貸付 新宿区商業ビル第2号第2回 新宿区余丁町

投資実行済
新宿区商業ビル第2号第2回
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募集概要

本案件は抽選方式で募集を実施します。

※お一人様一回限りの申し込みとなります。
※抽選結果は、募集期限後、1営業日以内を目途にメールにてご連絡いたします。

募集期限:2019年10月23日 10:00

 

 

東京都新宿区余丁町に所在する商業ビル1棟(本物件)を担保とする「メザニンローン」への投資となります。本物件を所有する総合不動産会社L(本借入人)に10,000万円(1億円)の貸付を行います。

 

なお、本募集による本借入人への貸付のうち5,000万円は、「新宿区商業ビル第2号ファンド第1回(1109口)」における同社への貸付額(元本5,000万円)に対するリファイナンスとして元本支払いに充当され、従来の貸付(1109口)は完済される予定です。

 

※本借入人から同意を得られなかったため、本物件及び本借入人に関する詳細な情報の開示は控えさせていただきます。当該写真はイメージとなりますのでご了承ください。

募集総額 100,000,000円
運用タイプ 貸付(メザニンローン)
募集方式 抽選方式
貸付先数 1
予定利回り(年換算) 4.0%
予定運用期間 37ヶ月
募集開始日 2019/10/21
投資実行日 2019/10/29
匿名組合の償還予定日 2022/11/20
償還方法 元本 37ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還
担保 有り(根抵当権)
配当スケジュール・収益シミュレーション
 円
配当予定日 元利支払日 利息(予定) 利全 元本(予定) 元全 合計 全計 実日数
2020/01/20 2019/12/31 690円 690410 0円 0 690円 690410 0
2020/04/20 2020/03/31 997円 997260 0円 0 997円 997260 0
2020/07/20 2020/06/30 997円 997260 0円 0 997円 997260 0
2020/10/20 2020/09/30 1,008円 1008219 0円 0 1,008円 1008219 0
2021/01/20 2020/12/31 1,008円 1008219 0円 0 1,008円 1008219 0
2021/04/20 2021/03/31 986円 986301 0円 0 986円 986301 0
2021/07/20 2021/06/30 997円 997260 0円 0 997円 997260 0
2021/10/20 2021/09/30 1,008円 1008219 0円 0 1,008円 1008219 0
2022/01/20 2021/12/31 1,008円 1008219 0円 0 1,008円 1008219 0
2022/04/20 2022/03/31 986円 986301 0円 0 986円 986301 0
2022/07/20 2022/06/30 997円 997260 0円 0 997円 997260 0
2022/10/20 2022/09/30 1,008円 1008219 0円 0 1,008円 1008219 0
2022/11/20 2022/10/31 339円 339726 0円 0 339円 339726 0
2022/11/20 2022/10/31 0円 0 100,000円 100000000 100,000円 100000000 0
合計   12,029円 100,000円 112,029円

※ご注意、配当予定日は前後する場合があります。元本・利息額は1円未満は切り捨て、按分計算時に誤差が出る場合、また、最終償還時に調整される場合があります。源泉税考慮前。

担保内容
物件リスク分析
    物件リスク分析
ロケーション 東京都新宿区余丁町
レベル1
稼働率単位:% 100%
レベル1
スポンサー クレジット 設立3年超の総合不動産会社
レベル2
財務構造
OwnersBook
評価額
¥ 587,000,000
シニアローン
銀行から
58.8%
¥345,008,000
メザニンローン
OwnersBookから
17%
¥100,000,000
物件概要

1. 建物状況

1991年3月に建築された地下1階地上3階建の店舗・住宅から構成される複合ビルです(*1)。維持・管理の状態は良好です。

*1 東京都新宿区発行の台帳記載事項証明によれば、本建物は、建築確認は取得しておりますが、検査済証はないとのことです。

 

2. 交通・接近条件

東京都新宿区余丁町に位置しており、都営大江戸線及び東京メトロ副都心線へのアクセスが可能な立地です。

 

3. 賃貸借の状況

本建物は、2019年10月18日現在、地下1階から2階までを店舗、3階を住居として賃貸しており、その稼働率は100.0%となります。

現行月額賃料(共益費込)の平均坪単価は、2019年10月18日現在、店舗部分については8,500円程度(2階)~18,000円程度(地下1階及び1階)、住居部分については2,700円程度(3階)(*2)となっております。外部専門家により査定された新規月額賃料(共益費込)の坪単価は、現行月額賃料(共益費込)の平均坪単価と同程度となっております。

*2 3階(130㎡台(*3);4LDKに相当。)は一括してシェアハウスオペレーターに賃貸しておりますが、本借入人から提出を受けた資料に基づき、新宿区役所に確認したところ、本建物についてシェアハウスとして使用するための用途変更の届出が行われておらず、建築基準法違反の可能性があります。なお、3階を賃貸住宅として想定した際の新規月額賃料(共益費込)の坪単価は7,000円台~9,000円台となっております。

