貸付 台東区新築マンション第1号ファンド第1回 台東区東上野 他

投資実行済
台東区新築マンション第1号ファンド第1回
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募集概要

東京都台東区東上野に所在するマンション1棟(物件①)と、東京都文京区本郷に所在するマンション1室(物件②)を担保とする「メザニンローン(物件①②共に)」への投資となります。物件①を所有する総合不動産会社から担保提供を受けた総合不動産会社AQ(貸付先1)(*1)に5,000万円、物件②を所有する総合不動産会社A(貸付先2)に10万円、合計5,010万円の貸付を行います。

 

*1 貸付先1及び物件①を所有する総合不動産会社の代表者は同一で、それぞれの会社の株式の100%を保有しています。

 

※担保不動産・借入人に関する情報開示は行政当局の見解に基づいております。本案件については担保不動産・借入人を特定する情報の開示に必要な要件を満たさず、当該写真はイメージとなりますのでご了承ください。

 


■上限金額のお知らせ

本案件の一人当たりお申込金額は50万円を上限とさせていただきます。予めご了承ください。

 

募集総額 50,100,000円
運用タイプ 貸付(メザニンローン)
募集方式 先着方式
貸付先数 2
予定利回り(年換算) 4.4%
予定運用期間 25ヶ月
募集開始日 2019/04/19
投資実行日 2019/04/26
匿名組合の償還予定日 2021/05/20
償還方法 元本 25ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還
担保 有り(根抵当権)
配当スケジュール・収益シミュレーション
 円
配当予定日 元利支払日 利息(予定) 利全 元本(予定) 元全 合計 全計 実日数
2019/07/20 2019/06/30 781円 391780 0円 0 781円 391780 0
2019/10/20 2019/09/30 1,106円 554520 0円 0 1,106円 554520 0
2020/01/20 2019/12/31 1,106円 554520 0円 0 1,106円 554520 0
2020/04/20 2020/03/31 1,094円 548493 0円 0 1,094円 548493 0
2020/07/20 2020/06/30 1,094円 548493 0円 0 1,094円 548493 0
2020/10/20 2020/09/30 1,106円 554520 0円 0 1,106円 554520 0
2021/01/20 2020/12/31 1,106円 554520 0円 0 1,106円 554520 0
2021/04/20 2021/03/31 1,082円 542465 0円 0 1,082円 542465 0
2021/05/20 2021/04/30 378円 189681 0円 0 378円 189681 0
2021/05/20 2021/04/30 0円 0 100,000円 50100000 100,000円 50100000 0
合計   8,853円 100,000円 108,853円

※ご注意、配当予定日は前後する場合があります。元本・利息額は1円未満は切り捨て、按分計算時に誤差が出る場合、また、最終償還時に調整される場合があります。源泉税考慮前。

担保内容
物件リスク分析
    物件リスク分析
ロケーション 東京都台東区東上野
レベル1
稼働率単位:% 0%
レベル3
スポンサー クレジット 設立3年超の総合不動産会社
レベル2
財務構造
OwnersBook
評価額
¥ 424,000,000
シニアローン
銀行から
63.1%
¥267,376,413
メザニンローン
OwnersBookから
11.8%
¥50,000,000
物件概要

1. 建物状況

2019年3月に建築された10階建のマンション1棟となります。新築であり、維持・管理の状態は良好です。

 

2. 交通・接近条件

東京都台東区東上野に位置しており、東京メトロ銀座線へのアクセスが至便な立地です。

 

3. 賃貸借の状況

本建物は、1階及び2階が店舗、3階から10階までが住居となります。店舗部分は20㎡台(1階)及び40㎡台(2階)の2区画で、1階と2階は賃貸区画内(専有部分)の階段でつながっており、一体としての利用が可能です。住居部分は20㎡程度のワンルーム・2戸及び40㎡台の1K・7戸の計9戸から構成されています。外部専門家により査定された新規月額賃料(共益費込)の坪単価は、店舗部分(1階及び2階を一体として)が16,900円程度、住居部分が13,000円程度となっております。

なお、総合不動産AQによると、店舗部分(1階及び2階)は旅館業法に基づく簡易宿所として運営する予定(*2)で、投資実行日以降速やかに許可申請の手続きに入るとのことです。

*2 店舗から宿泊施設への用途変更について、総合不動産会社AQによれば、対象部分の面積が100㎡未満であることから、建築基準法に基づく用途変更の確認申請は不要である、とのことです。

 

4. 物件評価額

OwnersBook評価額は、外部専門家による査定額を参考に42,400万円(4億2,400万円)と査定しております。今回の物件①に対する募集金額5,000万円は、そのうちの約11.8%となります。

 

貸付条件
貸付先 総合不動産会社AQ
貸付金額 50,000,000円
貸付タイプ メザニンローン
利息の利率(予定・年換算) 4.4%
予定貸付期間 25ヶ月
返済予定日 2021/4/30
返済方法 元本 元本一括
利払 毎四半期(3月・6月・9月・12月末)
早期返済
担保 極度額 5,000万円の根抵当権(第三順位)を本案件実行時に設定します。なお、物件①には、同一銀行・同一支店からの二つのローン(シニアローン)を担保するものとして第一・第二順位の抵当権が設定されております。シニアローンの元本残高の合計額は267,376,413円(2019年4月18日現在)となります。
案件担当者からのコメント

案件担当N1です。

 

