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品川区商業ビル第1号ファンド第1回
品川区大崎3丁目5番2号エステージ大崎

募集概要


本案件は抽選方式で募集を実施します。

※お一人様一回限りの申し込みとなります。
※抽選結果は、募集期限後、1営業日以内を目途にメールにてご連絡いたします。

募集期限:2019年8月21日10:00
 

 

東京都品川区大崎3丁目5番2号に所在する商業ビルの1階部分の区分所有2区画(物件1)と物件1と同じ商業ビルの1階部分の区分所有1区画(物件2)の2物件(総称して本物件)を共同担保とする「シニアローン(物件1・物件2共に)」への投資となります。本物件を所有するレガート・トラスト株式会社(本借入人)に2,690万円の貸付を行います。

 

※本借入人から同意を得られなかったため、本借入人の区分所有となる区画の特定に関する詳細な情報の開示は控えさせていただきます。当該写真は一棟の建物の全体もしくは1階部分の一部となりますのでご了承ください。


■上限金額のお知らせ

本案件の一人当たりお申込金額は40万円を上限とさせていただきます。予めご了承ください。

 

募集総額 26,900,000円
運用タイプ 貸付( シニアローン )
貸付先数 1
予定利回り(年換算) 4.0%
予定運用期間 13ヶ月
投資実行日 2019/08/26
匿名組合の償還予定日 2020/09/20
償還方法 元本 13ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還
担保 有り(抵当権)

参考収益比較

投資金額 OwnersBook 銀行定期預金 差分
5万円の場合 2,030円 4円 2,026円
10万円の場合 4,064円 8円 4,056円
30万円の場合 12,194円 26円 12,168円
50万円の場合 20,327円 43円 20,284円
100万円の場合 40,655円 86円 40,569円
※受取収益は、税引前の金額になります。按分計算時に誤差が出る場合があります。
※銀行定期預金は年利0.010%として比較しています。

配当スケジュール

(入力中の応募予定金額に投資した場合の配当スケジュールです。)
配当予定日 元利支払日 利息(予定) 利全 元本(予定) 元全 合計 全計
2019/10/20 2019/09/30 ¥383 103178 ¥0 0 ¥383 103178
2020/01/20 2019/12/31 ¥1,008 271210 ¥0 0 ¥1,008 271210
2020/04/20 2020/03/31 ¥997 268263 ¥0 0 ¥997 268263
2020/07/20 2020/06/30 ¥997 268263 ¥0 0 ¥997 268263
2020/09/20 2020/08/31 ¥679 182772 ¥0 0 ¥679 182772
2020/09/20 2020/08/31 ¥0 0 ¥100,000 26900000 ¥100,000 26900000
合計   ¥4,064 ¥100,000 ¥104,064

※ご注意、配当予定日は前後する場合があります。元本・利息額は1円未満は切り捨て、按分計算時に誤差が出る場合、また、最終償還時に調整される場合があります。源泉税考慮前。

  • 貸付先1

物件リスク分析

ロケーション 東京都品川区大崎3丁目5番2号
稼働率単位:% 100%
スポンサー クレジット 設立3年未満の総合不動産会社

財務構造

OwnersBook
評価額
¥34,730,000
シニアローン OwnersBookから 77.5% ¥26,900,000

物件概要

本物件は以下の2物件から構成されます:
・物件1:東京都品川区大崎3丁目5番2号に所在する区分所有2区画
・物件2:東京都品川区大崎3丁目5番2号に所在する区分所有1区画

なお、物件1と物件2は1988年1月に建築された一棟の建物(地下2階付13階建の店舗・事務所・共同住宅ビル)(*1)の区分所有です。建物全体の管理は管理組合および同組合から委託された大手不動産管理会社にて行われ、本借入人から提出された資料によれば、建物全体の管理費・修繕積立金につき19万円程度の滞納があります(2019年3月31日時点)が、本物件については滞納はありません。また、2019年にエレベーターリニューアル工事が実施されるなど、計画的に修繕工事が実施されているとのことです。維持・管理の状態は良好です。

*1 本借入人から提出を受けた東京都都市整備局発行の台帳記載事項証明から、新築時及び増築時の建築確認・検査済証が取得されたことが確認できます。

 

1. 建物状況

物件1:
1階部分の店舗(区分所有2区画)(*2)です。

*2 不動産登記上は2つの区分建物から構成されますが、本借入人によると、竣工当初から当該2つの区分建物を隔てる仕切り壁は無く、竣工図書においても一体となっており現在に至ります。不動産登記法上は1つの専有部分として合体登記をしなければならない点に鑑み、同法に違反の状況となっております。土地家屋調査士による現地調査等により違反状況の是正が可能です。

物件2:
1階部分の事務所(区分所有1区画)(*3)です。

*3 不動産登記簿上の種類は店舗ですが、事務所として使用されています。

 

2. 交通・接近条件

東京都品川区大崎3丁目5番2号に位置しており、最寄り駅であるJR各線及び東京臨海高速鉄道りんかい線・大崎駅へのアクセスが至便な立地です。

 

