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エクイティ型

秋葉原オフィスビル
千代田区神田須田町一丁目7番地8

エクイティ型
  • 募集総額
    2億6,500万円

  • 想定運用期間
    2年11ヶ月

  • 想定利回り(IRR)
    7.0%

投資概要

投資スキームの概要

本案件は、二層構造の親子ファンドスキームを採用しています。

 

運用資産となる不動産を信託受益権化し、GK(合同会社)+TK(匿名組合)スキームを使用して運用する方法は、不動産ファンドにおいて最も頻繁に使用される仕組みのひとつであり、これを二層化したものです。

 

①投資家の皆様は、親ファンド営業者(LD1合同会社、営業者SPC)とそれぞれ商法に定める匿名組合契約を結び、現金出資を行います。

 

②出資を受けた親ファンド営業者及び共同出資者としてのロードスターキャピタルは、資産保有ビークルとなる子ファンド営業者(合同会社オーナーズブック神田須田町、資産保有SPC)とそれぞれ匿名組合契約を締結し、匿名組合員となって現金出資を行います。

 

③子ファンド営業者は、上記2社からの出資金と金融機関から調達するノンリコースローンとを合わせた資金で、投資対象である収益物件「秋葉原成信ビル」の不動産信託受益権を購入し、一定期間運用した上で売却します。

 

ロードスターキャピタルは、LD1合同会社との間で、私募取扱契約、私募取扱に係る業務委託契約、投資一任契約(アセット・マネジメント契約)を結び、匿名組合出資の私募の取扱い及び投資運用業務を受託しています。

ロードスターキャピタルは、合同会社オーナーズブック神田須田町との間で、投資一任契約(アセット・マネジメント契約)を結び、投資運用業務を受託しています。また、私募取扱契約を結び、私募の取扱いを受託する予定です。

 

 

※詳細は「重要事項説明書」(金融商品取引法第37条の3の規定に基づく契約締結前交付書面)に記載のあるスキーム図をご確認ください。

 

想定運用期間

35ヶ月間(2年11ヶ月間)

 

但し、子ファンド営業者による運用資産の売却時期により早期に終了する場合、又は不動産市況等により延長する場合があります。

 

計算期間

毎年8月1日~翌年7月31日(年1期)

 

運用報告

年1回(毎年9月末日予定)

 

分配時期

年1回(毎年9月末日予定)、匿名組合出資持分に応じた会計上の損益及び現金を分配します。但し、初回の分配は2019年9月末日(予定)とします。

 

現金分配方法

分配金額から源泉徴収税額(20.42%相当)を控除した後の金額を、振込手数料受取人負担にて投資家の指定銀行口座へお振り込み致します。

 

銀行口座の登録状況はこちらの画面からご確認いただけます。

 

予想分配金利回り

IRR(内部収益率)        7.00%(税引前)
Multiple(投資倍率)     1.23倍

 

投資金額1,000,000円(10口)当たりの予想分配金(源泉徴収前):

1年目(2019年9月末日)              0円
2年目(2020年9月末日)      21,700円
3年目(2021年9月末日)    167,107円
3年目(2021年11月末日)     42,879円
合計(元本償還金は別途)     231,686円

 

 

※詳細は重要事項説明書に添付される「想定収支サマリー」をご参照ください。なお、分配金及び利回りは想定であり、将来の運用成果を保証するものではありません。

IRRMultipleについてはそれぞれの解説ページもご参照ください。

※購入時の資金計画概要は以下の予定の通りです。詳細は重要事項説明書に添付される「購入時資金計画」をご参照ください。

資産保有SPCへの匿名組合出資: 258,494,254円

留保金・AM報酬等:       6,505,746円

合計:             265,000,000円

その他ご確認いただきたい事項

・この案件の有価証券の発行者:LD1合同会社 (住所:東京都千代田区霞が関三丁目2番5号)

 

・応募額が目標募集額を下回る場合及び上回る場合における当該応募額の取扱いの方法:

