貸付 東京23区商業ビル底地・区分第1号第2回 千代田区外神田4丁目4番7号・墨田区東向島5丁目3番3号

投資実行済
東京23区商業ビル底地・区分第1号第2回
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募集概要

東京都千代田区外神田4丁目4番7号に所在する商業ビルの底地(物件1)と東京都墨田区東向島5丁目3番3号に所在する商業ビルの区分所有(*1)(物件2)の2物件(総称して本物件)を共同担保とする「シニアローン(物件1)/メザニンローン(物件2)」への投資となります。本物件を所有するファイザック株式会社(本借入人)に16,000万円(1億6,000万円)の貸付を行います。

なお、本募集による本借入人への貸付16,000万円(1億6,000万円)は、「東京23区商業ビル底地・区分第1号ファンド第1回(1126口)」における同社への貸付額18,000万円(1億8,000万円)の一部に対するリファイナンスとして元本支払いに充当されます。本募集における貸付に際して本借入人から従来の貸付額との差額(元本2,000万円)の弁済を受けることにより、従来の貸付(1126口)は完済される予定です。

*1 当該写真は一棟の建物全体となりますのでご了承ください。

募集総額 160,000,000円
運用タイプ 貸付(シニア/メザニン)
募集方式 抽選方式
貸付先数 1
予定利回り(年換算) 5.0%
予定運用期間 25ヶ月
募集開始日 2020/05/20
投資実行日 2020/06/01
匿名組合の償還予定日 2022/06/20
償還方法 元本 25ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還
担保 有り(抵当権)
配当スケジュール・収益シミュレーション
 円
配当予定日 元利支払日 利息(予定) 利全 元本(予定) 元全 合計 全計 実日数
2020/10/20 2020/09/30 1,657円 2652054 0円 0 1,657円 2652054 0
2021/01/20 2020/12/31 1,260円 2016438 0円 0 1,260円 2016438 0
2021/04/20 2021/03/31 1,232円 1972602 0円 0 1,232円 1972602 0
2021/07/20 2021/06/30 1,246円 1994520 0円 0 1,246円 1994520 0
2021/10/20 2021/09/30 1,260円 2016438 0円 0 1,260円 2016438 0
2022/01/20 2021/12/31 1,260円 2016438 0円 0 1,260円 2016438 0
2022/04/20 2022/03/31 1,232円 1972602 0円 0 1,232円 1972602 0
2022/06/20 2022/05/31 835円 1336986 0円 0 835円 1336986 0
2022/06/20 2022/05/31 0円 0 100,000円 160000000 100,000円 160000000 0
合計   9,982円 100,000円 109,982円

※ご注意、配当予定日は前後する場合があります。元本・利息額は1円未満は切り捨て、按分計算時に誤差が出る場合、また、最終償還時に調整される場合があります。源泉税考慮前。

担保内容
物件リスク分析
    物件リスク分析
ロケーション 東京都千代田区外神田4丁目4番7号(物件1)・東京都墨田区東向島5丁目3番3号(物件2)
レベル1
稼働率単位:% 91%(物件1:商業ビルの底地のため対象外・物件2:91%)
レベル1
スポンサー クレジット 設立3年超の不動産保有会社
レベル2
財務構造
OwnersBook
評価額
¥ 344,000,000
シニアローン
銀行から
9.5%
¥32,536,000
メザニンローン
OwnersBookから
46.5%
¥160,000,000
物件概要

本物件は以下の2物件から構成されます:
・物件1:東京都千代田区外神田4丁目4番7号に所在する商業ビルの底地
・物件2:東京都墨田区東向島5丁目3番3号に所在する商業ビルの区分所有

 

1. 建物状況

物件1:
本土地は底地となります。なお、2020年5月19日現在、2008年3月に建築された地下1階付10階建の店舗・事務所ビル(以下、借地権付き建物)が本底地の上に存在しており、当該借地権付き建物の所有者と本借入人の間では、堅固建物の所有を目的とする土地賃貸借契約(*2)が締結されております。

