貸付 新宿区商業ビル第3号第1回 新宿区高田馬場2丁目19番7号・タックイレブン高田馬場

投資実行済
新宿区商業ビル第3号第1回
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募集概要

東京都新宿区高田馬場2丁目19番7号に所在する商業ビルの1階部分の区分所有1区画(物件1)と物件1と同じ商業ビルの5階部分の区分所有1区画(物件2)の2物件(総称して本物件)(*1)を共同担保とする「シニアローン(物件1・物件2共に)」への投資となります。本物件を取得する株式会社ケントラスト(本借入人)に5,800万円の貸付を行います。

*1 当該写真は一棟の建物全体となりますのでご了承ください。

募集総額 58,000,000円
運用タイプ 貸付(シニアローン)
募集方式 抽選方式
貸付先数 1
予定利回り(年換算・内部収益率) 4.3%
予定運用期間 25ヶ月
募集開始日 2020/10/19
投資実行日 2020/10/29
匿名組合の償還予定日 2022/11/20
償還方法 元本 25ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還
担保 有り(抵当権)
配当スケジュール・収益シミュレーション
 円
配当予定日 元利支払日 利息(予定) 利全 元本(予定) 元全 合計 全計 実日数
2021/01/20 2020/12/31 724円 420460 0円 0 724円 420460 0
2021/04/20 2021/03/31 1,035円 600657 0円 0 1,035円 600657 0
2021/07/20 2021/06/30 1,047円 607331 0円 0 1,047円 607331 0
2021/10/20 2021/09/30 1,058円 614005 0円 0 1,058円 614005 0
2022/01/20 2021/12/31 1,058円 614005 0円 0 1,058円 614005 0
2022/04/20 2022/03/31 1,035円 600657 0円 0 1,035円 600657 0
2022/07/20 2022/06/30 1,047円 607331 0円 0 1,047円 607331 0
2022/10/20 2022/09/30 1,058円 614005 0円 0 1,058円 614005 0
2022/11/20 2022/10/31 356円 206893 0円 0 356円 206893 0
2022/11/20 2022/10/31 0円 0 100,000円 58000000 100,000円 58000000 0
合計   8,418円 100,000円 108,418円

※ご注意、配当予定日は前後する場合があります。元本・利息額は1円未満は切り捨て、按分計算時に誤差が出る場合、また、最終償還時に調整される場合があります。源泉税考慮前。

担保内容
物件リスク分析
    物件リスク分析
ロケーション 東京都新宿区高田馬場2丁目19番7号
レベル1
稼働率単位:% 物件1:100% 物件2:100%
レベル1
スポンサー クレジット 設立3年未満の総合不動産会社
レベル3
財務構造
OwnersBook
評価額
¥ 74,200,000
シニアローン
OwnersBookから
78.2%
¥58,000,000
物件概要

本物件は以下の2物件から構成されます:
・物件1:東京都新宿区高田馬場2丁目19番7号に所在する区分所有1区画
・物件2:東京都新宿区高田馬場2丁目19番7号に所在する区分所有1区画

なお、物件1と物件2は1979年3月に建築された一棟の建物(地下1階付11階建の店舗・事務所ビル)(*2)の区分所有です。建物全体の管理は管理組合から委託されたマンションデベロッパー系の不動産管理会社にて行われています。本借入人から提出された資料によれば、2018年に屋上防水工事が実施されるなど、計画的に修繕工事が実施されており、維持・管理の状態は普通です。また、本借入人から提出された資料によれば、建物全体の管理費・修繕積立金等につき200万円程度(2019年3月31日時点)の滞納があります。

*2 本建物は、新築時は旧耐震基準に準拠して建築されており、本借入人から提出を受けた新宿区発行の台帳記載事項証明の写しから、新築時に建築確認・検査済証が取得されたことが確認できます。また、本借入人から提出された資料によれば、過去に耐震診断を実施した履歴は確認できないとのことです。

 

1. 建物状況

物件1:
1階部分の店舗です。本借入人からのヒアリングによれば、物件1の管理費・修繕積立金等につき3万円程度(2020年10月19日時点)の現所有者による滞納がありますが、本物件取得時には解消される見込みとのことです。

物件2:
5階部分の事務所兼倉庫(*3)です。本借入人からのヒアリングによれば、物件2の管理費・修繕積立金等につき3万円程度(2020年10月19日時点)の現所有者による滞納がありますが、本物件取得時には解消される見込みとのことです。

*3 不動産登記簿上の種類は居宅ですが、事務所兼倉庫として使用されています。

 

2. 交通・接近条件

東京都新宿区高田馬場2丁目19番7号に位置しており、JR山手線及び東京メトロ東西線、並びに西武鉄道新宿線・高田馬場駅へのアクセスが至便な立地です。

 

3. 賃貸借の状況

物件1:
店舗として賃貸しており、その稼働率は100%です。現行月額賃料(共益費込)の坪単価は73,000円程度で、外部専門家により査定された新規月額賃料(共益費込)の坪単価と同程度となっております。