申込期間中の応募額が目標最低額に達しない場合:本案件は不成立となります。
申込期間中の応募額が目標最低額以上目標募集額未満の場合:LD1合同会社が案件の成否を判断し、OwnersBookサイトを通じて及び電子メールにより、各お客様に出資の可否及び出資額を通知いたします。
なお、目標最低額は185,500,000円、目標募集額は265,000,000円です。
また、最大応募可能人数は475人です。応募可能人数に達しますと、以降の申込みは無効といたします。

 

・応募代金の管理方法:

この案件への出資金は、お客様から営業者であるLD1合同会社に直接振り込んでいただきます。なお、①各お客様の応募額の総額が、目標募集額に到達した段階、又は②各お客様の応募額の総額が目標最低額以上目標募集額未満の場合には、LD1合同会社が有価証券の発行の可否及び発行総額を決定した段階で、当社から各お客様に対して、振込金額及び振込先口座をご連絡させていただきます。

 

・OwnersBookにおける案件の審査体制:

当社は、LD1合同会社から入手した資料の調査や関係者へのヒアリング等を行い、この案件の私募の取扱いの適切性ついて、当社の管理本部長兼法務コンプライアンス部長・コンプライアンスオフィサー、総務部長、財務経理部長からなる会議体において検討しました。

 

・この案件の審査の結果:

承認されました。詳しくは「重要事項説明書」をご確認ください。

・金融商品取引法に基づく告知事項がございます。

「告知書」をご参照ください。

おすすめポイント

ロードスターキャピタルによるセイムボート出資

運用に携わるロードスターキャピタルも投資に加わり、投資家の皆様と共通のゴールを持ち、一体感の高い投資プロジェクトを目指します。

 

投資家の皆様からの出資の対象とロードスターキャピタルの出資には優先劣後関係はございません。投資家としてのリスク、リターンを皆様と実質的に等しく享受致します。

 

貸付型商品との比較

エクイティ投資型案件は、貸付型案件との比較では投資対象の物件情報を積極的に開示することが可能となるため、投資家の皆様は個々の物件に関する情報を吟味のうえ投資判断を行うことができるほか、運用物件売却時に利益(キャピタルゲイン)が生じた場合には、売却益を出資持分に応じて享受することができる等の特徴があります。

 

ノンリコースローンの利用によるレバレッジ効果

子ファンド営業者は、信託受益権の取得に際して出資金に金融機関からの借入金を加えることによりレバレッジを効かせ、エクイティに対する利益率を高めています。

 

但し、借入金の返済が出資金の償還に優先される場合もあり、投資対象物件の売却価格が下落した場合には、売却価格の下落幅以上に出資金償還額が大幅に減少する、又は償還できなくなる(キャピタルロスが生じる)リスクがあります。

 

なお、ノンリコース(非遡及型)の借入金なので、返済に関する責任範囲が担保物件に限定されていますので、出資額を超えて返済義務を負うことはありません。

物件リスク分析

ロケーション 東京都千代田区神田須田町
稼働率単位:% 86%
アセットマネジャー ロードスターキャピタル株式会社

物件概要

 

建物名称

秋葉原成信ビル

   
所在地

東京都千代田区神田須田町一丁目7番地8(住居表示未実施地区)

   
所在地(地番)

東京都千代田区神田須田町一丁目7番地22、7番地8、7番地23

   
交通

東京メトロ銀座線「神田」駅 徒歩2 分
JR山手線・京浜東北線・総武線「秋葉原」駅 徒歩5 分
東京メトロ日比谷線 ・ つくばエクスプレス「秋葉原」駅 徒歩6分
都営新宿線「岩本町」「小川町」駅 徒歩5 分
東京メトロ丸ノ内線「淡路町」駅 徒歩4 分

     
土地 敷地面積 118.00㎡(35.69坪)
地目 宅地
設置道路 西側 幅員約35.8m(国道17号線)
     
