江東区商業ビル第1号ファンド第1回
江東区亀戸 他
東京都江東区亀戸に所在する商業ビル1棟（物件①）と、東京都文京区本郷に所在するマンション1室（物件②）を担保とする「メザニンローン（物件①②共に）」への投資となります。物件①を所有する不動産保有会社から担保提供を受けた専門商社（介護）AR（貸付先１）（*1）に8,000万円、物件②を所有する総合不動産会社A（貸付先2）に10万円、合計8,010万円の貸付を行います。
*1 貸付先１及び物件①を所有する不動産保有会社は共に、東京都足立区に所在する手芸用品メーカーのグループ企業となります。
※貸付型の案件においては、行政当局からの指導により担保不動産・借入人の詳細を伏せる必要があり、当該写真はイメージです。
| 募集総額 | 80,100,000円 | |
|---|---|---|
| 運用タイプ | 貸付（メザニンローン） | |
| 募集方式 | 先着方式 | |
| 貸付先数 | 2 | |
| 確定利回り（年換算） | 5.1% | |
| 確定運用期間 | 12ヶ月 | |
| 募集開始日 | 2019/03/01 | |
| 投資実行日 | 2019/03/07 | |
| 匿名組合の償還予定日 | 2020/10/20 | |
| 償還方法 | 元本 | 20ヶ月後一括返済 |
| 利益配当 | 毎四半期 | |
| 早期償還 | 可 | |
| 担保 | 有り（根抵当権） | |
| 投資金額 | OwnersBook | 銀行定期預金 | 差分 |
|---|---|---|---|
| 5万円の場合 | 3,922円 | 8円 | 3,914円 |
| 10万円の場合 | 7,847円 | 16円 | 7,831円 |
| 30万円の場合 | 23,547円 | 50円 | 23,497円 |
| 50万円の場合 | 39,244円 | 83円 | 39,161円 |
| 100万円の場合 | 78,491円 | 166円 | 78,325円 |
※銀行定期預金は年利0.010%として比較しています。
| 配当予定日 | 元利支払日 | 利息(予定) | 元本(予定) | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 2019/07/20 | 2019/06/30 | 1,573円 | 0円 | 1,573円 |
| 2019/10/20 | 2019/09/30 | 1,258円 | 0円 | 1,258円 |
| 2020/01/20 | 2019/12/31 | 1,258円 | 0円 | 1,258円 |
| 2020/04/20 | 2020/03/31 | 1,245円 | 0円 | 1,245円 |
| 2020/07/20 | 2020/06/30 | 1,245円 | 0円 | 1,245円 |
| 2020/10/20 | 2020/09/30 | 1,268円 | 0円 | 1,268円 |
| 2020/10/20 | 2020/09/30 | 0円 | 100,000円 | 100,000円 |
| 合計 | 7,847円 | 100,000円 | 107,847円 |
※ご注意、配当予定日は前後する場合があります。元本・利息額は1円未満は切り捨て、按分計算時に誤差が出る場合、また、最終償還時に調整される場合があります。源泉税考慮前。
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| ロケーション | 東京都江東区亀戸 |
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| 稼働率単位：% | 98.8% |
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| スポンサー クレジット | 設立3年未満の専門商社（介護） |
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評価額
¥ 1,260,000,000
1． 建物状況
1989年1月に建築された地下1階付 6階建の商業ビル1棟となります（*2）。維持・管理の状態は良好です。
*2 貸付先1によれば、本件建物は建築確認は得ておりますが、検査済証はないのことです。加えて、貸付先１によれば、①本件建物の駐車場は、現状の利用を前提とすると東京都駐車場条例に違反（いわゆる駐車場附置義務違反）している、②貸付先１から開示された建物調査報告書にて4階の事務所及び6階の住居に無窓の居室がある可能性が指摘されており、無窓の居室がある場合、換気・採光の点で建築基準法違反となる可能性がある、とのことです。
