貸付 渋谷区マンション・レジ1号ファンド1回 渋谷区本町

投資実行済
渋谷区マンション・レジ1号ファンド1回
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募集概要

本案件は先着方式で募集を実施します。

 

東京都渋谷区本町に所在するマンション一棟(物件1)とレジデンス一棟(物件2)の2物件(総称して本物件)(*1)を共同担保とする「メザニンローン(物件1・物件2共に)」への投資となります。本物件を所有する総合不動産会社から担保提供を受けた総合不動産会社AQ(本借入人)(*2)に6,000万円の貸付を行います。

 

*1 物件1と物件2は隣接しています。

 

*2 本借入人及び本物件を所有する総合不動産会社の代表者は同一で、それぞれの会社の株式の100%を保有しています。

 

※本借入人から同意を得られなかったため、本物件及び本借入人に関する詳細な情報の開示は控えさせていただきます。当該写真はイメージとなりますのでご了承ください。


■上限金額のお知らせ

本案件の一人当たりお申込金額は50万円を上限とさせていただきます。予めご了承ください。

 

募集総額 60,000,000円
運用タイプ 貸付(メザニンローン)
募集方式 先着方式
貸付先数 1
予定利回り(年換算) 4.5%
予定運用期間 25ヶ月
募集開始日 2019/08/13
投資実行日 2019/08/21
匿名組合の償還予定日 2021/09/20
償還方法 元本 25ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還
担保 有り(根抵当権)
配当スケジュール・収益シミュレーション
 円
配当予定日 元利支払日 利息(予定) 利全 元本(予定) 元全 合計 全計 実日数
2019/10/20 2019/09/30 493円 295890 0円 0 493円 295890 0
2020/01/20 2019/12/31 1,134円 680547 0円 0 1,134円 680547 0
2020/04/20 2020/03/31 1,121円 673150 0円 0 1,121円 673150 0
2020/07/20 2020/06/30 1,121円 673150 0円 0 1,121円 673150 0
2020/10/20 2020/09/30 1,134円 680547 0円 0 1,134円 680547 0
2021/01/20 2020/12/31 1,134円 680547 0円 0 1,134円 680547 0
2021/04/20 2021/03/31 1,109円 665753 0円 0 1,109円 665753 0
2021/07/20 2021/06/30 1,121円 673150 0円 0 1,121円 673150 0
2021/09/20 2021/08/31 764円 458630 0円 0 764円 458630 0
2021/09/20 2021/08/31 0円 0 100,000円 60000000 100,000円 60000000 0
合計   9,131円 100,000円 109,131円

※ご注意、配当予定日は前後する場合があります。元本・利息額は1円未満は切り捨て、按分計算時に誤差が出る場合、また、最終償還時に調整される場合があります。源泉税考慮前。

担保内容
物件リスク分析
    物件リスク分析
ロケーション 東京都渋谷区本町
レベル1
稼働率単位:% 100%(*3;「物件概要 3. 賃貸借の状況」に記載)
レベル1
スポンサー クレジット 設立3年超の総合不動産会社
レベル2
財務構造
OwnersBook
評価額
¥ 401,000,000
シニアローン
銀行から
64.3%
¥258,000,000
メザニンローン
OwnersBookから
15%
¥60,000,000
物件概要

本物件は以下の2物件から構成されます:
・物件1:東京都渋谷区本町に所在するマンション1棟
・物件2:東京都渋谷区本町に所在する居宅1棟
なお、物件1と物件2は隣接しています。

 

1. 建物状況

物件1:
2015年8月に建築された4階建のマンション1棟です。維持・管理の状態は良好です。

物件2:
1994年2月に建築された地下1階付 4階建の居宅1棟です(*4)。維持・管理の状態は良好です。

*4 本借入人によれば、物件2は建築確認は取得しておりますが、検査済証はないとのことです。

 