建物 家屋番号 7番22の2
種類 店舗・事務所
構造・規模 鉄骨造陸屋根12 階建
延床面積 920.43㎡(278.43坪)
賃貸可能面積 829.48㎡(250.91坪)
竣工年月 平成20 年3 月
設計会社 株式会社環境設計
施工会社 株式会社小野組
     
法令上の制限 都市計画 市街化区域
用途地域 商業地域
防火指定 防火地域
建蔽率 80%(100%)
容積率 800%
その他 神田淡路町周辺地区地区計画ほか
   
備考

・建物名称は、平成31年4月1日付で変更する予定(新名称未定)です。
・敷地面積及び延床面積は、不動産登記簿記載の数量です。
・信託受益権に関する事項については「重要事項説明書」にてご確認下さい。

アセットマネジャー

ロードスターキャピタルの運用体制

ロードスターキャピタルの運用チームは外資系投資銀行など著名な資産運用会社において、日本の不動産金融の黎明期から実務経験を積んだメンバーを中心に構成されています。長年にわたり培われたバリューアップサイエンスを再現し、投資一任契約に基づき、運用資産の取得から期中運用、売却に至るまで、機動的かつ戦略的な運用を行います。

エリア特性・物件の状況等

エリア特性・交通アクセス

本物件は、電気街の印象が強かった街から、サブカルチャーの発信地であり、IT拠点・オフィス街へと変貌を遂げた秋葉原エリアの南側に位置しています。

 

JR山手線・京浜東北線・総武線、つくばエクスプレス、東京メトロ銀座線・日比谷線・丸の内線、都営新宿線の利用が可能であり、交通利便性に恵まれた立地です。

 

※参考資料「賃貸マーケット分析資料」を合わせてご参照ください。

 

建物の状況

2008年3月に竣工した鉄骨造地上12階建の店舗・事務所ビルです。共用部及び事務所階専用室内の照明器具をLED化するなど、良好に維持・管理されています。

 

また、屋上には強風時の横揺れを低減させるスロッシングダンパー(制振装置)が設置されており、快適な執務空間が確保されています。

 

賃貸借の状況

12フロア中10フロアを9社に賃貸中。1階店舗及び4階事務所が空室となっており、稼働率は86%です。(2018年8月1日現在)

 

賃貸中の事務所部分の現行月額賃料(共益費込)は平均13,300円/坪程度、外部専門家により査定された事務所部分の新規月額賃料(共益費込)は17,000円/坪、店舗部分の新規月額賃料(共益費込)は30,000円/坪となっております。

 

※参考資料「賃貸マーケット分析資料」を合わせてご参照ください。

金融商品取引法に基づく広告に記載するべき内容

① 免責事項

このサイトに記載される秋葉原オフィスビルマザーファンド匿名組合出資持分案件(以下、親ファンドという)が発行する匿名組合出資持分は、秋葉原オフィスビルベビーファンド匿名組合出資持分案件(以下、子ファンドという)を通じて不動産信託受益権に投資を行うものです。従いまして、匿名組合出資持分の価値は、子ファンドが運用する不動産等の価値に左右されることとなります。

不動産の価格は、不動産資料、管理状態、経済環境、社会情勢等の要因により大幅に変動することがあります。また不動産等の流動性は低いため、望ましいタイミングで売却できず、結果として売却価格が下落し、又は売却ができない等のリスクが存在します。

親ファンドの匿名組合員に対する分配金の支払及び出資の払い戻しはいずれも保証されておらず、不動産の価値の変動に伴うリスクは、匿名組合員が匿名組合出資持分の保有の割合(出資割合)に応じて負担することになります。 また、不動産市況の悪化、当該不動産の競争力低下等によるテナントの退去、賃料の減額要求、あるいは租税や維持管理費、修繕費の高騰等によって、損益状況が悪化し、当初想定していた収益が得られないことがあります。 

このような状況は、当該不動産の価格にも悪影響を及ぼす可能性があります。

 

