担保 有り(根抵当権)

参考収益比較

投資金額 OwnersBook 銀行定期預金 差分
5万円の場合 2,551円 4円 2,547円
10万円の場合 5,107円 8円 5,099円
30万円の場合 15,326円 26円 15,300円
50万円の場合 25,546円 43円 25,503円
100万円の場合 51,094円 86円 51,008円
※受取収益は、税引前の金額になります。按分計算時に誤差が出る場合があります。
※銀行定期預金は年利0.010%として比較しています。

配当スケジュール

(入力中の応募予定金額に投資した場合の配当スケジュールです。)
配当予定日 元利支払日 利息(予定) 利全 元本(予定) 元全 合計 全計
2019/01/20 2018/12/31 ¥533 534246 ¥0 0 ¥533 534246
2019/04/20 2019/03/31 ¥1,231 1232876 ¥0 0 ¥1,231 1232876
2019/07/20 2019/06/30 ¥1,245 1246575 ¥0 0 ¥1,245 1246575
2019/10/20 2019/09/30 ¥1,259 1260273 ¥0 0 ¥1,259 1260273
2019/12/20 2019/11/30 ¥839 840725 ¥0 0 ¥839 840725
2019/12/20 2019/11/30 ¥0 0 ¥100,000 100100000 ¥100,000 100100000
合計   ¥5,107 ¥100,000 ¥105,107

※ご注意、配当予定日は前後する場合があります。元本・利息額は1円未満は切り捨て、按分計算時に誤差が出る場合、また、最終償還時に調整される場合があります。源泉税考慮前。

  • 貸付先1
  • 貸付先2

物件リスク分析

ロケーション 東京都目黒区青葉台
稼働率単位:% 100%
スポンサー クレジット 設立3年超の総合不動産会社

財務構造

OwnersBook
評価額
¥882,000,000
シニアローン 銀行から 68.0% ¥600,000,000
メザニンローン OwnersBookから 11.3% ¥100,000,000

物件概要

1. 建物状況

1985年7月に建築された7階建のホステル1棟となります。維持・管理の状態は良好です。

 

2. 交通・接近条件

東京都目黒区青葉台に位置しており、東急電鉄田園都市線及び京王電鉄井の頭線へのアクセスが良好、また、JR各線、東京メトロ各線及び東急電鉄東横線へのアクセスが可能な立地です。

 

3. 賃貸借の状況

1階から5階までのホステル、6・7階の住居から構成されています。2018年11月7日現在、建物全体を運営会社に一括で賃貸しております。

ホステル部分につき、運営会社から総合不動産会社AKが受け取る月額賃料(共益費込)は、固定賃料と売上連動賃料(*1)から構成されております。固定賃料部分(共益費込)の坪単価は16,300円程度(*2)となります。売上連動賃料の2018年2月(総合不動産会社AKによる物件①取得時)から2018年9月まで(以下「計算期間」という。)の月平均の坪単価は3,400円程度(*2)となっております。なお、ホステルのベッド数は98台、計算期間における1ベッド1日あたりADR(平均ベッド単価)は3,500円程度、ベッド稼働率は90%程度となっております。

住居部分につき、運営会社から総合不動産会社AKが受け取る月額賃料(共益費込)の坪単価は10,200円程度(*2, *3)となっております。

*1 売上連動賃料の計算式:宿泊料収入の月額合計(以下「売上」という。)が金750万円より多い場合、売上から金750万円を控除した金額の30%
*2 総合不動産会社AKから提出された賃貸借契約書では各階の賃貸面積の表示がございません。そこで、本建物は一棟貸しであることから、坪単価の算出に当たっては、登記簿記載の各階の公簿数量を採用しております
*3 総合不動産会社AKが運営会社が受け取る転貸賃料は、運営会社が居住者から受け取る賃料の90%とのことです。

 

4. 物件評価額

OwnersBook評価額は、外部専門家による査定額を参考に88,200万円(8億8,200万円)と査定しております。今回の物件①に対する募集金額10,000万円(1億円)は、そのうちの約11.3%となります。

 

