貸付 品川区商業ビル素地第1号第1回 品川区平塚

投資実行済
品川区商業ビル素地第1号第1回
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募集概要

品川区平塚に所在する商業ビル素地(本物件)を担保とする「シニアローン」への投資となります。本物件を所有する総合不動産会社BA(本借入人)に8,300万円の貸付を行います。

※本借入人から同意を得られなかったため、本物件及び本借入人に関する詳細な情報の開示は控えさせていただきます。当該画像はイメージとなりますのでご了承ください。

募集総額 83,000,000円
運用タイプ 貸付(シニアローン)
募集方式 抽選方式
貸付先数 1
予定利回り(年換算) 4.5%
予定運用期間 25ヶ月
募集開始日 2019/11/25
投資実行日 2019/11/29
匿名組合の償還予定日 2021/12/20
償還方法 元本 25ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還
担保 有り(抵当権)
配当スケジュール・収益シミュレーション
 円
配当予定日 元利支払日 利息(予定) 利全 元本(予定) 元全 合計 全計 実日数
2020/01/20 2019/12/31 394円 327452 0円 0 394円 327452 0
2020/04/20 2020/03/31 1,121円 931191 0円 0 1,121円 931191 0
2020/07/20 2020/06/30 1,121円 931191 0円 0 1,121円 931191 0
2020/10/20 2020/09/30 1,134円 941424 0円 0 1,134円 941424 0
2021/01/20 2020/12/31 1,134円 941424 0円 0 1,134円 941424 0
2021/04/20 2021/03/31 1,109円 920958 0円 0 1,109円 920958 0
2021/07/20 2021/06/30 1,121円 931191 0円 0 1,121円 931191 0
2021/10/20 2021/09/30 1,134円 941424 0円 0 1,134円 941424 0
2021/12/20 2021/11/30 752円 624205 0円 0 752円 624205 0
2021/12/20 2021/11/30 0円 0 100,000円 83000000 100,000円 83000000 0
合計   9,020円 100,000円 109,020円

※ご注意、配当予定日は前後する場合があります。元本・利息額は1円未満は切り捨て、按分計算時に誤差が出る場合、また、最終償還時に調整される場合があります。源泉税考慮前。

担保内容
物件リスク分析
    物件リスク分析
ロケーション 品川区平塚
レベル1
稼働率単位:% 分析対象外(商業ビル素地のため)
レベル0
スポンサー クレジット 設立3年未満の総合不動産会社
レベル3
財務構造
OwnersBook
評価額
¥ 110,000,000
シニアローン
OwnersBookから
75.5%
¥83,000,000
物件概要

1. 建物状況

2019年11月22日現在、本物件の土地上には1981年に建築された店舗付き住宅1棟が存在しています。本借入人によれば、当該建物は空家とのことです。なお、本件貸付実行にあたり、当該建物は不動産担保として土地と合わせて抵当権を設定いたしますが、評価上は価値をみておりません。

 

2. 交通・接近条件

品川区平塚に位置しており、東急電鉄池上線へのアクセスが至便な立地です。

 

3. 賃貸借の状況

本借入人によれば、本建物はすでに空家となっており、2019年11月22日現在、賃貸借関係は存在していないとのことです。

 

4. 物件評価額

OwnersBook評価額は、商業ビル素地(土地)の価格として、外部専門家による査定額を参考に11,000万円(1億1,000万円)と査定しております。なお、OwnersBook評価及び外部専門家による査定においては、本物件の最有効使用は、現況の店舗付き住居を前提としたものではなく、建物解体後の商業ビル素地(土地)と判定しています。その査定に当たっては、周辺の取引事例から査定した価格を参考に、小~中規模の商業ビル開発等を目的とする開発業者にとっての開発リスクと利潤を考慮した開発計画に基づく収益価格を採用した上で、建物取り壊し費用等を控除し、商業ビル素地として査定しています。今回の本物件に対する募集金額8,300万円は、そのうちの約75.5%となります。

 

