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東京23区商業ビル底地・区分第1号ファンド第1回
千代田区外神田・墨田区東向島 他

募集概要

東京都千代田区外神田に所在する商業ビルの底地(物件①-1)と東京都墨田区東向島に所在する商業ビルの区分所有(物件①-2)の2物件(総称して物件①)を共同担保、及び東京都文京区本郷に所在するマンション1室(物件②)を担保とする「シニアローン(物件①-1)/メザニンローン(物件①-2・物件②)」への投資となります。物件①の2物件を所有する総合不動産会社AE(貸付先1)に18,000万円(1億8,000万円)、物件②を所有する総合不動産会社A(貸付先2)に10万円、合計18,010万円(1億8,010万円)の貸付を行います。

 

※貸付型の案件においては、行政当局からの指導により担保不動産・借入人の詳細を伏せる必要があり、当該写真はイメージです。

募集総額 180,100,000円
運用タイプ 貸付( シニア/メザニン )
貸付先数 2
予定利回り(年換算) 5.0%
予定運用期間 19ヶ月
投資実行日 2018/12/03
匿名組合の償還予定日 2020/06/20
償還方法 元本 19ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還
担保 有り(抵当権/根抵当権)

参考収益比較

投資金額 OwnersBook 銀行定期預金 差分
5万円の場合 3,728円 6円 3,722円
10万円の場合 7,462円 12円 7,450円
30万円の場合 22,393円 38円 22,355円
50万円の場合 37,325円 63円 37,262円
100万円の場合 74,653円 126円 74,527円
※受取収益は、税引前の金額になります。按分計算時に誤差が出る場合があります。
※銀行定期預金は年利0.010%として比較しています。

配当スケジュール

(入力中の応募予定金額に投資した場合の配当スケジュールです。)
配当予定日 元利支払日 利息(予定) 利全 元本(予定) 元全 合計 全計
2019/04/20 2019/03/31 ¥1,615 2909589 ¥0 0 ¥1,615 2909589
2019/07/20 2019/06/30 ¥1,245 2243835 ¥0 0 ¥1,245 2243835
2019/10/20 2019/09/30 ¥1,259 2268493 ¥0 0 ¥1,259 2268493
2020/01/20 2019/12/31 ¥1,259 2268493 ¥0 0 ¥1,259 2268493
2020/04/20 2020/03/31 ¥1,245 2243835 ¥0 0 ¥1,245 2243835
2020/06/20 2020/05/31 ¥839 1511574 ¥0 0 ¥839 1511574
2020/06/20 2020/05/31 ¥0 0 ¥100,000 180100000 ¥100,000 180100000
合計   ¥7,462 ¥100,000 ¥107,462

※ご注意、配当予定日は前後する場合があります。元本・利息額は1円未満は切り捨て、按分計算時に誤差が出る場合、また、最終償還時に調整される場合があります。源泉税考慮前。

  • 貸付先1
  • 貸付先2

物件リスク分析

ロケーション 東京都千代田区外神田(物件①-1)・東京都墨田区東向島(物件①-2)
稼働率単位:% 100%(物件①-1:商業ビルの底地のため対象外・物件①-2:100%)
スポンサー クレジット 設立3年超の不動産保有会社

財務構造

OwnersBook
評価額
¥390,000,000
シニアローン 銀行から 10.2% ¥39,592,000
メザニンローン OwnersBookから 46.2% ¥180,000,000

物件概要

物件①は以下の2物件から構成されます:
・物件①-1:東京都千代田区外神田に所在する商業ビルの底地
・物件①-2:東京都墨田区東向島に所在する商業ビルの区分所有

 

1. 建物状況

物件①-1:
本土地は底地となります。なお、2018年11月19日現在、2008年3月に建築された地下1階付10階建の店舗・事務所ビル(以下、借地権付き建物)が本底地の上に存在しており、借地権付き建物の所有を目的とする土地賃貸借契約(*1)が借地権付き建物の所有者との間で締結されております。