2． 交通・接近条件
東京都江東区亀戸に位置しており、JR総武線（各駅停車）及び東武鉄道亀戸線へのアクセスが至便な立地です。
3． 賃貸借の状況
本建物は地下1階及び１階が店舗、２階から5階が事務所、そして6階が住居の用途にそれぞれ供されております。2019年2月28日現在、6階の住居1室が空室となっている他はすべて賃貸に供されており、1棟全体としての稼働率は98.8%となります。
現行月額賃料（共益費込）の坪単価は、店舗部分については12,200円程度、事務所部分については9,700円程度、住居部分については10,000円程度となっております。外部専門家により査定された新規月額賃料（共益費込）の坪単価は現行月額賃料（共益費込）の坪単価と同程度となっております。
4． 物件評価額
OwnersBook評価額は、外部専門家による査定額を参考に126,000万円（12億6,000万円）と査定しております（*3）。今回の物件①に対する募集金額8,000万円は、そのうちの6.3％となります。
*3 OwnersBook評価額は、検査済証未取得及び駐車場附置義務違反、並びに無窓（４階及び６階）による換気・採光違反を鑑みた市場性を勘案の上、査定しております。
| 貸付先 | 専門商社（介護）AR | |
|---|---|---|
| 貸付金額 | 80,000,000円 | |
| 貸付タイプ | メザニンローン | |
| 利息の利率（予定・年換算） | 5.0% | |
| 予定貸付期間 | 19ヶ月 | |
| 返済予定日 | 2020/9/30 | |
| 返済方法 | 元本 | 元本一括 |
| 利払 | 毎四半期（3月・6月・9月・12月末） | |
| 早期返済 | 可 | |
| 担保 | 極度額11,200万円（1億1,200万円）の根抵当権（第三順位）を本案件実行時に設定します。本物件について、LDF社は本貸付金額8,000万円を超える募集又は貸付は行いません。 なお、本物件には、同一銀行・同一支店からの二つのローン（シニアローン①及びシニアローン②）を担保するものとして、第一順位・第二順位の抵当権（*4）が設定されています（*5）。 *4 シニアローン①及びシニアローン②の元本残高の合計額（2019年2月28日現在）は 859,468,477円となります。 *5 第一順位の借入人兼抵当権設定者は物件①を所有する不動産保有会社の100％株式を保有する資産保有会社であり、第二順位の借入人兼抵当権設定者は物件①を所有する不動産保有会社となります。なお、当該資産保有会社も、貸付先１及び物件①を所有する不動産保有会社が属する企業グループの一社となります。 |
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案件担当Sです。
物件①が所在する東京都江東区亀戸は、最寄り駅であるJR総武線（各駅停車）及び東武亀戸線・亀戸駅の駅前及び沿道に中低層の商店が連担し、その後背地に中低層の共同住宅や戸建て住宅が集積しております。下町情緒あふれるエリアとして訪れる多くの観光客に加え、近隣住民向けの飲食・物販・各種サービスの店舗・事務所向けの需要が存在するエリアです。
貸付先1である専門商社（介護）ARは埼玉県八潮市に所在しております。主な事業は介護用品の輸出・現地販売（以下、「本事業」といいます。）となります。貸付先１は本事業を行うことを目的に2017年10月に新設された法人であり、2018年8月に第1期を終え、2019年2月28日現在、第2期となります。第1期は営業赤字・当期純損失で着地しております。なお、貸付先１は、物件①を所有する不動産保有会社及びその100％株式を保有する資産保有会社も含め、東京都足立区に所在する手芸用品メーカー（以下「本メーカー」といいます。）のグループ企業となります。本メーカーは1987年に設立され、過去3期の決算では経常利益・当期純利益を安定的に計上して着地しております。
本貸付について：
①専門商社（介護）ARの事業資金である限り、資金使途についての定めはありません。
②専門商社（介護）ARによると、返済原資として、事業活動によって稼得されるキャッシュ等を想定している、とのことです（*6）。
*6 専門商社（介護）ARへのヒアリングに基づくもので、約定の条件ではありません。
