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新宿区商業ビル第1号第3回
新宿区四谷

募集概要


本案件は抽選方式で募集を実施します。

※お一人様一回限りの申し込みとなります。
※抽選結果は、募集期限後、1営業日以内を目途にメールにてご連絡いたします。

募集期限:2019年8月28日 10:00
 

 

東京都新宿区四谷に所在する商業ビル1棟(本物件)を担保とする「メザニンローン」への投資となります。本物件を所有する親会社(株式 100%保有)から担保提供を受けた総合不動産会社P(本借入人)(*1)に8,000万円の貸付を行います。

 

*1 本借入人の代表者は本物件を所有する親会社の役員を、本物件を所有する親会社の代表者は本借入人の役員をそれぞれ兼ねています。また、本借入人の代表者が本物件を所有する親会社の株式の約20%を、本物件を所有する親会社の代表者が同社の株式の約80%をそれぞれ保有しています。

 

なお、本募集による本借入人への貸付8,000万円は、「新宿区商業ビル第1号ファンド第1回(1060口)」における同社への貸付額(元本5,000万円)及び「新宿区商業ビル第1号ファンド第2回(1071口)」における同社への貸付額(元本5,000万円)の一部に対するリファイナンスになります(元本支払いに充当されます。)。両貸付額の合計との差額(元本2,000万円)は、本募集における貸付に際して本借入人から弁済を受けることにより、従来の貸付(1060口及び1071口)は完済される予定です。

 

※本借入人から同意を得られなかったため、本物件及び本借入人に関する詳細な情報の開示は控えさせていただきます。当該写真はイメージとなりますのでご了承ください。


■上限金額のお知らせ

本案件の一人当たりお申込金額は30万円を上限とさせていただきます。予めご了承ください。

 

募集総額 80,000,000円
運用タイプ 貸付( メザニンローン )
貸付先数 1
予定利回り(年換算) 4.5%
予定運用期間 25ヶ月
投資実行日 2019/09/02
匿名組合の償還予定日 2021/09/20
償還方法 元本 25ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還
担保 有り(根抵当権)

参考収益比較

投資金額 OwnersBook 銀行定期預金 差分
5万円の場合 4,489円 8円 4,481円
10万円の場合 8,983円 16円 8,967円
30万円の場合 26,958円 50円 26,908円
50万円の場合 44,934円 83円 44,851円
100万円の場合 89,873円 166円 89,707円
※受取収益は、税引前の金額になります。按分計算時に誤差が出る場合があります。
※銀行定期預金は年利0.010%として比較しています。

配当スケジュール

(入力中の応募予定金額に投資した場合の配当スケジュールです。)
配当予定日 元利支払日 利息(予定) 利全 元本(予定) 元全 合計 全計
2020/01/20 2019/12/31 ¥1,479 1183561 ¥0 0 ¥1,479 1183561
2020/04/20 2020/03/31 ¥1,121 897534 ¥0 0 ¥1,121 897534
2020/07/20 2020/06/30 ¥1,121 897534 ¥0 0 ¥1,121 897534
2020/10/20 2020/09/30 ¥1,134 907397 ¥0 0 ¥1,134 907397
2021/01/20 2020/12/31 ¥1,134 907397 ¥0 0 ¥1,134 907397
2021/04/20 2021/03/31 ¥1,109 887671 ¥0 0 ¥1,109 887671
2021/07/20 2021/06/30 ¥1,121 897534 ¥0 0 ¥1,121 897534
2021/09/20 2021/08/31 ¥764 611506 ¥0 0 ¥764 611506
2021/09/20 2021/08/31 ¥0 0 ¥100,000 80000000 ¥100,000 80000000
合計   ¥8,983 ¥100,000 ¥108,983

※ご注意、配当予定日は前後する場合があります。元本・利息額は1円未満は切り捨て、按分計算時に誤差が出る場合、また、最終償還時に調整される場合があります。源泉税考慮前。

  • 貸付先1

物件リスク分析

ロケーション 東京都新宿区四谷
稼働率単位:% 100%(自己使用部分を除く。「物件概要 3. 賃貸借の状況」を参照)
スポンサー クレジット 設立3年超の総合不動産会社

財務構造

OwnersBook
評価額
¥670,000,000
シニアローン 銀行から 68.1% ¥456,000,000
メザニンローン OwnersBookから 11.9% ¥80,000,000

物件概要

1. 建物状況

1974年8月に開発された地下1階地上6階建の店舗・住宅からなる複合ビルです(*2)。2016年に大規模修繕工事を実施しており、維持・管理の状態は良好です。

*2 本借入人から提出を受けた東京都新宿区発行の台帳記載事項証明によれば、本建物は、新築時の建築確認は取得しておりますが、検査済証はないとのことです。また、その後の2回の増築時も、建築確認はいずれも取得しておりますが、検査済証は2回のうちの1回目のみ取得しているとのことです。

 

2. 交通・接近条件

新宿区四谷に位置しており、JR中央本線・総武線及び東京メトロ丸ノ内線・南北線へのアクセスが至便な立地です。

 

3. 賃貸借の状況

本建物は地下1階から3階まで及び4階の1区画が店舗、4階の1区画が事務所としてそれぞれ賃貸されており、4階の1区画及び5階から6階が本建物を所有する本借入人の親会社により自己使用されています。2019年8月23日現在、賃貸されている部分の面積は約416㎡で、一棟全体の約73%を占めており、自己使用部分を除いた店舗・事務所部分の稼働率は100%となります。なお、当該自己使用部分の不動産登記簿上の用途は住居となります。