貸付条件
貸付先 総合不動産会社BA
貸付金額 83,000,000円
貸付タイプ シニアローン
利息の利率(予定・年換算) 4.5%
予定貸付期間 24ヶ月
返済予定日 2021/11/30
返済方法 元本 元本一括
利払 毎四半期(3月・6月・9月・12月末)
早期返済
担保 債権額8,300万円の抵当権(第一順位)を本案件実行時に設定します。
保証 本借入人のグループ会社(一社になります。)が貸付金額の全額を連帯保証します。なお、本借入人及び当該グループ会社の代表者は同一で、同代表者がそれぞれの会社の株式もしくは持分の100%を保有しています。当該連帯保証人は東京都豊島区に所在しており、主な事業は、不動産賃貸・管理事業となります。
案件担当者からのコメント

案件担当S3です。

本物件が所在する品川区平塚は、最寄り駅である東急電鉄池上線戸越銀座駅を中心として物販・飲食・各種サービスの店舗が入居する中低層ビルが集積し、その周辺に中低層の共同住宅や居宅が建ち並ぶ商住混在地域となっています。本物件は、全長約1.3kmにわたる関東有数の長さを誇る商店街であり観光客にも人気の戸越銀座商店街連合会(通称:戸越銀座商店街)沿いに所在していることから、高い店舗需要が見込まれます。

 

本借入人は、東京都渋谷区に所在しております。主な事業は、不動産売買事業となります。2018年8月に設立され、第1期は経常損失・当期純損失を計上し、債務超過の状況にあります。

本借入人のグループ会社(一社になります。)が貸付金額の全額を連帯保証します。なお、本借入人及び当該グループ会社の代表者は同一で、同代表者がそれぞれの会社の株式もしくは持分の100%を保有しています。当該連帯保証人は東京都豊島区に所在しており、主な事業は、不動産賃貸・管理事業となります。2014年に設立され、直近3期のうち3期前・2期前は経常赤字でしたが、固定資産の売却益により当期純利益を計上しました。直近期は経常利益・当期純利益を計上しております。

本貸付について:
①資金使途についての定めはありません。
②本借入人によると、返済原資として本物件の売却を想定している、とのことです(*1)。

*1 本借入人へのヒアリングに基づくもので、貸付契約上の条件ではありません。

金融商品取引法に基づく広告に記載するべき内容

① お客様が支払うべき手数料、報酬その他の対価に関する事項について

  (詳細は、投資口座の開設時にご確認頂いております重要事項説明書の「手数料などの諸費用について」をご参照下さい。):


ロードスターファンディング株式会社(LDF社といいます。)は、本案件に関して、借入人から融資手数料相当額(貸付金額の2%を上限とします。)を頂きます。

 

② お客様の出資した元本について:

 

本匿名組合契約による出資は、元本が保証されているものではありません。すなわち、LDF社は、匿名組合員であるお客様の出資金を本案件の営業のために用いるものとし、お客様への利益配当及び出資金の返還のための原資は、本営業により生じる収入から事業の実施に伴い発生した費用・損失等を控除した残額となります。このため、本営業の収益が悪化した場合、又は予想以上に費用・損失等が発生した場合には、お客様への利益分配のみならず出資金の返還に支障を来たす恐れがあります。

 

③ 金融商品取引に関する重要な事項及びお客様の不利益となる事実について:

 

下記の主なリスクがあります。
・借入人の財務状況・信用状況の悪化又は倒産のリスク
・営業者の信用状況の債務不履行のリスク
・担保となる不動産に関するリスク ※

※不動産には、テナントの退去、賃料相場の下落、管理費用の増大等の要因により純賃料あるいは価格が低下するリスクがある他、自然災害による価値の毀損、物件の瑕疵に基づく損害の発生等のリスクがあります。
・匿名組合員の地位の流動性が限定的であること
・利益の分配、出資金の返還事務に伴うリスク
・匿名組合契約は、クーリング・オフの対象にならないこと

 

④ ロードスターキャピタル株式会社(以下LDS社といいます。)が加入する協会等の名称:

加入協会 一般社団法人 日本投資顧問業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
指定紛争解決機関 特定非営利活動法人証券・金融商品あっせん相談センター
    所在地:東京都中央区日本橋茅場町2丁目1番13
    電話番号:0120-64-5005

 

⑤ LDS社及びLDF社が取り扱う商品あるいは提供する業務に関して契約を締結される場合には、お客様に事前に交付する書面等により、契約及びその業務の内容を十分にご確認の上ご検討ください。

申込総額

412,600,000円
募集総額:83,000,000円
497%

申込人数

1,806人

残り時間

投資実行済
募集期限:11/27 10:00
この案件は抽選方式で募集します
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