3. 賃貸借の状況

物件1:
店舗として賃貸しており、その稼働率は100%となっております。現行月額賃料(共益費込)の坪単価は12,400円程度となっており、外部専門家により査定された新規月額賃料(共益費込)の坪単価と同程度となっております。

物件2:
事務所として賃貸しており、その稼働率は100%となっております。現行月額賃料(共益費込)の坪単価は9,400円程度となっており、外部専門家により査定された新規月額賃料(共益費込)の坪単価と同程度となっております。

 

4. 物件評価額

本物件(物件1及び物件2の合計):
OwnersBook評価額は、外部専門家による査定額を参考に、共同担保を構成する2物件合計で3,473万円と査定しております(*4)。今回の本物件に対する募集金額は、そのうちの約77.5%となります。

*4 各物件のOwnersBook評価額は、外部専門家による各物件の査定額を参考に、以下の通り査定しております:
・物件1:2,860万円(*5)
・物件2:613万円

*5 OwnersBook評価額は、区分建物合体登記未了を鑑みた市場性を勘案の上、査定しております。

 

貸付条件

貸付先 レガート・トラスト株式会社
貸付金額 26,900,000円
貸付タイプ シニアローン
利息の利率(予定・年換算) 4.0%
予定貸付期間 12ヶ月
返済予定日 2020/8/31
返済方法 元本 元本一括
利払 毎四半期(3月・6月・9月・12月末)
早期返済
担保 債権額2,690万円の抵当権(第一順位)を本案件実行時に設定します。

案件担当者からのコメント

案件担当T1です。

 

本物件が所在する東京都品川区大崎は、最寄り駅であるJR各線及び東京臨海高速鉄道りんかい線・大崎駅を中心に、高層ビル・複合施設やホテル・共同住宅・各種学校等が建ち並ぶ商住混合地域です。東京(大手町・八重洲)・品川・新宿・渋谷・お台場へのアクセスが良好であることから、オフィスに加え、オフィスワーカー及び近隣住民向けサービス業向けの店舗として安定的な需要が見込まれるエリアです。

 

本借入人は、東京都渋谷区に所在しております。主な事業は、①不動産投資事業、②不動産売買・仲介事業となります。2018年2月に設立され、第1期は経常利益・当期純利益を計上しております。

 

本貸付について:

①資金使途についての定めはありません。

②本借入人によると、返済原資として、本物件の売却を想定している、とのことです(*6)。

 

*6 本借入人へのヒアリングに基づくもので、約定の条件ではありません。

金融商品取引法に基づく広告に記載するべき内容

① お客様が支払うべき手数料、報酬その他の対価に関する事項について

  (詳細は、投資口座の開設時にご確認頂いております重要事項説明書の「手数料などの諸費用について」をご参照下さい。):


ロードスターファンディング株式会社(LDF社といいます。)は、本案件に関して、借入人から融資手数料相当額(貸付金額の2%を上限とします。)を頂きます。

 

② お客様の出資した元本について:

 

本匿名組合契約による出資は、元本が保証されているものではありません。すなわち、LDF社は、匿名組合員であるお客様の出資金を本案件の営業のために用いるものとし、お客様への利益配当及び出資金の返還のための原資は、本営業により生じる収入から事業の実施に伴い発生した費用・損失等を控除した残額となります。このため、本営業の収益が悪化した場合、又は予想以上に費用・損失等が発生した場合には、お客様への利益分配のみならず出資金の返還に支障を来たす恐れがあります。

 

③ 金融商品取引に関する重要な事項及びお客様の不利益となる事実について:

 

下記の主なリスクがあります。
・借入人の財務状況・信用状況の悪化又は倒産のリスク
・営業者の信用状況の債務不履行のリスク
・担保となる不動産に関するリスク ※

※不動産には、テナントの退去、賃料相場の下落、管理費用の増大等の要因により純賃料あるいは価格が低下するリスクがある他、自然災害による価値の毀損、物件の瑕疵に基づく損害の発生等のリスクがあります。
・匿名組合員の地位の流動性が限定的であること
・利益の分配、出資金の返還事務に伴うリスク
・匿名組合契約は、クーリング・オフの対象にならないこと

 

④ ロードスターキャピタル株式会社(以下LDS社といいます。)が加入する協会等の名称:

加入協会 一般社団法人 日本投資顧問業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
指定紛争解決機関 特定非営利活動法人証券・金融商品あっせん相談センター
    所在地:東京都中央区日本橋茅場町2丁目1番13
    電話番号:0120-64-5005

 

⑤ LDS社及びLDF社が取り扱う商品あるいは提供する業務に関して契約を締結される場合には、お客様に事前に交付する書面等により、契約及びその業務の内容を十分にご確認の上ご検討ください。

投資家登録を完了されたお客様のみ閲覧可能です。是非ご登録をご検討ください。

投資家登録を完了されたお客様のみ閲覧可能です。是非ご登録をご検討ください。

申し込み総額

26,900,000

募集金額 26,900,000円

100%

申し込み人数

161

残り時間

投資実行済み

募集期限 2019/08/21