物件①が所在する東京都台東区東上野はJR・東京メトロ上野駅の東側に位置し、最寄り駅である東京メトロ銀座線・稲荷町駅を中心に、町内を走る2つの都道(清洲橋通り・浅草通り)沿いに中低層の商業ビル(店舗・事務所・宿泊施設)・共同住宅が連担し、その背後に中小規模の共同住宅や戸建て住宅、寺社等が集積するエリアです。稲荷町駅から東京メトロ銀座線を介して日本橋、銀座、新橋等へのオフィス・商業エリアへのアクセスが便利であることから安定的に高い住宅需要が存在すると共に、上野や浅草といった観光地も徒歩圏であることから高い宿泊需要が存在するエリアです。

 

貸付先1である総合不動産会社AQは東京都豊島区に所在しております。主な事業は、①賃貸仲介・管理業、②不動産管理(PM)事業、③不動産開発事業となります。直近3期は連続して経常利益・当期純利益を計上しております。

 

本貸付について:

①総合不動産会社AQの事業資金である限り、資金使途についての定めはありません。

②総合不動産会社AQによると、返済原資として、事業活動(グループ会社を含む。)によって稼得されるキャッシュ等を想定している、とのことです(*3)。

 

*3 総合不動産会社AQへのヒアリングに基づくもので、約定の条件ではありません。

担保内容
物件リスク分析
    物件リスク分析
ロケーション 東京都文京区本郷
レベル1
稼働率単位:% 100%
レベル1
スポンサー クレジット 設立3年超の総合不動産会社
レベル2
財務構造
OwnersBook
評価額
¥ 23,400,000
シニアローン
OwnersBookから
17.1%
¥4,000,000
メザニンローン
OwnersBookから
42.7%
¥10,000,000
物件概要

1. 建物状況

1990年前後に開発・分譲された区分所有建物のうち1戸に該当します。建物は地下1階付8階建で、対象物件は中層階に所在するマンション一室です。2000年以降に大規模修繕が実施されており、管理の状況は良好です。

 

2. 交通・接近条件

文京区本郷に位置しており、東京メトロ丸の内線へのアクセスが良好な立地です。

 

3. 賃貸借の状況

住居として賃貸中で、安定した賃料収入を得ております。

 

4. 物件評価額

大手不動産流通会社の査定を参考にして、本件評価額を2,340万円と査定しております。今回の物件②に対する募集金額は、そのうちの約0.4%となります。

 

貸付条件
貸付先 総合不動産会社A
貸付金額 100,000円
貸付タイプ メザニンローン
利息の利率(予定・年換算) 4.4%
予定貸付期間 25ヶ月
返済予定日 2021/4/30
返済方法 元本 元本一括
利払 最終弁済日に一括
早期返済
担保 極度額1,000万円の根抵当権(第二順位)が既に設定され、既に490万円の貸付を実行し、本案件実行時に10万円の追加貸付を行う予定です。なお、本物件については、当該極度額の範囲で追加募集を行う可能性があります。
案件担当者からのコメント

いつもお世話になっております。案件担当Kです。

 

本物件は、【物件概要】にも書きました通り、住居として安定した賃料収入を得ています。加えて、東京都中央区で不動産業を営んでいる総合不動産会社Aは、過去3年間は黒字で安定した経常利益を計上しております。

 

金融商品取引法に基づく広告に記載するべき内容

① お客様が支払うべき手数料、報酬その他の対価に関する事項について

  (詳細は、投資口座の開設時にご確認頂いております重要事項説明書の「手数料などの諸費用について」をご参照下さい。):


ロードスターファンディング株式会社(LDF社といいます。)は、本案件に関して、借入人から融資手数料相当額(貸付金額の2%を上限とします。)を頂きます。

 

② お客様の出資した元本について:

 

本匿名組合契約による出資は、元本が保証されているものではありません。すなわち、LDF社は、匿名組合員であるお客様の出資金を本案件の営業のために用い るものとし、お客様への利益配当及び出資金の返還のための原資は、本営業により生じる収入から事業の実施に伴い発生した費用・損失等を控除した残額となり ます。このため、本営業の収益が悪化した場合、又は予想以上に費用・損失等が発生した場合には、お客様への利益分配のみならず出資金の返還に支障を来たす 恐れがあります。

 

③ 金融商品取引に関する重要な事項及びお客様の不利益となる事実について:

 

下記の主なリスクがあります。
・借入人の財務状況・信用状況の悪化又は倒産のリスク
・営業者の信用状況の債務不履行のリスク
・担保となる不動産に関するリスク ※

※不動産には、テナントの退去、賃料相場の下落、管理費用の増大等の要因により純賃料あるいは価格が低下するリスクがある他、自然災害による価値の毀損、物件の瑕疵に基づく損害の発生等のリスクがあります。
・匿名組合員の地位の流動性が限定的であること
・利益の分配、出資金の返還事務に伴うリスク
・匿名組合契約は、クーリング・オフの対象にならないこと

 

④ ロードスターキャピタル株式会社(以下LDS社といいます。)が加入する協会等の名称:

加入協会 一般社団法人 日本投資顧問業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
指定紛争解決機関 特定非営利活動法人証券・金融商品あっせん相談センター
    所在地:東京都中央区日本橋茅場町2丁目1番13
    電話番号:0120-64-5005

 

⑤ LDS社及びLDF社が取り扱う商品あるいは提供する業務に関して契約を締結される場合には、お客様に事前に交付する書面等により、契約及びその業務の内容を十分にご確認の上ご検討ください。

申込総額

50,100,000円
募集総額:50,100,000円
100%

申込人数

252人

残り時間

投資実行済
募集期限:04/24 23:59
この案件は先着方式で募集します
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