② お客様が支払うべき手数料、報酬その他の対価に関する事項について

手数料等お客様が支払うべき対価について
・匿名組合契約を締結される場合、お客様には出資金のみをお支払いいただきます。申込手数料その他匿名組合契約の締結に係る手数料はありません。
・本営業に関連して発生する費用(以下の費用を含みます。)については、LD1合同会社の本営業に係る組合財産から支払われるため、お客様に間接的に負担頂くことになります。

 

当社に対して支払われる費用に関し、当社は、LD1合同会社より、投資一任契約に基づく報酬として、資産保有SPCへの出資額の2%(税別)を受領します。お客様負担に相当する額は下記の数式で算出される金額(税別)となります。

 

資産保有SPCへの出資額
× 2%
× 本匿名組合員出資割合

※資産保有SPCへの出資額
= 全匿名組合員出資金 - 本営業に必要な経費及び留保金

 

この他、お客様に間接的に負担頂く費用として、公租公課、弁護士・税理士その他専門家の費用、その他本営業の業務執行に際して合理的に発生する諸費用がありますが、それぞれの契約条件により決まるものや、その時点の状況により決まるものであるため、予め上限又は金額を設定しておくことができません。

 

上記に加えて、お客様がLD1合同会社との間で締結される匿名組合契約に基づいて出資金の送金を行う際に、お客様からLD1合同会社に対する送金にかかる送金手数料(並びにこれに対する消費税及び地方消費税。以下同じ。)をご負担頂きます。

 

また、出資金の払い戻し又は分配金を確定的にお客様の財産とするためには、LD1合同会社からお客様の振込指定口座に送金することが必要であり、その際には送金手数料をお客様にご負担いただきます。

 

また、LD1合同会社が資産保有SPCとの間で締結される匿名組合契約に基づいて出資金の送金を行う際や、同匿名組合契約に基づいて資産保有SPCからLD1合同会社に出資金の払い戻し又は分配金を行う際の送金手数料をLD1合同会社が負担することによって、また、資産保有SPCにおいて銀行口座間で各種関連する契約に従い資金を移動する際の送金手数料を資産保有SPCが負担することによって、また、LD1合同会社及び資産保有SPCにおいて本信託受益権の売買における各種支払いや必要な経費等の支払いをする際の送金手数料をそれぞれの会社が負担することによって、また、本信託受益権における必要な経費等の支払をする際の送金手数料をそれぞれの会社が負担することによって、お客様は間接的にこれらの送金手数料を負担することとなります。

 

・本営業は、資産保有SPC匿名組合に係る匿名組合出資持分(以下「資産保有SPC匿名組合出資持分」といいます。)への投資であることから、資産保有SPC匿名組合の出資対象事業(以下「資産保有SPC出資対象事業」といいます。)に関連して発生する費用についても、お客様に間接的に負担頂くことになります。

 

当社は、資産保有SPCより、投資一任契約に基づく報酬として、毎年、本信託受益権の取得価格の1%(税別。1年に満たない期間については年365日の日割計算)及び本信託受益権の譲渡を行った場合には譲渡価格の1%(税別)を受領します。前者のお客様負担に相当する額は下記の数式で算出される金額です。
( 取得価格 × 1% ) × A (税別。年額)

後者のお客様負担に相当する額は、下記の数式で算出される金額です。
( 譲渡価格 × 1% ) × A (税別)

A =
本匿名組合員出資割合 × B

B =
(全匿名組合員出資金 - (本営業に必要な経費及び留保金))
÷
[(全匿名組合員出資金 - (本営業に必要な経費及び留保金))
+LDS社のセイムボート出資額]

 

【信託報酬】
お客様に間接的に負担頂く費用として、資産保有SPCが受益者となる信託受益権に係り信託受託者に支払う各種報酬があります。主な報酬として、受益者変更報酬(当初報酬)、管理報酬(期中)、受益権譲渡時の処分報酬がありますが、その他にも一定の報酬が発生する場合があります。現在、契約締結前であり、確定的な上限又は金額を設定しておくことができない他、関係当事者から非開示の要請を受けているため、開示できません。

