江東区商業ビル第1号ファンド第1回 江東区亀戸　他

1． 建物状況

1989年1月に建築された地下1階付 6階建の商業ビル1棟となります（*2）。維持・管理の状態は良好です。

*2 貸付先1によれば、本件建物は建築確認は得ておりますが、検査済証はないのことです。加えて、貸付先１によれば、①本件建物の駐車場は、現状の利用を前提とすると東京都駐車場条例に違反（いわゆる駐車場附置義務違反）している、②貸付先１から開示された建物調査報告書にて4階の事務所及び6階の住居に無窓の居室がある可能性が指摘されており、無窓の居室がある場合、換気・採光の点で建築基準法違反となる可能性がある、とのことです。

 

2． 交通・接近条件

東京都江東区亀戸に位置しており、JR総武線（各駅停車）及び東武鉄道亀戸線へのアクセスが至便な立地です。

 

3． 賃貸借の状況

本建物は地下1階及び１階が店舗、２階から5階が事務所、そして6階が住居の用途にそれぞれ供されております。2019年2月28日現在、6階の住居1室が空室となっている他はすべて賃貸に供されており、1棟全体としての稼働率は98.8%となります。

現行月額賃料（共益費込）の坪単価は、店舗部分については12,200円程度、事務所部分については9,700円程度、住居部分については10,000円程度となっております。外部専門家により査定された新規月額賃料（共益費込）の坪単価は現行月額賃料（共益費込）の坪単価と同程度となっております。

 

4． 物件評価額

OwnersBook評価額は、外部専門家による査定額を参考に126,000万円（12億6,000万円）と査定しております（*3）。今回の物件①に対する募集金額8,000万円は、そのうちの6.3％となります。

*3 OwnersBook評価額は、検査済証未取得及び駐車場附置義務違反、並びに無窓（４階及び６階）による換気・採光違反を鑑みた市場性を勘案の上、査定しております。

 

案件担当Sです。

 

物件①が所在する東京都江東区亀戸は、最寄り駅であるJR総武線（各駅停車）及び東武亀戸線・亀戸駅の駅前及び沿道に中低層の商店が連担し、その後背地に中低層の共同住宅や戸建て住宅が集積しております。下町情緒あふれるエリアとして訪れる多くの観光客に加え、近隣住民向けの飲食・物販・各種サービスの店舗・事務所向けの需要が存在するエリアです。

 

貸付先1である専門商社（介護）ARは埼玉県八潮市に所在しております。主な事業は介護用品の輸出・現地販売（以下、「本事業」といいます。）となります。貸付先１は本事業を行うことを目的に2017年10月に新設された法人であり、2018年8月に第1期を終え、2019年2月28日現在、第2期となります。第1期は営業赤字・当期純損失で着地しております。なお、貸付先１は、物件①を所有する不動産保有会社及びその100％株式を保有する資産保有会社も含め、東京都足立区に所在する手芸用品メーカー（以下「本メーカー」といいます。）のグループ企業となります。本メーカーは1987年に設立され、過去3期の決算では経常利益・当期純利益を安定的に計上して着地しております。

 

本貸付について：

①専門商社（介護）ARの事業資金である限り、資金使途についての定めはありません。

②専門商社（介護）ARによると、返済原資として、事業活動によって稼得されるキャッシュ等を想定している、とのことです（*6）。

 

*6 専門商社（介護）ARへのヒアリングに基づくもので、約定の条件ではありません。