貸付条件

貸付先 総合不動産会社AK
貸付金額 100,000,000円
貸付タイプ メザニンローン
利息の利率(予定・年換算) 5.0%
予定貸付期間 12ヶ月
返済予定日 2019/11/30
返済方法 元本 元本一括
利払 毎四半期(3月・6月・9月・12月末)
早期返済
担保 極度額13,000万円(1億3,000万円)の根抵当権(第二順位)を本案件実行時に設定します。なお、本物件については、LDF社は本貸付金額1億円を超える募集又は貸付は行いません。

案件担当者からのコメント

案件担当Sです。

 

物件①が所在する東京都目黒区青葉台は、最寄り駅である東急田園都市線池尻大橋駅に至る幹線道路(国道246号線。通称:玉川通り)沿い付近に商店やオフィスビルが立ち並ぶほかは、主に住宅地として利用されるエリアとなっています。外国人観光客にも人気の都内屈指の観光スポットである渋谷エリアから徒歩圏内であり、利便性が高くインバウンド宿泊需要が極めて旺盛なエリアです。

 

貸付先1である総合不動産会社AKは、東京都港区に所在するジャスダック上場企業です。主な事業は、①不動産仲介・開発・販売・賃貸、②ファイナンシャル・アドバイザリー、③企業投融資・不動産担保融資事業となります。2期前は経常損失・当期純損失を計上しましたが、3期前・直近期は経常利益・当期純利益を計上しております。

 

本貸付について:

①総合不動産会社AKの事業資金である限り、資金使途についての定めはありません。

②総合不動産会社AKによると、返済原資として、事業活動によって稼得されるキャッシュ等を想定している、とのことです(*4)。

 

*4 総合不動産会社AKへのヒアリングに基づくもので、約定の条件ではありません。

金融商品取引法に基づく広告に記載するべき内容

① お客様が支払うべき手数料、報酬その他の対価に関する事項について

  (詳細は、投資口座の開設時にご確認頂いております重要事項説明書の「手数料などの諸費用について」をご参照下さい。):


ロードスターファンディング株式会社(LDF社といいます。)は、本案件に関して、借入人から融資手数料相当額(貸付金額の2%を上限とします。)を頂きます。

 

② お客様の出資した元本について:

 

本匿名組合契約による出資は、元本が保証されているものではありません。すなわち、LDF社は、匿名組合員であるお客様の出資金を本案件の営業のために用い るものとし、お客様への利益配当及び出資金の返還のための原資は、本営業により生じる収入から事業の実施に伴い発生した費用・損失等を控除した残額となり ます。このため、本営業の収益が悪化した場合、又は予想以上に費用・損失等が発生した場合には、お客様への利益分配のみならず出資金の返還に支障を来たす 恐れがあります。

 

③ 金融商品取引に関する重要な事項及びお客様の不利益となる事実について:

 

下記の主なリスクがあります。
・借入人の財務状況・信用状況の悪化又は倒産のリスク
・営業者の信用状況の債務不履行のリスク
・担保となる不動産に関するリスク ※

※不動産には、テナントの退去、賃料相場の下落、管理費用の増大等の要因により純賃料あるいは価格が低下するリスクがある他、自然災害による価値の毀損、物件の瑕疵に基づく損害の発生等のリスクがあります。
・匿名組合員の地位の流動性が限定的であること
・利益の分配、出資金の返還事務に伴うリスク
・匿名組合契約は、クーリング・オフの対象にならないこと

 

④ ロードスターキャピタル株式会社(以下LDS社といいます。)が加入する協会等の名称:


加入協会 一般社団法人 日本投資顧問業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会
指定紛争解決機関 特定非営利活動法人証券・金融商品あっせん相談センター(略称:FINMAC)
 電話番号:0120-64-5005(フリーダイヤル)

 

⑤ LDS社及びLDF社が取り扱う商品あるいは提供する業務に関して契約を締結される場合には、お客様に事前に交付する書面等により、契約及びその業務の内容を十分にご確認の上ご検討ください。

投資家登録を完了されたお客様のみ閲覧可能です。是非ご登録をご検討ください。

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申し込み総額

100,100,000

募集金額 100,100,000円

100%

申し込み人数

337

残り時間

募集完了

募集期限 2018/11/19