 

【融資手数料等レンダーに対する費用】
資産保有SPCは本案件に際して、金融機関から借り入れを行います。その際の主な手数料は、融資手数料、担保評価手数料、弁護士費用があります。その他にも一定の費用が発生する場合があります。現在、本ローン契約締結前であり、確定的な上限又は金額を設定しておくことができない他、関係当事者から非開示の要請を受けているためおり、開示できません。
なお、借り入れに際しての主たる条件は以下の通りを予定しています。

 

元本金額:600,000,000円
期間:5年+テール期間1年
最終期日:平成36年9月30日
金利:6か月TIBOR+130ベーシスポイントの変動金利
返済方法:平成31年3月より6か月ごとに元本金額の0.5%の支払。予定返済期日(但し、予定返済期日が延長された場合には最終期日)に残額一括返済。
主な担保:信託受益権に第1順位質権設定、社員出資持分に質権設定、本信託不動産に停止条件付抵当権設定、保険金請求権に停止条件付の質権設定
主な財務コベナンツ:DSCRテスト並びにLTVテストが設定される予定です。

 

この他、資産保有SPCの組成・維持管理に係る費用(合同会社設立費用、弁護士費用等)、公租公課、弁護士・税理士その他専門家の費用、本信託受益権の取得、管理及び処分に係る費用(登録免許税、仲介手数料、物件調査費用等)、本信託不動産の維持管理等及び処分・売却に係る費用、本信託不動産の管理手数料(プロパティマネジメント会社に対する報酬等)、会計監査に要する費用、資産保有SPCの事務受託会社に対する事務管理報酬、その他本営業の業務執行に際して合理的に発生する諸費用がありますが、それぞれの契約条件により決まるものや、その時点の状況により決まるものであるため、予め上限又は金額を設定しておくことができません。

 

③ お客様の出資した元本について

本匿名組合契約による出資は、元本が保証されているものではありません。すなわち、LD1合同会社は、匿名組合員であるお客様の出資金を本案件の営業のために用いるものとし、お客様への利益配当及び出資金の返還のための原資は、本営業により生じる収入から事業の実施に伴い発生した費用・損失等を控除した残額となり ます。このため、本営業の収益が悪化した場合、又は予想以上に費用・損失等が発生した場合には、お客様への利益分配のみならず出資金の返還に支障を来たす 恐れがあります。

 

④ 金融商品取引に関する重要な事項及びお客様の不利益となる事実について

下記の主なリスクがあります。
・営業者(LD1合同会社)の信用状況悪化又は債務不履行のリスク
・資産保有SPC(合同会社オーナーズブック神田須田町)の信用状況の悪化又は債務不履行のリスク
・最終的な出資対象となる不動産に関するリスク ※

※不動産には、テナントの退去、賃料相場の下落、管理費用の増大、不動産市況の悪化等の要因により純賃料あるいは価格が低下するリスクがある他、自然災害による価値の毀損、物件の瑕疵に基づく損害の発生等のリスクがあります。
・匿名組合員の地位の流動性が限定的であること
・利益の分配、出資金の返還事務に伴うリスク

 

⑤ 中途解約、申込みの撤回・解除について

本案件は、一旦投資実行がされると中途解約はできません。
本案件に関しては、金融商品取引法第37条の6の規定の適用はありませんが、お客様は、お客様が申込みをした日から起算して8日を経過するまでの間(申込日を含めて計算します。また、土日祝日も含まれます。)(以下「クーリング・オフ期間」といいます。)は、当該申込みの撤回若しくは係る本匿名組合契約の解除ができるものとします。(但し、LD1合同会社がクーリング・オフ期間より長い期間を定めて本匿名組合契約に基づきお客様に通知した場合には、お客様は当該期間が満了するまでの間は、当該申込みの撤回若しくは係る本匿名組合契約の解除ができるものとします。)お客様が申込みの撤回若しくは係る解除を希望される際は、お客様が応募後当社から送付される電子メールに従った方法でLD1合同会社に当該意思表示をする方法で行われるものとします。