現行月額賃料(共益費込)の坪単価は、店舗部分については14,000円程度(地下1階)~28,400円程度(1階)で平均18,900円程度、事務所部分については33,000円程度となっております。外部専門家により査定された新規月額賃料(共益費込)の坪単価は、店舗・事務所部分については14,000円程度(地下1階)~28,400円程度(1階)で平均19,200円程度、住居部分については14,500円程度となっております。

 

4. 物件評価額

OwnersBook評価額は、外部専門家による査定額を参考に67,000万円(6億7,000万円)と査定しております(*3)。今回の本物件に対する募集金額8,000万円は、そのうちの約11.9%となります。

*3 OwnersBook評価額は、自己使用部分を住居として賃貸した場合を想定すると共に、新築時及び2回目の増築の際の検査済証未取得を鑑みた市場性を勘案の上、査定しております。

 

貸付条件

貸付先 総合不動産会社P
貸付金額 80,000,000円
貸付タイプ メザニンローン
利息の利率(予定・年換算) 4.5%
予定貸付期間 24ヶ月
返済予定日 2021/8/31
返済方法 元本 元本一括
利払 毎四半期(3月・6月・9月・12月末)
早期返済
担保 「新宿区商業ビル第1号ファンド第1回(1060口;貸付実行日 2017年8月23日)」において、元本5,000万円に対して本物件を担保とする極度額10,000万円(1億円)の根抵当権(第二順位)を既に設定しており、リファイナンスである本貸付8,000万円は本極度額10,000万円(1億円)の枠内で行われます。なお、第一順位と同一の信用金庫により根抵当権(第三順位・極度額12億円)が設定されておりますが、本借入人によれば、本根抵当権設定は、本物件を所有する親会社が他の物件を取得する際、当該親会社が保有する他の物件を含め共同担保としたことによるとのことです。
保証 本物件を担保提供する本借入人の親会社が貸付金額の全額を連帯保証します。なお、本借入人の代表者は本物件を所有する親会社の役員を、本物件を所有する親会社の代表者は本借入人の役員をそれぞれ兼ねています。また、本借入人の代表者が本物件を所有する親会社の株式の約20%を、本物件を所有する親会社の代表者が同社の株式の約80%をそれぞれ保有しています。

案件担当者からのコメント

案件担当Sです。

 

本物件が所在する四谷は、JR・東京メトロ四ツ谷駅を中心として飲食・物販・各種サービスの店舗やオフィスが入居する中高層ビルが集積し、その周辺に中低層の店舗・事務所・共同住宅等が建ち並ぶ商住混在地域となっています。本物件の近隣は、サービス業(飲食・各種スクール等)の店舗やオフィスとして安定的な需要が存在します。

 

本借入人は、東京都港区に所在し、過去3年は黒字で、安定して経常利益を計上しております。

 

本貸付について:

①資金使途についての定めはありません。

②本借入人によると、返済原資として、事業活動(親会社含む。)によって稼得されるキャッシュを想定している、とのことです(*4)。

 

*4 本借入人へのヒアリングに基づくもので、貸付契約上の条件ではありません。

金融商品取引法に基づく広告に記載するべき内容

① お客様が支払うべき手数料、報酬その他の対価に関する事項について

  (詳細は、投資口座の開設時にご確認頂いております重要事項説明書の「手数料などの諸費用について」をご参照下さい。):


ロードスターファンディング株式会社(LDF社といいます。)は、本案件に関して、借入人から融資手数料相当額(貸付金額の2%を上限とします。)を頂きます。

 

② お客様の出資した元本について:

 

本匿名組合契約による出資は、元本が保証されているものではありません。すなわち、LDF社は、匿名組合員であるお客様の出資金を本案件の営業のために用いるものとし、お客様への利益配当及び出資金の返還のための原資は、本営業により生じる収入から事業の実施に伴い発生した費用・損失等を控除した残額となります。このため、本営業の収益が悪化した場合、又は予想以上に費用・損失等が発生した場合には、お客様への利益分配のみならず出資金の返還に支障を来たす恐れがあります。

 

③ 金融商品取引に関する重要な事項及びお客様の不利益となる事実について:

 

下記の主なリスクがあります。
・借入人の財務状況・信用状況の悪化又は倒産のリスク
・営業者の信用状況の債務不履行のリスク
・担保となる不動産に関するリスク ※

※不動産には、テナントの退去、賃料相場の下落、管理費用の増大等の要因により純賃料あるいは価格が低下するリスクがある他、自然災害による価値の毀損、物件の瑕疵に基づく損害の発生等のリスクがあります。
・匿名組合員の地位の流動性が限定的であること
・利益の分配、出資金の返還事務に伴うリスク
・匿名組合契約は、クーリング・オフの対象にならないこと

 

④ ロードスターキャピタル株式会社(以下LDS社といいます。)が加入する協会等の名称:

加入協会 一般社団法人 日本投資顧問業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
指定紛争解決機関 特定非営利活動法人証券・金融商品あっせん相談センター
    所在地:東京都中央区日本橋茅場町2丁目1番13
    電話番号:0120-64-5005

 

⑤ LDS社及びLDF社が取り扱う商品あるいは提供する業務に関して契約を締結される場合には、お客様に事前に交付する書面等により、契約及びその業務の内容を十分にご確認の上ご検討ください。

投資家登録を完了されたお客様のみ閲覧可能です。是非ご登録をご検討ください。

投資家登録を完了されたお客様のみ閲覧可能です。是非ご登録をご検討ください。

申し込み総額

80,000,000

募集金額 80,000,000円

100%

申し込み人数

553

残り時間

投資実行済み

募集期限 2019/08/28