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大阪市中央区ホテル素地第1号第1回
大阪市中央区日本橋

募集概要


本案件は先着方式で募集を実施します。
 

 

大阪市中央区日本橋に所在するホテル素地(本物件)を担保とする「シニアローン」への投資となります。本物件を所有する不動産保有会社AY(本借入人)に75,000万円(7億5,000万円)の貸付を行います。

 

※本借入人から同意を得られなかったため、本物件及び本借入人に関する詳細な情報の開示は控えさせていただきます。当該画像はイメージとなりますのでご了承ください。

 

募集総額 750,000,000円
運用タイプ 貸付( シニアローン )
貸付先数 1
予定利回り(年換算) 5.0%
予定運用期間 19ヶ月
投資実行日 2019/09/26
匿名組合の償還予定日 2021/04/20
償還方法 元本 19ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還
担保 有り(抵当権/仮登記担保)

参考収益比較

投資金額 OwnersBook 銀行定期預金 差分
5万円の場合 3,779円 6円 3,773円
10万円の場合 7,559円 12円 7,547円
30万円の場合 22,681円 38円 22,643円
50万円の場合 37,805円 63円 37,742円
100万円の場合 75,612円 126円 75,486円
※受取収益は、税引前の金額になります。按分計算時に誤差が出る場合があります。
※銀行定期預金は年利0.010%として比較しています。

配当スケジュール

(入力中の応募予定金額に投資した場合の配当スケジュールです。)
配当予定日 元利支払日 利息(予定) 利全 元本(予定) 元全 合計 全計
2020/01/20 2019/12/31 ¥1,315 9863013 ¥0 0 ¥1,315 9863013
2020/04/20 2020/03/31 ¥1,246 9349315 ¥0 0 ¥1,246 9349315
2020/07/20 2020/06/30 ¥1,246 9349315 ¥0 0 ¥1,246 9349315
2020/10/20 2020/09/30 ¥1,260 9452054 ¥0 0 ¥1,260 9452054
2021/01/20 2020/12/31 ¥1,260 9452054 ¥0 0 ¥1,260 9452054
2021/04/20 2021/03/31 ¥1,232 9246575 ¥0 0 ¥1,232 9246575
2021/04/20 2021/03/31 ¥0 0 ¥100,000 750000000 ¥100,000 750000000
合計   ¥7,559 ¥100,000 ¥107,559

※ご注意、配当予定日は前後する場合があります。元本・利息額は1円未満は切り捨て、按分計算時に誤差が出る場合、また、最終償還時に調整される場合があります。源泉税考慮前。

  • 貸付先1

物件リスク分析

ロケーション 大阪市中央区日本橋
稼働率単位:% 分析対象外(ホテル素地のため)
スポンサー クレジット 設立3年未満の不動産保有会社

財務構造

OwnersBook
評価額
¥1,100,000,000
シニアローン OwnersBookから 68.2% ¥750,000,000

物件概要

1. 建物状況

2019年9月13日現在、当該土地上には1971年に建築された店舗・作業場・倉庫ビル1棟及び1975年に建築されたオフィスビル1棟が存在しています。本借入人によれば、本建物2棟はいずれも空家とのことです。なお、本件貸付実行にあたり、本建物2棟は不動産担保として土地と合わせて抵当権及び仮登記担保を設定いたしますが、評価上は価値をみておりません。

 

2. 交通・接近条件

大阪市中央区日本橋に位置しており、Osaka Metro(大阪市高速電気軌道)堺筋線・千日前線及び近畿日本鉄道難波線へのアクセスが至便な立地です。

 

3. 賃貸借の状況

本借入人によれば、2019年9月13日現在、賃借人はおりません。

 

4. 物件評価額

OwnersBook評価額は、ホテル素地(土地)の価格として、外部専門家による査定額を参考に110,000万円(11億円)と査定しております。なお、OwnersBook評価及び外部専門家による査定においては、本物件の最有効使用は、現況の店舗・作業場・倉庫ビル及びオフィスビルを前提としたものではなく、建物解体後のホテル素地(土地)と判定しています。その査定に当たっては、中規模のホテル開発等を目的とする開発業者にとっての開発リスクと利潤を考慮した開発計画に基づく価格と周辺の取引事例から査定した価格を関連付けた上で、建物取り壊し費用等を控除し、ホテル素地として査定しています。今回の本物件に対する募集金額75,000万円(7億5,000万円)は、そのうちの約68.2%となります。

 

貸付条件

貸付先 不動産保有会社AY
貸付金額 750,000,000円
貸付タイプ シニアローン
利息の利率(予定・年換算) 5.0%
予定貸付期間 18ヶ月
返済予定日 2021/3/31
返済方法 元本 元本一括
利払 毎四半期(3月・6月・9月・12月末)
早期返済
担保 債権額75,000万円(7億5,000万円)の抵当権(第一順位)及び仮登記担保(代物弁済予約契約に基づく所有権移転請求権仮登記)を本案件実行時に設定します。
保証 本借入人のグループ会社である総合不動産会社AAが貸付金額の全額を連帯保証します。なお、本借入人及び総合不動産会社AAの代表者は同一で、同代表者がそれぞれの会社の持分もしくは株式の100%を保有しています。

