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千代田区オフィス第2号ファンド第1回
千代田区東神田 他

募集概要

東京都千代田区東神田に所在する借地権付オフィスビル1棟(物件①)(*1)と、東京都文京区本郷に所在するマンション1室(物件②)を担保とする「メザニンローン(物件①②共に)」への投資となります。物件①を所有する不動産保有会社から担保提供を受けた総合不動産会社AT(貸付先1)(*2)に10,000万円(1億円)、物件②を所有する総合不動産会社A(貸付先2)に10万円、合計10,010万円(1億10万円)の貸付を行います。

 

*1 物件①への担保設定について物件①の底地所有者(以下、地主)から借地上の建物の担保差入れについての承諾書の取得が本件投資実行の前提条件となります。

 

*2 総合不動産会社ATは物件①を所有する不動産保有会社の子会社となります。

 

※貸付型の案件においては、行政当局からの指導により担保不動産・借入人の詳細を伏せる必要があり、当該写真はイメージです。

 

募集総額 100,100,000円
運用タイプ 貸付( メザニンローン )
貸付先数 2
予定利回り(年換算) 5.0%
予定運用期間 25ヶ月
投資実行日 2019/03/29
匿名組合の償還予定日 2021/04/20
償還方法 元本 25ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還
担保 有り(根抵当権)

参考収益比較

投資金額 OwnersBook 銀行定期預金 差分
5万円の場合 5,016円 8円 5,008円
10万円の場合 10,039円 16円 10,023円
30万円の場合 30,121円 50円 30,071円
50万円の場合 50,203円 83円 50,120円
100万円の場合 100,408円 166円 100,242円
※受取収益は、税引前の金額になります。按分計算時に誤差が出る場合があります。
※銀行定期預金は年利0.010%として比較しています。

配当スケジュール

(入力中の応募予定金額に投資した場合の配当スケジュールです。)
配当予定日 元利支払日 利息(予定) 利全 元本(予定) 元全 合計 全計
2019/07/20 2019/06/30 ¥1,272 1273972 ¥0 0 ¥1,272 1273972
2019/10/20 2019/09/30 ¥1,259 1260273 ¥0 0 ¥1,259 1260273
2020/01/20 2019/12/31 ¥1,259 1260273 ¥0 0 ¥1,259 1260273
2020/04/20 2020/03/31 ¥1,245 1246575 ¥0 0 ¥1,245 1246575
2020/07/20 2020/06/30 ¥1,245 1246575 ¥0 0 ¥1,245 1246575
2020/10/20 2020/09/30 ¥1,259 1260273 ¥0 0 ¥1,259 1260273
2021/01/20 2020/12/31 ¥1,259 1260273 ¥0 0 ¥1,259 1260273
2021/04/20 2021/03/31 ¥1,241 1242917 ¥0 0 ¥1,241 1242917
2021/04/20 2021/03/31 ¥0 0 ¥100,000 100100000 ¥100,000 100100000
合計   ¥10,039 ¥100,000 ¥110,039

※ご注意、配当予定日は前後する場合があります。元本・利息額は1円未満は切り捨て、按分計算時に誤差が出る場合、また、最終償還時に調整される場合があります。源泉税考慮前。

  • 貸付先1
  • 貸付先2

物件リスク分析

ロケーション 東京都千代田区東神田
稼働率単位:% 100%
スポンサー クレジット 設立3年超の総合不動産会社

財務構造

OwnersBook
評価額
¥685,000,000
シニアローン 銀行から 58.4% ¥399,992,161
メザニンローン OwnersBookから 14.6% ¥100,000,000

物件概要

1. 建物状況

1986年1月に建築された8階建の借地権付オフィス・店舗ビル1棟です(*3, *4, *5)。建物の管理は総合不動産会社ATにより行われ、維持・管理の状態は良好です。

*3 本建物の前所有者と地主との間で本建物所有を目的とする土地賃貸借契約(以下、本借地契約)が締結されており、総合不動産会社ATから提出された資料によれば、本借地契約の借主としての地位は有効に不動産保有会社に承継されております。なお、総合不動産会社ATから提出された資料によれば、本借地契約は旧「借地法」に基づくものとなります。本借地契約の期限は2043年11月と規定されておりますが、規定の更新料を支払うことで更新可能とされています。

*4 本建物への担保設定について地主から借地上の建物の担保差入れについての承諾書取得が本件投資実行の前提条件となります。

*5 本建物は8個の専有部分から構成される区分建物ですが、全8区分を不動産保有会社が所有しており、対象は一棟の建物となります。なお、本建物の1階店舗部分について、不動産登記上は2つの区分建物から構成されますが、実態上は当該2つの区分建物を隔てる仕切り壁は無く、一体となっております。不動産登記法上は1つの専有部分として合体登記をしなければならない点に鑑み、同法に違反の状況となっております。土地家屋調査士による現地調査等及び担保権者から同意を得ることにより違反状況の是正が可能です。

 

2. 交通・接近条件

東京都千代田区東神田に位置しており、JR総武線快速へのアクセスが至便、また、都営新宿線へのアクセスが良好な立地です。

 

