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中野区商業ビル第1号ファンド第1回
中野区中野 他

募集概要

東京都中野区中野に所在する商業ビルの区分所有(物件①)と、東京都文京区本郷に所在するマンション1室(物件②)を担保とする「シニアローン(物件①)/メザニンローン(物件②)」への投資となります。物件①を所有する総合不動産会社AB(貸付先1)に8,640万円、物件②を所有する総合不動産会社A(貸付先2)に10万円、合計8,650万円の貸付を行います。

 

※貸付型の案件においては、行政当局からの指導により担保不動産・借入人の詳細を伏せる必要があり、当該写真はイメージです。

 

募集総額 86,500,000円
運用タイプ 貸付( シニア/メザニン )
貸付先数 2
予定利回り(年換算) 5.0%
予定運用期間 15ヶ月
投資実行日 2019/03/22
匿名組合の償還予定日 2020/06/20
償還方法 元本 15ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還
担保 有り(抵当権/根抵当権)

参考収益比較

投資金額 OwnersBook 銀行定期預金 差分
5万円の場合 2,984円 5円 2,979円
10万円の場合 5,970円 10円 5,960円
30万円の場合 17,915円 30円 17,885円
50万円の場合 29,861円 50円 29,811円
100万円の場合 59,724円 100円 59,624円
※受取収益は、税引前の金額になります。按分計算時に誤差が出る場合があります。
※銀行定期預金は年利0.010%として比較しています。

配当スケジュール

(入力中の応募予定金額に投資した場合の配当スケジュールです。)
配当予定日 元利支払日 利息(予定) 利全 元本(予定) 元全 合計 全計
2019/07/20 2019/06/30 ¥1,368 1183561 ¥0 0 ¥1,368 1183561
2019/10/20 2019/09/30 ¥1,258 1088876 ¥0 0 ¥1,258 1088876
2020/01/20 2019/12/31 ¥1,258 1088876 ¥0 0 ¥1,258 1088876
2020/04/20 2020/03/31 ¥1,245 1077041 ¥0 0 ¥1,245 1077041
2020/06/20 2020/05/31 ¥841 727944 ¥0 0 ¥841 727944
2020/06/20 2020/05/31 ¥0 0 ¥100,000 86500000 ¥100,000 86500000
合計   ¥5,970 ¥100,000 ¥105,970

※ご注意、配当予定日は前後する場合があります。元本・利息額は1円未満は切り捨て、按分計算時に誤差が出る場合、また、最終償還時に調整される場合があります。源泉税考慮前。

  • 貸付先1
  • 貸付先2

物件リスク分析

ロケーション 東京都中野区中野
稼働率単位:% 100%
スポンサー クレジット 設立3年未満の総合不動産会社

財務構造

OwnersBook
評価額
¥110,000,000
シニアローン OwnersBookから 78.5% ¥86,400,000

物件概要

1. 建物状況

1966年8月に建築された地下3階付10階建の店舗・共同住宅ビルです(*1)(*2)。対象部分は、当該建物の1階の店舗部分(区分所有)になります(*3)。建物全体の管理は本建物の管理組合にて行われ、総合不動産会社ABによれば、建物全体の管理費・修繕積立金等の滞納額は不明ですが、対象部分については滞納はありません。また、2014年に大規模修繕工事も実施されるなど、計画的に修繕工事が実施されているとのことです。維持・管理の状態は普通です。

*1 総合不動産会社ABから提出を受けた東京都都市整備局発行の台帳記載事項証明によれば、1966年8月の新築時においては建築確認・検査済証は取得しております。増築時(登記簿上、年月日は不詳。)においては、建築確認を得ていることは確認できまずが、検査済証はないとのことです。

*2 本建物は新築時は旧耐震基準に準拠して建築されましたが、総合不動産会社ABから提供を受けた大手ゼネコン作成による2008年3月付「耐震診断評価結果」(概要)によると、「地震の震動及び衝撃に対して倒壊し、又は崩壊する危険性がある」と判定されてます。なお、2018年3月に東京都が公表した「要緊急安全確認大規模建築物の耐震診断結果」(建築物の耐震改修の促進に関する法律附則第3条第3項において準用する同法第9条の規定に基づき、建物の所有者から報告された耐震診断の結果について)では、「安全性の評価」が「II」とされており、「大規模の地震(震度6強から7に達する程度の大規模の地震)の震動及び衝撃に対して倒壊し、又は崩壊する危険性がある。」とされています。

*3 当該建物全体は土地2筆の上に建設されておりますが、このうち当該区分建物が存する土地1筆が所有権に係る敷地権となっております。残り1筆は第三者の所有となっており、敷地権あるいは借地となっておりません。

 

2. 交通・接近条件

東京都中野区中野に位置しており、JR中央本線及び東京メトロ東西線へのアクセスが至便な立地です。

 