案件担当者からのコメント

案件担当Sです。

 

本物件は、ミナミと総称される大阪市の商業中心地に近接しており、とりわけインバウンド観光客に人気の黒門市場へのアクセスが至便です。百貨店・専門店・高級ブランド店などが集積する繁華街である心斎橋エリアへも徒歩圏内であり、また、最寄り駅のOsaka Metro日本橋駅からOsaka Metro堺筋線にて堺筋本町・北浜といったオフィス街へのアクセスも良好であることから、観光客及びビジネスパーソン向けの高い宿泊需要が存在しているエリアです。

 

本借入人は、大阪市中央区に所在しております。主な事業は、不動産投資事業となります(*1)。2017年11月に設立され、第1期は経常損失・当期純損失を計上し、債務超過の状況にあります。

 

本借入人のグループ会社である総合不動産会社AAが貸付金額の全額を連帯保証します。なお、本借入人及び総合不動産会社AAの代表者は同一で、同代表者がそれぞれの会社の持分もしくは株式の100%を保有しています。総合不動産会社AAは大阪市中央区に所在しており、主な事業は、①不動産を取得し、運営し、売却する「不動産運用事業」、②中小規模の土地を仕入れ開発する「不動産開発事業」、③不動産の仲介を行う「不動産仲介事業」等となります。過去3期にわたり黒字決算となっております(なお、1期前及び3期前は経常損失となりましたが、1期前は前期損益修正益及び固定資産売却益により、3期前は固定資産売却益により、それぞれ当期純利益を計上しております)。

 

本貸付について:

①資金使途についての定めはありません。

②本借入人によると、返済原資として、本物件の売却を想定している、とのことです(*2)。

 

*1 本借入人は不動産投資事業以外の事業を行うことを目的に設立されましたが、本物件を所有すること契機として、主な事業を不動産投資事業に変更するとのことです。なお、本借入人によれば、設立以降、本物件を取得するまでの間、事業調査等のための費用のみ支出しており、資産は取得していない、とのことです。

 

*2 本借入人へのヒアリングに基づくもので、約定の条件ではありません。

金融商品取引法に基づく広告に記載するべき内容

① お客様が支払うべき手数料、報酬その他の対価に関する事項について

  (詳細は、投資口座の開設時にご確認頂いております重要事項説明書の「手数料などの諸費用について」をご参照下さい。):


ロードスターファンディング株式会社(LDF社といいます。)は、本案件に関して、借入人から融資手数料相当額(貸付金額の2%を上限とします。)を頂きます。

 

② お客様の出資した元本について:

 

本匿名組合契約による出資は、元本が保証されているものではありません。すなわち、LDF社は、匿名組合員であるお客様の出資金を本案件の営業のために用いるものとし、お客様への利益配当及び出資金の返還のための原資は、本営業により生じる収入から事業の実施に伴い発生した費用・損失等を控除した残額となります。このため、本営業の収益が悪化した場合、又は予想以上に費用・損失等が発生した場合には、お客様への利益分配のみならず出資金の返還に支障を来たす恐れがあります。

 

③ 金融商品取引に関する重要な事項及びお客様の不利益となる事実について:

 

下記の主なリスクがあります。
・借入人の財務状況・信用状況の悪化又は倒産のリスク
・営業者の信用状況の債務不履行のリスク
・担保となる不動産に関するリスク ※

※不動産には、テナントの退去、賃料相場の下落、管理費用の増大等の要因により純賃料あるいは価格が低下するリスクがある他、自然災害による価値の毀損、物件の瑕疵に基づく損害の発生等のリスクがあります。
・匿名組合員の地位の流動性が限定的であること
・利益の分配、出資金の返還事務に伴うリスク
・匿名組合契約は、クーリング・オフの対象にならないこと

 

④ ロードスターキャピタル株式会社(以下LDS社といいます。)が加入する協会等の名称:

加入協会 一般社団法人 日本投資顧問業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
指定紛争解決機関 特定非営利活動法人証券・金融商品あっせん相談センター
    所在地:東京都中央区日本橋茅場町2丁目1番13
    電話番号:0120-64-5005

 

⑤ LDS社及びLDF社が取り扱う商品あるいは提供する業務に関して契約を締結される場合には、お客様に事前に交付する書面等により、契約及びその業務の内容を十分にご確認の上ご検討ください。

投資家登録を完了されたお客様のみ閲覧可能です。是非ご登録をご検討ください。

投資家登録を完了されたお客様のみ閲覧可能です。是非ご登録をご検討ください。

申し込み総額

750,000,000

募集金額 750,000,000円

100%

申し込み人数

2,148

残り時間

投資実行済み

募集期限 2019/09/25