*1 総合不動産会社AEによれば、本土地賃貸借契約は、1992年8月1日に施行された借地借家法の前に締結されており、旧「借地法」に基づくものとなります。なお、本土地賃貸借契約の期限は2030年7月であり、規定の更新料を支払うことで更新可能とされています。

物件①-2:
1979年8月に新築され、1987年5月に増築(*2)された地上3階建の店舗・事務所ビル(以下、本建物①-2)の区分所有となります。建物全体の管理は地域の建物管理会社に委託され、総合不動産会社AEによれば、これまで適切な修繕工事が実施されているとのことです。また建物全体の修繕積立金等につき50万円程度の滞納があり(2018年8月時点)、管理会社主導で回収が進められているとのことです(*3)。維持・管理の状態は普通です。

*2 増築部分は1979年8月の新築当時の建物と一体化され、一棟のビルとなっております。
*3 総合不動産会社AEが区分所有する区画に係る修繕積立金等に滞納はありません。

 

2. 交通・接近条件

物件①-1:
東京都千代田区外神田に位置しており、東京メトロ銀座線へのアクセスが至便で、JR山手線・京浜東北線・中央本線・総武線、東京メトロ日比谷線及びつくばエクスプレス線へのアクセスが便利な立地です。

物件①-2:
東京都墨田区東向島に位置しており、東武鉄道伊勢崎線(スカイツリーライン)へのアクセスが至便な立地です。

 

3. 賃貸借の状況

物件①-1:
本土地は商業ビルの底地となります。2018年11月19日現在、2008年3月に建築された地下1階付10階建の店舗・事務所ビル(借地権付き建物)が本底地の上に存在しており、借地権付き建物の所有を目的とする土地賃貸借契約(*1)が借地権付き建物の所有者との間で締結されております。

物件①-2:
総合不動産会社AEが区分所有する区画は1階から3階の計12区画(*4)で、店舗・事務所として賃貸しており、その稼働率は100%となります(いずれも2018年11月19日現在)。現行月額賃料(共益費込み)の坪単価(*5)は9,900円程度となっており、外部専門家により査定された新規月額賃料(共益費込み)の坪単価(*6)は9,400円程度となっております。

*4 本12区画には、総合不動産会社AEが店舗・事務所として自己使用する3区画を含みます。
*5 現行月額賃料(共益費込み)の坪単価は、総合不動産会社AEが自己使用する3区画を除いた9区画について算出しております。
*6 新規月額賃料(共益費込み)の坪単価は、総合不動産会社AEが自己使用する3区画を含む12区画について算出しております。

 

4. 物件評価額

物件①(物件①-1及び物件①-2の合計):
OwnersBook評価額は、外部専門家による査定額を参考に、共同担保を構成する2物件合計で39,000万円(3億9,000万円)と査定しております(*7)。今回の物件①に対する募集金額は、そのうちの約46.2%となります。

*7 各物件のOwnersBook評価額は、外部専門家による各物件の査定額を参考に、以下の通り査定しております:
・物件①-1:14,200万円(1億4,200万円)
・物件①-2:24,800万円(2億4,800万円)

 

貸付条件

貸付先 総合不動産会社AE
貸付金額 180,000,000円
貸付タイプ シニアローン/メザニンローン
利息の利率(予定・年換算) 5.0%
予定貸付期間 18ヶ月
返済予定日 2020/5/31
返済方法 元本 元本一括
利払 毎四半期(3月・6月・9月・12月末)
早期返済
担保 物件①-1及び物件①-2を共同担保とする債権額18,000万円(1億8,000万円)の抵当権を本案件実行時に設定します。なお、抵当権の設定順位は、物件①-1については第一順位、物件①-2については第二順位となります。

案件担当者からのコメント

案件担当Y2です。

 

物件①-1が所在する東京都千代田区外神田は、JR山手線・京浜東北線・中央本線・総武線、東京メトロ銀座線・日比谷線及びつくばエクスプレス線エリアに位置し、秋葉原駅・末広町駅を中心として、物販・各種サービス・飲食の店舗やオフィスビルが入居する中高層ビルが集積する商業地域となっております。物件①-1は秋葉原駅そして末広町駅のアクセスが良好であることから、店舗・事務所として安定的な需要が見込まれます。

