貸付 相模原市マンション第1号ファンド第1回 相模原市中央区鹿沼台・相生 他

投資実行済
相模原市マンション第1号ファンド第1回
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募集概要

相模原市中央区鹿沼台に所在するマンション1棟(物件①-1)、相模原市中央区相生に所在するマンション2棟(物件①-2及び①-3)と、東京都文京区本郷に所在するマンション1室(物件②)を担保とする「メザニンローン(物件①②共に)」への投資となります。物件①を所有する不動産保有会社AU(貸付先1)に5,000万円、物件②を所有する総合不動産会社A(貸付先2)に10万円、合計5,010万円の貸付を行います。

 

※貸付型の案件においては、行政当局からの指導により担保不動産・借入人の詳細を伏せる必要があり、当該写真はイメージです。

 


■上限金額のお知らせ

本案件の一人当たりお申込金額は40万円を上限とさせていただきます。予めご了承ください。


募集総額 50,100,000円
運用タイプ 貸付(メザニンローン)
募集方式 先着方式
貸付先数 2
予定利回り(年換算) 5.0%
予定運用期間 26ヶ月
募集開始日 2019/04/08
投資実行日 2019/04/12
匿名組合の償還予定日 2021/05/20
償還方法 元本 26ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還
担保 有り(抵当権/根抵当権)
参考収益比較
投資金額 OwnersBook 銀行定期預金 差分
5万円の場合 5,126円 8円 5,118円
10万円の場合 10,256円 17円 10,239円
30万円の場合 30,778円 52円 30,726円
50万円の場合 51,297円 86円 51,211円
100万円の場合 102,598円 172円 102,426円
※受取収益は、税引前の金額になります。按分計算時に誤差が出る場合があります。
※銀行定期預金は年利0.010%として比較しています。
配当スケジュール
(入力中の応募予定金額に投資した場合の配当スケジュールです。)
配当予定日 元利支払日 利息(予定) 利全 元本(予定) 元全 合計 全計
2019/07/20 2019/06/30 1,080円 541095 0円 0 1,080円 541095
2019/10/20 2019/09/30 1,257円 630136 0円 0 1,257円 630136
2020/01/20 2019/12/31 1,257円 630136 0円 0 1,257円 630136
2020/04/20 2020/03/31 1,244円 623287 0円 0 1,244円 623287
2020/07/20 2020/06/30 1,244円 623287 0円 0 1,244円 623287
2020/10/20 2020/09/30 1,257円 630136 0円 0 1,257円 630136
2021/01/20 2020/12/31 1,257円 630136 0円 0 1,257円 630136
2021/04/20 2021/03/31 1,230円 616438 0円 0 1,230円 616438
2021/05/20 2021/04/30 430円 215739 0円 0 430円 215739
2021/05/20 2021/04/30 0円 0 100,000円 50100000 100,000円 50100000
合計   10,256円 100,000円 110,256円

※ご注意、配当予定日は前後する場合があります。元本・利息額は1円未満は切り捨て、按分計算時に誤差が出る場合、また、最終償還時に調整される場合があります。源泉税考慮前。

担保内容
物件リスク分析
    物件リスク分析
ロケーション 神奈川県相模原市中央区鹿沼台(物件①-1)・神奈川県相模原市中央区相生(物件①-2及び①-3)
レベル2
稼働率単位:% 28%(物件①-1 36%・物件①-2 17%・物件①-3 26%)
レベル3
スポンサー クレジット 設立3年超の不動産保有会社
レベル3
財務構造
OwnersBook
評価額
¥ 545,500,000
シニアローン
銀行から
56.6%
¥308,789,672
メザニンローン
OwnersBookから
9.2%
¥50,000,000
物件概要

物件①は以下の3物件から構成されます:
・物件①-1:神奈川県相模原市中央区鹿沼台に所在するマンション1棟
・物件①-2:神奈川県相模原市中央区相生に所在するマンション1棟
・物件①-3:神奈川県相模原市中央区相生に所在するマンション1棟

 

1. 建物状況

・物件①-1:
1987年2月に建築された9階建のマンション1棟となります。維持・管理の状態は良好です。

・物件①-2:
1986年3月に建築された3階建のマンション1棟となります。維持・管理の状態は良好です。

・物件①-3:
1987年6月に建築された4階建のマンション1棟となります。維持・管理の状態は良好です。

 

2. 交通・接近条件

・物件①-1:
神奈川県相模原市中央区鹿沼台に位置しており、JR横浜線へのアクセスが便利な立地です。

・物件①-2:
神奈川県相模原市中央区相生に位置しており、JR横浜線へのアクセスが可能な立地です。

・物件①-3:
神奈川県相模原市中央区相生に位置しており、JR横浜線へのアクセスが可能な立地です。

 