2. 交通・接近条件

東京都渋谷区本町に位置しており、京王電鉄京王新線へのアクセスが良好な立地です。

 

3. 賃貸借の状況

物件1:
1階を本借入人が旅館業法に基づく宿泊施設(旅館・ホテル営業)として運営し、2階から4階までを住居として賃貸しております。宿泊施設部分は30㎡台の1区画、住居部分は20㎡台の1Kタイプ9戸から構成されています。2019年8月8日現在の住居部分の稼働率は100%となります(*5)。住居部分の現行月額賃料(共益費込)の坪単価は11,700円程度となっており、外部専門家により査定された新規月額賃料(共益費込)の坪単価は11,800円程度となっております。なお、宿泊施設部分について、OwnersBook評価及び外部専門家による査定では通常の賃貸住居を前提とした評価をしており、その査定された新規月額賃料(共益費込)の坪単価は住居部分と同一となっております。

物件2:
本借入人が、地下1階及び1階の一部を住宅宿泊事業法に基づく宿泊サービス事業(民泊)として、1階の一部及び2階から3階までをシェアハウスとして(*6)それぞれ運営しております。4階は屋上に続く階段のみとなります。民泊部分は70㎡台(1区画)、20㎡台(1区画)の計2区画、シェアハウス部分は専有部分が10㎡未満(10戸)、10㎡台(4戸)の計14戸から構成されています。2019年8月8日現在のシェアハウス部分の稼働率は100%となります(*7)。シェアハウス部分の現行月額賃料(共益費込)の坪単価は29,600円程度となっており、外部専門家により査定された新規月額賃料(共益費込)の坪単価と同程度となっております。なお、民泊部分について、OwnersBook評価及び外部専門家による査定では通常の賃貸住居を前提とした評価をしており、その査定された新規月額賃料(共益費込)の坪単価は住居部分と同一となっております。

*3 上記*5及び*7に記載の住居部分及びシェアハウス部分の稼働率をもとに計算しております。

*5 上記は住居部分のみの稼働率となります。なお、本借入人によると、2019年6月一ヶ月間の宿泊施設部分の稼働日数は26日だったとのことです。

*6 本借入人によれば、物件2をシェアハウスとして利用することにつき、①戸建住宅から寄宿舎への用途変更申請を行っていない、②寄宿舎として求められる4m以上の接道を確保できていない、③消防法上シェハウス(寄宿舎)として求められる各種規制への適合性を確認しきれていない、の3点において建築基準法、消防法、東京都建築安全条例及び関連諸規制に違反している可能性がある、とのことです。

*7 上記はシェアハウス部分のみの稼働率となります。なお、本借入人によると、2019年6月一ヶ月間の民泊部分の稼働日数は、2区画の単純平均で24日だったとのことで、住宅宿泊事業法の規定により、各区画の稼働日数は年間180日以内とする必要がある、とのことです。

 

4. 物件評価額

本物件(物件1及び物件2の合計):
OwnersBook評価額は、外部専門家による査定額を参考に、共同担保を構成する2物件合計で40,100万円(4億100万円)と査定しております(*8)。今回の本物件に対する募集金額は、そのうちの約15.0%となります。

*8 各物件のOwnersBook評価額は、外部専門家による各物件の査定額を参考に、以下の通り査定しております:
・物件1:24,100万円(2億4,100万円)
・物件2:16,000万円(1億6,000万円)(*9)

*9 OwnersBook評価額は、物件2の検査済証未取得、用途変更申請未実施、4m以上の接道未確保及び消防法未対応を鑑みた市場性を勘案の上、査定しております。

 

貸付条件
貸付先 総合不動産会社AQ
貸付金額 60,000,000円
貸付タイプ メザニンローン
利息の利率(予定・年換算) 4.5%
予定貸付期間 25ヶ月
返済予定日 2021/8/31
返済方法 元本 元本一括
利払 毎四半期(3月・6月・9月・12月末)
早期返済
担保 極度額6,000万円の根抵当権(第二順位)を本案件実行時に設定します。