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| ロケーション | 東京都文京区本郷 |
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| 稼働率単位：% | 100% |
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| スポンサー クレジット | 設立3年超の総合不動産会社 |
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評価額
¥ 23,400,000
1． 建物状況
1990年前後に開発・分譲された区分所有建物のうち1戸に該当します。建物は地下1階付8階建で、対象物件は中層階に所在するマンション一室です。2000年以降に大規模修繕が実施されており、管理の状況は良好です。
2． 交通・接近条件
文京区本郷に位置しており、東京メトロ丸の内線へのアクセスが良好な立地です。
3． 賃貸借の状況
住居として賃貸中で、安定した賃料収入を得ております。
4． 物件評価額
大手不動産流通会社の査定を参考にして、本件評価額を2,340万円と査定しております。今回の物件②に対する募集金額は、そのうちの約0.4%となります。
| 貸付先 | 総合不動産会社A | |
|---|---|---|
| 貸付金額 | 100,000円 | |
| 貸付タイプ | メザニンローン | |
| 利息の利率（予定・年換算） | 5.0% | |
| 予定貸付期間 | 19ヶ月 | |
| 返済予定日 | 2020/9/30 | |
| 返済方法 | 元本 | 元本一括 |
| 利払 | 最終弁済日に一括 | |
| 早期返済 | 可 | |
| 担保 | 極度額1,000万円の根抵当権（第二順位）が既に設定され、既に520万円の貸付を実行し、2019年3月中に20万円の追加貸付を予定しており、本案件実行時に10万円の追加貸付を行う予定です。なお、本物件については、当該極度額の範囲で追加募集を行う可能性があります。 | |
いつもお世話になっております。案件担当Kです。
本物件は、【物件概要】にも書きました通り、住居として安定した賃料収入を得ています。加えて、東京都中央区で不動産業を営んでいる総合不動産会社Aは、過去3年間は黒字で安定した経常利益を計上しております。
① お客様が支払うべき手数料、報酬その他の対価に関する事項について
（詳細は、投資口座の開設時にご確認頂いております重要事項説明書の「手数料などの諸費用について」をご参照下さい。）：
ロードスターファンディング株式会社（LDF社といいます。）は、本案件に関して、借入人から融資手数料相当額（貸付金額の2％を上限とします。）を頂きます。
② お客様の出資した元本について：
本匿名組合契約による出資は、元本が保証されているものではありません。すなわち、LDF社は、匿名組合員であるお客様の出資金を本案件の営業のために用い るものとし、お客様への利益配当及び出資金の返還のための原資は、本営業により生じる収入から事業の実施に伴い発生した費用・損失等を控除した残額となり ます。このため、本営業の収益が悪化した場合、又は予想以上に費用・損失等が発生した場合には、お客様への利益分配のみならず出資金の返還に支障を来たす 恐れがあります。
③ 金融商品取引に関する重要な事項及びお客様の不利益となる事実について：
下記の主なリスクがあります。
・借入人の財務状況・信用状況の悪化又は倒産のリスク
・営業者の信用状況の債務不履行のリスク
・担保となる不動産に関するリスク ※
※不動産には、テナントの退去、賃料相場の下落、管理費用の増大等の要因により純賃料あるいは価格が低下するリスクがある他、自然災害による価値の毀損、物件の瑕疵に基づく損害の発生等のリスクがあります。
・匿名組合員の地位の流動性が限定的であること
・利益の分配、出資金の返還事務に伴うリスク
・匿名組合契約は、クーリング・オフの対象にならないこと
④ ロードスターキャピタル株式会社（以下LDS社といいます。）が加入する協会等の名称：
加入協会 一般社団法人 日本投資顧問業協会
指定紛争解決機関 特定非営利活動法人証券・金融商品あっせん相談センター
所在地：東京都中央区日本橋茅場町2丁目1番13
電話番号：0120-64-5005
⑤ LDS社及びLDF社が取り扱う商品あるいは提供する業務に関して契約を締結される場合には、お客様に事前に交付する書面等により、契約及びその業務の内容を十分にご確認の上ご検討ください。