 

物件①-2が所在する東京都墨田区東向島は、東武鉄道伊勢崎線(スカイツリーライン)エリアに位置し、東向島駅を中心として近隣住民向けサービス業の店舗が集積し、その後背地に中小規模の一般住宅や中低層の共同住宅が集積する商業・住宅混在エリアとなっています。東武鉄道伊勢崎線(スカイツリーライン)が直通する東京メトロ日比谷線及び同半蔵門線にて、銀座・日比谷・霞が関・六本木及び大手町・表参道・渋谷へのアクセスが便利で、最寄り駅及び沿線に多くの中学高校・大学・専門学校等が存在することから高い住宅需要が存在しているエリアであり、物件①-2の立地は住民向けサービスの店舗・事務所として安定的な需要が見込まれます。

 

貸付先1である総合不動産会社AEは東京都港区に所在しております。主な事業は、①不動産売買事業及び②不動産仲介(売買・賃貸)事業となります。直近3期は経常利益・当期純利益を計上しております。

 

本貸付について:

①総合不動産会社AEの事業資金である限り、資金使途についての定めはありません。

②総合不動産会社AEによると、返済原資として、物件売却、他の金融機関等からの借入等を想定している、とのことです(*5)。

 

*5 総合不動産会社AEへのヒアリングに基づくもので、約定の条件ではありません。

金融商品取引法に基づく広告に記載するべき内容

① お客様が支払うべき手数料、報酬その他の対価に関する事項について

  (詳細は、投資口座の開設時にご確認頂いております重要事項説明書の「手数料などの諸費用について」をご参照下さい。):


ロードスターファンディング株式会社(LDF社といいます。)は、本案件に関して、借入人から融資手数料相当額(貸付金額の2%を上限とします。)を頂きます。

 

② お客様の出資した元本について:

 

本匿名組合契約による出資は、元本が保証されているものではありません。すなわち、LDF社は、匿名組合員であるお客様の出資金を本案件の営業のために用いるものとし、お客様への利益配当及び出資金の返還のための原資は、本営業により生じる収入から事業の実施に伴い発生した費用・損失等を控除した残額となり ます。このため、本営業の収益が悪化した場合、又は予想以上に費用・損失等が発生した場合には、お客様への利益分配のみならず出資金の返還に支障を来たす恐れがあります。

 

③ 金融商品取引に関する重要な事項及びお客様の不利益となる事実について:

 

下記の主なリスクがあります。
・借入人の財務状況・信用状況の悪化又は倒産のリスク
・営業者の信用状況の債務不履行のリスク
・担保となる不動産に関するリスク ※

※不動産には、テナントの退去、賃料相場の下落、管理費用の増大等の要因により純賃料あるいは価格が低下するリスクがある他、自然災害による価値の毀損、物件の瑕疵に基づく損害の発生等のリスクがあります。
・匿名組合員の地位の流動性が限定的であること
・利益の分配、出資金の返還事務に伴うリスク
・匿名組合契約は、クーリング・オフの対象にならないこと

 

④ ロードスターキャピタル株式会社(以下LDS社といいます。)が加入する協会等の名称:


加入協会 一般社団法人 日本投資顧問業協会
指定紛争解決機関 特定非営利活動法人証券・金融商品あっせん相談センター
    所在地:東京都中央区日本橋茅場町2丁目1番13
    電話番号:0120-64-5005

 

⑤ LDS社及びLDF社が取り扱う商品あるいは提供する業務に関して契約を締結される場合には、お客様に事前に交付する書面等により、契約及びその業務の内容を十分にご確認の上ご検討ください。

投資家登録を完了されたお客様のみ閲覧可能です。是非ご登録をご検討ください。

投資家登録を完了されたお客様のみ閲覧可能です。是非ご登録をご検討ください。

申し込み総額

180,100,000

募集金額 180,100,000円

100%

申し込み人数

544

残り時間

投資実行済み

募集期限 2018/11/28