3. 賃貸借の状況

・物件①-1:
1階を住居及び店舗、2階から9階までを住居として賃貸しております。店舗部分は80㎡台の1区画、住居部分は1Rタイプ(40㎡台・2戸)、1LDKタイプ(40㎡台・1戸)及び2DKタイプ(40㎡台・23戸)の計26戸から構成されています。不動産保有会社AUによると、2019年4月5日現在の稼働率は、店舗部分が100%、住居部分が約31%であり、建物1棟としての稼働率は約36%となります。現行月額賃料(共益費込)の坪単価は、店舗部分が9,300円程度、住居部分が5,800円程度となっており、いずれも外部専門家により査定された新規月額賃料(共益費込)の坪単価と同程度となっております。

・物件①-2:
1階を店舗、2階及び3階を住居として賃貸しております。店舗部分は120㎡台及び170㎡台の2区画、住居部分は1Kタイプ(20㎡台・2戸)、1LDKタイプ(30㎡台・11戸並びに40㎡台・2戸)及び2Kタイプ(30㎡台・1戸)の計16戸から構成されています。不動産保有会社AUによると、2019年4月5日現在の稼働率は、店舗部分が0%、住居部分が約26%であり、建物1棟としての稼働率は約17%となります。現行月額賃料(共益費込)の坪単価は、5,000円程度となっています。外部専門家により査定された新規月額賃料(共益費込)の坪単価は、店舗部分が6,700円程度、住居部分が5,200円程度となっております。

・物件①-3:
1階から4階を住居として賃貸しており、30㎡台及び40㎡の2Kタイプ8戸から構成されています。不動産保有会社AUによると、不動産保有会社AUによると、2019年4月5日現在の稼働率は約26%となっています。現行月額賃料(共益費込)の坪単価は、4,800円程度となっており、外部専門家により査定された新規月額賃料(共益費込)の坪単価は5,000円程度となっております。

 

4. 物件評価額

物件①(物件①-1、物件①-2及び物件①-3の合計):
OwnersBook評価額は、外部専門家による査定額を参考に、共同担保を構成する3物件合計で54,550万円(5億4,550万円)と査定しております(*1)。今回の物件①に対する募集金額は、そのうちの約9.2%となります。

*1 各物件のOwnersBook評価額は、外部専門家による各物件の査定額を参考に、以下の通り査定しております:
・物件①-1:29,440万円
・物件①-2:19,510万円
・物件①-3: 5,600万円

 

貸付条件
貸付先 不動産保有会社AU
貸付金額 50,000,000円
貸付タイプ メザニンローン
利息の利率(予定・年換算) 5.0%
予定貸付期間 25ヶ月
返済予定日 2021/4/30
返済方法 元本 元本一括
利払 毎四半期(3月・6月・9月・12月末)
早期返済
担保 債権額5,000万円の抵当権(第三順位)を本貸付実行時に設定致します。

なお、物件①-1、物件①-2及び物件①-3には、同一銀行・同一支店からのローンを担保するものとして、以下の第一順位(*2)・第二順位(*3)の抵当権が設定されています。

*2 2019年4月5日時点で以下の元本残高の三つのローンを担保するものとして、物件①-1、物件①-2及び物件①-3にそれぞれ別の抵当権が設定されています。
・物件①-1:164,952,653円
・物件①-2:101,637,506円
・物件①-3: 33,323,747円
*3 同日時点で元本残高8,875,766円のローンを担保するものとして、3物件を共同担保として一つの抵当権が設定されています。
案件担当者からのコメント

案件担当Sです。

 

物件①-1が所在する神奈川県相模原市中央区鹿沼台は、最寄り駅であるJR横浜線・淵野辺駅周辺や幹線道路(国道16号線)沿いに多数の小売店・飲食店が所在するほか、地域内に大規模な公園があり、生活利便性が高いエリアです。淵野辺駅周辺に中高層の共同住宅が集積し、その背後に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域となっています。周辺には高校・大学も複数所在しており、安定的な住宅需要が見込まれるエリアです。

 

物件①-2及び物件①-3が所在する神奈川県相模原市中央区相生は、主に住宅地として利用されるエリアとなっており、多数の一般住宅が建ち並んでいます。幹線道路(国道16号線)からの交通利便性も高く、住宅地域としての需要が見込まれるエリアです。

 

貸付先1である不動産保有会社AUは東京都港区に所在しております。主な事業は、①不動賃貸事業、②不動コンサルティング事業、③不動産管理(PM)事業となります。2期前は経常利益・当期純利益を計上したものの、前期及び3期前は経常損失・当期純損失を計上しております。

 