物件2:
事務所兼倉庫として賃貸しており、その稼働率は100%です。現行月額賃料(共益費込)の坪単価は9,400円程度で、外部専門家により査定された新規月額賃料(共益費込)の坪単価と同程度となっております。

 

4. 物件評価額

本物件(物件1及び物件2の合計):
OwnersBook評価額は、2020年10月19日時点での不動産市況の動向、及び外部専門家による査定額を参考に、共同担保を構成する2物件合計で7,420万円と査定しております(*4)。今回の本物件に対する募集金額は、そのうちの約78.2%となります。

*4 各物件のOwnersBook評価額は、外部専門家による各物件の査定額を参考に、以下の通り査定しております。なお、本借入人からのヒアリングによれば、管理費・修繕積立金等の滞納は本物件取得時に解消される見込みですが、査定に当たっては各物件についての滞納を減価要因として考慮しています。
・物件1:6,280万円
・物件2:1,140万円

 

貸付条件
貸付先 株式会社ケントラスト
貸付元本 58,000,000円
貸付タイプ シニアローン
利率(年率) 4.2%
予定貸付期間 24ヶ月
返済予定日 2022/10/31
返済方法 元本 元本一括
利払 毎四半期(3月・6月・9月・12月末)
早期返済
担保 債権額5,800万円の抵当権(第一順位)を本案件実行時に設定します。
案件担当者からのコメント

案件担当T2です。
 
本物件が所在する東京都新宿区高田馬場は、高田馬場駅前及び早稲田通りを中心に中高層の店舗・事務所ビルが集積する商業地域、その後背は戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ中に事務所も散見される商住混在地域です。最寄駅である高田馬場駅は3路線(JR山手線・東京メトロ東西線・西武鉄道新宿線)が利用可能で都内各所へのアクセスが容易な立地であることに加え、近隣に存する高校や大学、専門学校などの学生並びに学校関係者を対象とした集客も見込むことができるため、駅前の商業地域に存する店舗・事務所に対しては安定的な需要が見込まれます。

本借入人は東京都港区に所在する株式会社ケントラストです。主な事業は、①不動産の売買、賃貸、仲介及び管理、②不動産コンサルティング事業となります。2019年2月に設立され、前期は経常利益・当期純利益を計上しております。

本貸付について:
①資金使途についての定めはありません。
②本借入人によると、返済原資として本物件の売却を想定している、とのことです(*5)。

*5 本借入人へのヒアリングに基づくもので、貸付契約上の条件ではありません。

金融商品取引法に基づく広告に記載するべき内容

① お客様が支払うべき手数料、報酬その他の対価に関する事項について

  (詳細は、投資口座の開設時にご確認頂いております重要事項説明書の「手数料などの諸費用について」をご参照下さい。):


ロードスターファンディング株式会社(LDF社といいます。)は、本案件に関して、借入人から融資手数料相当額(貸付金額の2%を上限とします。)を頂きます。

 

② お客様の出資した元本について:

 

本匿名組合契約による出資は、元本が保証されているものではありません。すなわち、LDF社は、匿名組合員であるお客様の出資金を本案件の営業のために用いるものとし、お客様への利益配当及び出資金の返還のための原資は、本営業により生じる収入から事業の実施に伴い発生した費用・損失等を控除した残額となります。このため、本営業の収益が悪化した場合、又は予想以上に費用・損失等が発生した場合には、お客様への利益分配のみならず出資金の返還に支障を来たす恐れがあります。

 

③ 金融商品取引に関する重要な事項及びお客様の不利益となる事実について:

 

下記の主なリスクがあります。
・借入人の財務状況・信用状況の悪化又は倒産のリスク
・営業者の信用状況の債務不履行のリスク
・担保となる不動産に関するリスク ※

※不動産には、テナントの退去、賃料相場の下落、管理費用の増大等の要因により純賃料あるいは価格が低下するリスクがある他、自然災害による価値の毀損、物件の瑕疵に基づく損害の発生等のリスクがあります。
・匿名組合員の地位の流動性が限定的であること
・利益の分配、出資金の返還事務に伴うリスク
・匿名組合契約は、クーリング・オフの対象にならないこと

 

④ ロードスターキャピタル株式会社(以下LDS社といいます。)が加入する協会等の名称:

加入協会 一般社団法人 日本投資顧問業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
指定紛争解決機関 特定非営利活動法人証券・金融商品あっせん相談センター
    所在地:東京都中央区日本橋茅場町2丁目1番13
    電話番号:0120-64-5005

 

⑤ LDS社及びLDF社が取り扱う商品あるいは提供する業務に関して契約を締結される場合には、お客様に事前に交付する書面等により、契約及びその業務の内容を十分にご確認の上ご検討ください。

申込総額

294,740,000円
募集総額:58,000,000円
508%

申込人数

1,253人

残り時間

投資実行済
募集期限:10/20 10:00
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