*3 登記簿上の床面積によります。

 

4. 物件評価額

OwnersBook評価額は、外部専門家による査定額を参考に58,700万円(5億8,700万円)と査定しております(*4)。今回の本物件に対する募集金額10,000万円(1億円)は、そのうちの17.0%となります。

*4 OwnersBook評価額は、検査済証未取得及び用途変更無届を鑑みた市場性を勘案の上、査定しております。

 

貸付条件
貸付先 総合不動産会社L
貸付金額 100,000,000円
貸付タイプ メザニンローン
利息の利率(予定・年換算) 4.0%
予定貸付期間 37ヶ月
返済予定日 2022/10/31
返済方法 元本 元本一括
利払 毎四半期(3月・6月・9月・12月末)
早期返済
担保 「新宿区商業ビル第2号ファンド第1回(1109口;貸付実行日 2018年7月6日)」において、元本5,000万円に対して本物件を担保とする極度額10,000万円(1億円)の根抵当権(第三順位)を既に設定しておりますが、本案件実行時において極度額を12,000万円(1億2,000万円)に増額いたします。リファイナンスである本貸付10,000万円(1億円)は増額後の本極度額12,000万円(1億2,000万円)の枠内で行われます。なお、本物件については、LDF社は本貸付金額1億円を超える募集又は貸付は行いません。また、第一順位・第二順位には、同一銀行・同一支店からの二つのローン(シニアローン)を担保するものとしての根抵当権(第一順位)及び抵当権(第二順位)が設定されています。
案件担当者からのコメント

案件担当Tです。

 

本物件が所在する東京都新宿区余丁町は、都営地下鉄大江戸線・若松河田駅から都営地下鉄大江戸線/東京メトロ副都心線・東新宿駅を結ぶエリアとして、店舗付きマンション、事務所、共同住宅が混在する商業・住宅混在地域となっております。新宿や渋谷・池袋へのアクセスが至便であることから住宅の需要が多く、そして主にこれら住人向けを中心とする店舗への需要が多いエリアとなっております。

 

本借入人は東京都世田谷区に所在しております。主な事業は、①土地を仕入れ、住宅等の収益不動産を開発する不動産開発事業、及び②不動産アドバイザリー事業となります。過去3年間安定して、営業利益、経常利益、そして当期純利益を計上しております。

 

本貸付について:

①資金使途についての定めはありません。

②本借入人によると、返済原資として、事業活動によって稼得されるキャッシュ、又は他の金融機関等からの借入等を想定している、とのことです(*5)。

 

*5 本借入人へのヒアリングに基づくもので、貸付契約上の条件ではありません。

金融商品取引法に基づく広告に記載するべき内容

① お客様が支払うべき手数料、報酬その他の対価に関する事項について

  (詳細は、投資口座の開設時にご確認頂いております重要事項説明書の「手数料などの諸費用について」をご参照下さい。):


ロードスターファンディング株式会社(LDF社といいます。)は、本案件に関して、借入人から融資手数料相当額(貸付金額の2%を上限とします。)を頂きます。

 

② お客様の出資した元本について:

 

本匿名組合契約による出資は、元本が保証されているものではありません。すなわち、LDF社は、匿名組合員であるお客様の出資金を本案件の営業のために用いるものとし、お客様への利益配当及び出資金の返還のための原資は、本営業により生じる収入から事業の実施に伴い発生した費用・損失等を控除した残額となります。このため、本営業の収益が悪化した場合、又は予想以上に費用・損失等が発生した場合には、お客様への利益分配のみならず出資金の返還に支障を来たす恐れがあります。

 

③ 金融商品取引に関する重要な事項及びお客様の不利益となる事実について:

 

下記の主なリスクがあります。
・借入人の財務状況・信用状況の悪化又は倒産のリスク
・営業者の信用状況の債務不履行のリスク
・担保となる不動産に関するリスク ※

※不動産には、テナントの退去、賃料相場の下落、管理費用の増大等の要因により純賃料あるいは価格が低下するリスクがある他、自然災害による価値の毀損、物件の瑕疵に基づく損害の発生等のリスクがあります。
・匿名組合員の地位の流動性が限定的であること
・利益の分配、出資金の返還事務に伴うリスク
・匿名組合契約は、クーリング・オフの対象にならないこと

 

④ ロードスターキャピタル株式会社(以下LDS社といいます。)が加入する協会等の名称:

加入協会 一般社団法人 日本投資顧問業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
指定紛争解決機関 特定非営利活動法人証券・金融商品あっせん相談センター
    所在地:東京都中央区日本橋茅場町2丁目1番13
    電話番号:0120-64-5005

 

⑤ LDS社及びLDF社が取り扱う商品あるいは提供する業務に関して契約を締結される場合には、お客様に事前に交付する書面等により、契約及びその業務の内容を十分にご確認の上ご検討ください。

申込総額

405,490,000円
募集総額:100,000,000円
405%

申込人数

1,721人

残り時間

投資実行済
募集期限:10/23 10:00
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