3. 賃貸借の状況

本建物は1階が店舗、2階から8階が事務所にそれぞれ供されております。2019年3月20日現在、すべて賃貸に供されており、1棟全体としての稼働率は100%となります。

現行月額賃料(共益費込)の坪単価は、店舗部分については19,300円程度、事務所部分については9,600円程度となっております。外部専門家により査定された新規月額賃料(共益費込)の坪単価は現行月額賃料(共益費込)の坪単価と概ね同程度となっております。

 

4. 物件評価額

OwnersBook評価額は、外部専門家による査定額を参考に68,500万円(6億8,500万円)と査定しております(*6)。今回の物件①に対する募集金額10,000万円(1億円)は、そのうちの14.5%となります。

*6 OwnersBook評価額は、借地権付建物であることを鑑みた市場性を勘案の上、査定しております。

 

貸付条件

貸付先 総合不動産会社AT
貸付金額 100,000,000円
貸付タイプ メザニンローン
利息の利率(予定・年換算) 5.0%
予定貸付期間 24ヶ月
返済予定日 2021/3/31
返済方法 元本 元本一括
利払 毎四半期(3月・6月・9月・12月末)
早期返済
担保 極度額12,000万円(1億2,000万円)の根抵当権(第二順位)を本案件実行時に設定します。なお、本物件については、LDF社は本貸付金額1億円を超える募集又は貸付は行いません。

案件担当者からのコメント

案件担当Sです。

 

物件①が所在する東京都千代田区東神田は、最寄り駅であるJR総武線快速馬喰町駅及び都営新宿線岩本町駅を中心に中高層のオフィス・店舗ビルが建ち並ぶ商業地域となっています。東京・日本橋・新宿へのアクセスが良好であることから、オフィスに加え、オフィスワーカー及び近隣住民向けサービス業向けの店舗として安定的な需要が見込まれるエリアです。

 

貸付先1である総合不動産会社ATは東京都新宿区に所在しております。主な事業はビル総合管理・損害保険代理業務となります。過去3期は経常利益・当期純利益を安定的に計上しております。なお、総合不動産会社ATは、物件①を所有する不動産保有会社の子会社となります。当該不動産保有会社は、過去3期は経常利益・当期純利益を安定的に計上しております。

 

本貸付について:

①総合不動産会社ATの事業資金である限り、資金使途についての定めはありません。

②総合不動産会社ATによると、返済原資として、事業活動によって稼得されるキャッシュの他、他の金融機関等からの借入等を想定している、とのことです(*7)。

 

*7 総合不動産会社ATへのヒアリングに基づくもので、約定の条件ではありません。

金融商品取引法に基づく広告に記載するべき内容

① お客様が支払うべき手数料、報酬その他の対価に関する事項について

  (詳細は、投資口座の開設時にご確認頂いております重要事項説明書の「手数料などの諸費用について」をご参照下さい。):


ロードスターファンディング株式会社(LDF社といいます。)は、本案件に関して、借入人から融資手数料相当額(貸付金額の2%を上限とします。)を頂きます。

 

② お客様の出資した元本について:

 

本匿名組合契約による出資は、元本が保証されているものではありません。すなわち、LDF社は、匿名組合員であるお客様の出資金を本案件の営業のために用い るものとし、お客様への利益配当及び出資金の返還のための原資は、本営業により生じる収入から事業の実施に伴い発生した費用・損失等を控除した残額となり ます。このため、本営業の収益が悪化した場合、又は予想以上に費用・損失等が発生した場合には、お客様への利益分配のみならず出資金の返還に支障を来たす 恐れがあります。

 

③ 金融商品取引に関する重要な事項及びお客様の不利益となる事実について:

 

下記の主なリスクがあります。
・借入人の財務状況・信用状況の悪化又は倒産のリスク
・営業者の信用状況の債務不履行のリスク
・担保となる不動産に関するリスク ※

※不動産には、テナントの退去、賃料相場の下落、管理費用の増大等の要因により純賃料あるいは価格が低下するリスクがある他、自然災害による価値の毀損、物件の瑕疵に基づく損害の発生等のリスクがあります。
・匿名組合員の地位の流動性が限定的であること
・利益の分配、出資金の返還事務に伴うリスク
・匿名組合契約は、クーリング・オフの対象にならないこと

 

④ ロードスターキャピタル株式会社(以下LDS社といいます。)が加入する協会等の名称:

加入協会 一般社団法人 日本投資顧問業協会
指定紛争解決機関 特定非営利活動法人証券・金融商品あっせん相談センター
    所在地:東京都中央区日本橋茅場町2丁目1番13
    電話番号:0120-64-5005

 

⑤ LDS社及びLDF社が取り扱う商品あるいは提供する業務に関して契約を締結される場合には、お客様に事前に交付する書面等により、契約及びその業務の内容を十分にご確認の上ご検討ください。

投資家登録を完了されたお客様のみ閲覧可能です。是非ご登録をご検討ください。

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申し込み総額

100,100,000

募集金額 100,100,000円

100%

申し込み人数

374

残り時間

投資実行済み

募集期限 2019/03/28