なお、物件1及び物件2には、同一銀行・同一支店からのローンを担保するものとして、以下の第一順位(*10)の根抵当権が設定されています。

*10 物件1及び物件2にそれぞれ以下の極度額の別の根抵当権が設定されています。
・物件1:168,000,000円
・物件2:90,000,000円
案件担当者からのコメント

案件担当N1です。

 

本物件が所在する東京都渋谷区本町は、最寄り駅である京王電鉄京王新線初台駅を中心に2つの幹線道路(国道20号線(通称:甲州街道)及び東京都道317号環状六号線(通称:山手通り))沿いに中高層の店舗・オフィス複合ビルが立ち並び、その後背に共同住宅等が立ち並ぶ商住混在地域が広がっています。新宿エリアまで1駅という利便性から、安定した住宅需要が存在するエリアです。

 

本借入人は、東京都豊島区に所在しております。主な事業は、①賃貸仲介・管理業、②不動産管理(PM)事業、③不動産開発事業となります。直近3期は連続して経常利益・当期純利益を計上しております。

 

本貸付について:

①資金使途についての定めはありません。

②本借入人によると、返済原資として、他の金融機関等からの借入、事業活動(グループ会社含む。)によって稼得されるキャッシュ等を想定している、とのことです(*11)。

 

*11 本借入人へのヒアリングに基づくもので、貸付契約上の条件ではありません。

金融商品取引法に基づく広告に記載するべき内容

① お客様が支払うべき手数料、報酬その他の対価に関する事項について

  (詳細は、投資口座の開設時にご確認頂いております重要事項説明書の「手数料などの諸費用について」をご参照下さい。):


ロードスターファンディング株式会社(LDF社といいます。)は、本案件に関して、借入人から融資手数料相当額(貸付金額の2%を上限とします。)を頂きます。

 

② お客様の出資した元本について:

 

本匿名組合契約による出資は、元本が保証されているものではありません。すなわち、LDF社は、匿名組合員であるお客様の出資金を本案件の営業のために用いるものとし、お客様への利益配当及び出資金の返還のための原資は、本営業により生じる収入から事業の実施に伴い発生した費用・損失等を控除した残額となります。このため、本営業の収益が悪化した場合、又は予想以上に費用・損失等が発生した場合には、お客様への利益分配のみならず出資金の返還に支障を来たす恐れがあります。

 

③ 金融商品取引に関する重要な事項及びお客様の不利益となる事実について:

 

下記の主なリスクがあります。
・借入人の財務状況・信用状況の悪化又は倒産のリスク
・営業者の信用状況の債務不履行のリスク
・担保となる不動産に関するリスク ※

※不動産には、テナントの退去、賃料相場の下落、管理費用の増大等の要因により純賃料あるいは価格が低下するリスクがある他、自然災害による価値の毀損、物件の瑕疵に基づく損害の発生等のリスクがあります。
・匿名組合員の地位の流動性が限定的であること
・利益の分配、出資金の返還事務に伴うリスク
・匿名組合契約は、クーリング・オフの対象にならないこと

 

④ ロードスターキャピタル株式会社(以下LDS社といいます。)が加入する協会等の名称:

加入協会 一般社団法人 日本投資顧問業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
指定紛争解決機関 特定非営利活動法人証券・金融商品あっせん相談センター
    所在地:東京都中央区日本橋茅場町2丁目1番13
    電話番号:0120-64-5005

 

⑤ LDS社及びLDF社が取り扱う商品あるいは提供する業務に関して契約を締結される場合には、お客様に事前に交付する書面等により、契約及びその業務の内容を十分にご確認の上ご検討ください。

申込総額

60,000,000円
募集総額:60,000,000円
100%

申込人数

271人

残り時間

投資実行済
募集期限:08/22 23:59
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