3. 賃貸借の状況

対象部分である当該区分所有建物の稼働率は100%となります。

現行月額賃料(*4)の坪単価は、57,900円程度となっております。外部専門家により査定された新規月額賃料の坪単価は現行月額賃料の坪単価と同程度となっております。

*4 当該区分所有建物のテナントとの建物賃貸借契約において、賃料とは別に共用部分の管理維持費等及び空調等に要する費用並びにテナントが使用する電気料・水道料等をテナントから管理組合宛に直接支払う扱いとされております。

 

4. 物件評価額

OwnersBook評価額は、外部専門家による査定額を参考に11,000万円(1億1,000万円)と査定しております(*5)。今回の物件①に対する募集金額8,640万円は、そのうちの78.5%となります。

*5 OwnersBook評価額は、耐震診断評価結果、増築時の検査済証未取得及び敷地の権利関係を鑑みた市場性を勘案の上、査定しております。

 

貸付条件

貸付先 総合不動産会社AB
貸付金額 86,400,000円
貸付タイプ シニアローン
利息の利率(予定・年換算) 5.0%
予定貸付期間 15ヶ月
返済予定日 2020/5/31
返済方法 元本 元本一括
利払 毎四半期(3月・6月・9月・12月末)
早期返済
担保 債権額8,640万円の抵当権(第一順位)を本案件実行時に設定します。

案件担当者からのコメント

案件担当Kです。

 

物件①が所在する東京都中野区中野は、最寄り駅であるJR中央本線及び東京メトロ東西線・中野駅の駅前を中心に繁華街・オフィス街が形成され、その後背地に中低層の共同住宅や戸建て住宅が集積しております。秋葉原に次ぐオタク・アイドルの聖地として知られ、訪れる多くの観光客に加え、近隣住民向けの飲食・物販・各種サービスの店舗向けの安定的な需要が存在するエリアです。

 

貸付先1である総合不動産会社ABは東京都渋谷区に所在しています。主な事業は、①不動産投資事業、②不動産売買・仲介事業となります。2018年2月に設立され、第1期は経常利益・当期純利益を計上しております。

 

本貸付について:

①総合不動産会社ABの事業資金である限り、資金使途についての定めはありません。

②総合不動産会社ABによると、返済原資として、物件①の売却等を想定している、とのことです(*6)。

 

*6 総合不動産会社ABへのヒアリングに基づくもので、約定の条件ではありません。

金融商品取引法に基づく広告に記載するべき内容

① お客様が支払うべき手数料、報酬その他の対価に関する事項について

  (詳細は、投資口座の開設時にご確認頂いております重要事項説明書の「手数料などの諸費用について」をご参照下さい。):


ロードスターファンディング株式会社(LDF社といいます。)は、本案件に関して、借入人から融資手数料相当額(貸付金額の2%を上限とします。)を頂きます。

 

② お客様の出資した元本について:

 

本匿名組合契約による出資は、元本が保証されているものではありません。すなわち、LDF社は、匿名組合員であるお客様の出資金を本案件の営業のために用い るものとし、お客様への利益配当及び出資金の返還のための原資は、本営業により生じる収入から事業の実施に伴い発生した費用・損失等を控除した残額となり ます。このため、本営業の収益が悪化した場合、又は予想以上に費用・損失等が発生した場合には、お客様への利益分配のみならず出資金の返還に支障を来たす 恐れがあります。

 

③ 金融商品取引に関する重要な事項及びお客様の不利益となる事実について:

 

下記の主なリスクがあります。
・借入人の財務状況・信用状況の悪化又は倒産のリスク
・営業者の信用状況の債務不履行のリスク
・担保となる不動産に関するリスク ※

※不動産には、テナントの退去、賃料相場の下落、管理費用の増大等の要因により純賃料あるいは価格が低下するリスクがある他、自然災害による価値の毀損、物件の瑕疵に基づく損害の発生等のリスクがあります。
・匿名組合員の地位の流動性が限定的であること
・利益の分配、出資金の返還事務に伴うリスク
・匿名組合契約は、クーリング・オフの対象にならないこと

 

④ ロードスターキャピタル株式会社(以下LDS社といいます。)が加入する協会等の名称:

加入協会 一般社団法人 日本投資顧問業協会
指定紛争解決機関 特定非営利活動法人証券・金融商品あっせん相談センター
    所在地:東京都中央区日本橋茅場町2丁目1番13
    電話番号:0120-64-5005

 

⑤ LDS社及びLDF社が取り扱う商品あるいは提供する業務に関して契約を締結される場合には、お客様に事前に交付する書面等により、契約及びその業務の内容を十分にご確認の上ご検討ください。

投資家登録を完了されたお客様のみ閲覧可能です。是非ご登録をご検討ください。

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申し込み総額

86,500,000

募集金額 86,500,000円

100%

申し込み人数

338

残り時間

投資実行済み

募集期限 2019/03/20