*2 本借入人によれば、本土地賃貸借契約は、1992年8月1日に施行された借地借家法の前に締結されており、旧「借地法」に基づくものとなります。なお、本土地賃貸借契約の期限は2030年7月であり、規定の更新料を支払うことで更新可能とされています。

物件2:
1979年8月に新築され、1987年5月に増築(*3)された地上3階建の店舗・事務所ビルの区分所有となります。建物全体の管理は地域の建物管理会社に委託され、本借入人によれば、これまで適切な修繕工事が実施されているとのことです。また建物全体の修繕積立金等につき70万円程度の滞納があり(2019年12月時点)、管理会社主導で回収が進められているとのことです(*4)。維持・管理の状態は普通です。

*3 増築部分は1979年8月の新築当時の建物と一体化され、一棟のビルとなっております。
*4 本借入人が区分所有する区画に係る修繕積立金等に滞納はありません。

 

2. 交通・接近条件

物件1:
東京都千代田区外神田4丁目4番7号に位置しており、東京メトロ銀座線へのアクセスが至便で、JR山手線・京浜東北線・中央本線・総武線、東京メトロ日比谷線及びつくばエクスプレス線へのアクセスが便利な立地です。

物件2:
東京都墨田区東向島5丁目3番3号に位置しており、東武鉄道伊勢崎線(スカイツリーライン)へのアクセスが至便な立地です。

 

3. 賃貸借の状況

物件1:
本土地は商業ビルの底地となります。2020年5月19日現在、2008年3月に建築された地下1階付10階建の店舗・事務所ビル(借地権付き建物)が本底地の上に存在しており、当該借地権付き建物の所有者と本借入人の間では、堅固建物の所有を目的とする土地賃貸借契約(*2)が締結されております。

物件2:
本借入人が区分所有する区画は1階から3階の計12区画(*5)で、店舗・事務所として賃貸しており、本借入人が自己使用する部分を除いた稼働率は約91%となります(いずれも2020年5月19日現在)。現行月額賃料(共益費込み)の坪単価(*6)は10,000円程度となっており、外部専門家により査定された新規月額賃料(共益費込み)の坪単価(*7)は8,900円程度となっております。

*5 本12区画には、本借入人が店舗・事務所として自己使用する3区画を含みます。
*6 現行月額賃料(共益費込み)の坪単価は、本借入人が自己使用する3区画を除いた9区画について算出しております。
*7 新規月額賃料(共益費込み)の坪単価は、本借入人が自己使用する3区画を含む12区画について算出しております。

 

4. 物件評価額

本物件(物件1及び物件2の合計):
OwnersBook評価額は、2020年5月19日時点での不動産市況の動向、及び外部専門家による査定額を参考に、共同担保を構成する2物件合計で34,400万円(3億4,400万円)と査定しております(*8)。今回の本物件に対する募集金額は、そのうちの約46.5%となります。

*8 各物件のOwnersBook評価額は、外部専門家による各物件の査定額を参考に、以下の通り査定しております:
・物件1:11,600万円(1億1,600万円)
・物件2:22,800万円(2億2,800万円)

 

貸付条件
貸付先 ファイザック株式会社
貸付金額 160,000,000円
貸付タイプ シニアローン/メザニンローン
利息の利率(予定・年換算) 5.0%
予定貸付期間 24ヶ月
返済予定日 2022/5/31
返済方法 元本 元本一括
利払 毎四半期(3月・6月・9月・12月末)
早期返済
担保 債権額16,000万円(1億6,000万円)の抵当権を本案件実行時に設定します。なお、抵当権の設定順位は、物件1については第一順位、物件2については第二順位となります。
案件担当者からのコメント

案件担当Sです。

 

物件1が所在する東京都千代田区外神田4丁目4番7号は、JR山手線・京浜東北線・中央本線・総武線、東京メトロ銀座線・日比谷線及びつくばエクスプレス線エリアに位置し、秋葉原駅・末広町駅を中心として、物販・各種サービス・飲食の店舗やオフィスビルが入居する中高層ビルが集積する商業地域となっております。物件1は秋葉原駅そして末広町駅のアクセスが良好であることから、店舗・事務所として安定的な需要が見込まれます。