本貸付について:

①不動産保有会社AUの事業資金である限り、資金使途についての定めはありません。

②不動産保有会社AUによると、返済原資として、他の金融機関等からの借入等を想定している、とのことです(*4)。

*4 不動産保有会社AUへのヒアリングに基づくもので、約定の条件ではありません。

担保内容
物件リスク分析
    物件リスク分析
ロケーション 東京都文京区本郷
レベル1
稼働率単位:% 100%
レベル1
スポンサー クレジット 設立3年超の総合不動産会社
レベル2
財務構造
OwnersBook
評価額
¥ 23,400,000
シニアローン
OwnersBookから
17.1%
¥4,000,000
メザニンローン
OwnersBookから
42.7%
¥10,000,000
物件概要

1. 建物状況

1990年前後に開発・分譲された区分所有建物のうち1戸に該当します。建物は地下1階付8階建で、対象物件は中層階に所在するマンション一室です。2000年以降に大規模修繕が実施されており、管理の状況は良好です。

 

2. 交通・接近条件

文京区本郷に位置しており、東京メトロ丸の内線へのアクセスが良好な立地です。

 

3. 賃貸借の状況

住居として賃貸中で、安定した賃料収入を得ております。

 

4. 物件評価額

大手不動産流通会社の査定を参考にして、本件評価額を2,340万円と査定しております。今回の物件②に対する募集金額は、そのうちの約0.4%となります。

 

貸付条件
貸付先 総合不動産会社A
貸付金額 100,000円
貸付タイプ メザニンローン
利息の利率(予定・年換算) 5.0%
予定貸付期間 25ヶ月
返済予定日 2021/4/30
返済方法 元本 元本一括
利払 最終弁済日に一括
早期返済
担保 極度額1,000万円の根抵当権(第二順位)が既に設定され、既に480万円の貸付を実行し、本案件実行時に10万円の追加貸付を行う予定です。なお、本物件については、当該極度額の範囲で追加募集を行う可能性があります。
案件担当者からのコメント

いつもお世話になっております。案件担当Kです。

 

本物件は、【物件概要】にも書きました通り、住居として安定した賃料収入を得ています。加えて、東京都中央区で不動産業を営んでいる総合不動産会社Aは、過去3年間は黒字で安定した経常利益を計上しております。

 

金融商品取引法に基づく広告に記載するべき内容

① お客様が支払うべき手数料、報酬その他の対価に関する事項について

  (詳細は、投資口座の開設時にご確認頂いております重要事項説明書の「手数料などの諸費用について」をご参照下さい。):


ロードスターファンディング株式会社(LDF社といいます。)は、本案件に関して、借入人から融資手数料相当額(貸付金額の2%を上限とします。)を頂きます。

 

② お客様の出資した元本について:

 

本匿名組合契約による出資は、元本が保証されているものではありません。すなわち、LDF社は、匿名組合員であるお客様の出資金を本案件の営業のために用い るものとし、お客様への利益配当及び出資金の返還のための原資は、本営業により生じる収入から事業の実施に伴い発生した費用・損失等を控除した残額となり ます。このため、本営業の収益が悪化した場合、又は予想以上に費用・損失等が発生した場合には、お客様への利益分配のみならず出資金の返還に支障を来たす 恐れがあります。

 

③ 金融商品取引に関する重要な事項及びお客様の不利益となる事実について:

 

下記の主なリスクがあります。
・借入人の財務状況・信用状況の悪化又は倒産のリスク
・営業者の信用状況の債務不履行のリスク
・担保となる不動産に関するリスク ※

※不動産には、テナントの退去、賃料相場の下落、管理費用の増大等の要因により純賃料あるいは価格が低下するリスクがある他、自然災害による価値の毀損、物件の瑕疵に基づく損害の発生等のリスクがあります。
・匿名組合員の地位の流動性が限定的であること
・利益の分配、出資金の返還事務に伴うリスク
・匿名組合契約は、クーリング・オフの対象にならないこと

 

④ ロードスターキャピタル株式会社(以下LDS社といいます。)が加入する協会等の名称:

加入協会 一般社団法人 日本投資顧問業協会
指定紛争解決機関 特定非営利活動法人証券・金融商品あっせん相談センター
    所在地:東京都中央区日本橋茅場町2丁目1番13
    電話番号:0120-64-5005

 

⑤ LDS社及びLDF社が取り扱う商品あるいは提供する業務に関して契約を締結される場合には、お客様に事前に交付する書面等により、契約及びその業務の内容を十分にご確認の上ご検討ください。

申込総額

50,100,000円
募集総額:50,100,000円
100%

申込人数

307人

残り時間

投資実行済
募集期限:04/11 23:59
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