 

物件2が所在する東京都墨田区東向島5丁目3番3号は、東武鉄道伊勢崎線(スカイツリーライン)エリアに位置し、東向島駅を中心として近隣住民向けサービス業の店舗が集積し、その後背地に中小規模の一般住宅や中低層の共同住宅が集積する商業・住宅混在エリアとなっています。東武鉄道伊勢崎線(スカイツリーライン)が直通する東京メトロ日比谷線及び同半蔵門線にて、銀座・日比谷・霞が関・六本木及び大手町・表参道・渋谷へのアクセスが便利で、最寄り駅及び沿線に多くの中学高校・大学・専門学校等が存在することから高い住宅需要が存在しているエリアであり、物件2の立地は住民向けサービスの店舗・事務所として安定的な需要が見込まれます。

 

本借入人は、東京都港区に所在しております。主な事業は、①不動産売買事業、②不動産仲介(売買・賃貸)事業及び③音楽教室運営事業となります。直近3期は経常利益・当期純利益を計上しております。

 

本貸付について:
①本借入人の事業資金である限り、資金使途についての定めはありません。
②本借入人によると、返済原資として、物件売却、他の金融機関等からの借入等を想定している、とのことです(*9)。

*9 本借入人へのヒアリングに基づくもので、貸付契約上の条件ではありません。

金融商品取引法に基づく広告に記載するべき内容

① お客様が支払うべき手数料、報酬その他の対価に関する事項について

  (詳細は、投資口座の開設時にご確認頂いております重要事項説明書の「手数料などの諸費用について」をご参照下さい。):


ロードスターファンディング株式会社(LDF社といいます。)は、本案件に関して、借入人から融資手数料相当額(貸付金額の2%を上限とします。)を頂きます。

 

② お客様の出資した元本について:

 

本匿名組合契約による出資は、元本が保証されているものではありません。すなわち、LDF社は、匿名組合員であるお客様の出資金を本案件の営業のために用いるものとし、お客様への利益配当及び出資金の返還のための原資は、本営業により生じる収入から事業の実施に伴い発生した費用・損失等を控除した残額となります。このため、本営業の収益が悪化した場合、又は予想以上に費用・損失等が発生した場合には、お客様への利益分配のみならず出資金の返還に支障を来たす恐れがあります。

 

③ 金融商品取引に関する重要な事項及びお客様の不利益となる事実について:

 

下記の主なリスクがあります。
・借入人の財務状況・信用状況の悪化又は倒産のリスク
・営業者の信用状況の債務不履行のリスク
・担保となる不動産に関するリスク ※

※不動産には、テナントの退去、賃料相場の下落、管理費用の増大等の要因により純賃料あるいは価格が低下するリスクがある他、自然災害による価値の毀損、物件の瑕疵に基づく損害の発生等のリスクがあります。
・匿名組合員の地位の流動性が限定的であること
・利益の分配、出資金の返還事務に伴うリスク
・匿名組合契約は、クーリング・オフの対象にならないこと

 

④ ロードスターキャピタル株式会社(以下LDS社といいます。)が加入する協会等の名称:

加入協会 一般社団法人 日本投資顧問業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
指定紛争解決機関 特定非営利活動法人証券・金融商品あっせん相談センター
    所在地:東京都中央区日本橋茅場町2丁目1番13
    電話番号:0120-64-5005

 

⑤ LDS社及びLDF社が取り扱う商品あるいは提供する業務に関して契約を締結される場合には、お客様に事前に交付する書面等により、契約及びその業務の内容を十分にご確認の上ご検討ください。

申込総額

620,650,000円
募集総額:160,000,000円
387%

申込人数

2,326人

残り時間

投資実行済
募集期限:05/25 12:00
この案件は抽選方式で募集します
投資家登録を完了されたお客様のみ閲覧可能です。是非ご登録をご検討ください。