 

⑥ 当社役職員等の応募について

この案件は当社の役職員が応募をする可能性があります。その応募方法はお客様と同等の方法によるものとなります。

 

⑦ 募集申込金について

本案件の募集完了後、お客様に募集申込金の拠出に係る電子メールを送らせていただきます。当該電子メールを送付するまで、お客様の募集申込金の振込先はご提供されない予定ですが、当該メールまで金銭の送付を行われないようご留意ください。

 

⑧ 当社が加入する協会等の名称

加入協会 一般社団法人 日本投資顧問業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
指定紛争解決機関 特定非営利活動法人証券・金融商品あっせん相談センター
      所在地:東京都中央区日本橋茅場町2丁目1番13
    電話番号:0120-65-5005

 

⑨ LDS社が取り扱う商品あるいは提供する業務に関して契約を締結される場合には、お客様に事前に交付する書面等により、契約及びその業務の内容を十分にご確認の上ご検討ください。

 

⑩ 情報の転載禁止

お客様におかれましては、当画面を含むOwnersBookサイトに掲載されている情報は、転載等禁止とさせていただきます。

 

⑪その他留意事項

・本案件は電子申込型電子募集取扱業務となります。

・ロードスターキャピタル株式会社は本案件において私募の取扱業務をLD1合同会社から受託しています。

・本案件にて取り扱う有価証券は金融商品取引法上の開示は義務付けられていません。

・LD1合同会社の作成する出資対象事業に関する帳簿その他の書類及びLD1合同会社の貸借対照表及び計算書又はこれに代わる書類等については、適用法令等又は本匿名組合契約に基づいて公認会計士又は監査法人による外部監査が義務付けられる場合を除いて、公認会計士又は監査法人による外部監査は受けておりません。なお、これらの書類については、当社の運営するOwnersBookサイトのお客様専用画面においてお客様に情報提供を致します。

・分配金の一部又は全てが元本の一部払戻しに相当することがあります。

・本案件にて取り扱う有価証券は、原則流動性が著しく低く、期中での換金性は著しく乏しいです。

・本案件にて取り扱う有価証券は、原則契約の中途での解約が不可となっています。

・本案件にて取り扱う有価証券は、譲渡が原則できません。

・本案件にて取り扱う有価証券は、その価値が大きく失われるリスクがあります。

・本案件について、お客様からの照会に対して電話又は訪問の方法により回答できません。

・お客様が当社へ本案件について照会する場合は、 info@ownersbook.jp にご連絡ください。

・本案件における案件にかかる交付書面はOwnersBookのお客様専用画面にて提供を行います。

・LD1合同会社は当社とアセット・マネジメント契約を締結し、投資運用業務を当社に委託をしています。

・当社はOwnersBookをプロモーション対象としたアフィリエイトを実施しております。本案件を個別にプロモーションを委託してはおりませんが、アフィリエイトサイトの表示方法によっては本案件をプロモーションしているように見える場合があり得ます。

・契約の申込みの撤回又は契約の解除の方法及びその場合の返金方法:
本匿名組合契約に関しては、金融商品取引法第37条の6の規定の適用はありませんが、本匿名組合員は、本匿名組合員が本匿名組合出資持分の取得の申込みをした日から起算して8日を経過するまでの間(申込日を含めて計算します。また、土日祝日も含まれます。)(以下「クーリング・オフ期間」といいます。)は、当該申込みの撤回若しくは係る本匿名組合契約の解除ができるものとします。但し、LD1合同会社がクーリング・オフ期間より長い期間を定めて本匿名組合契約に基づきお客様に通知した場合には、お客様は当該期間が満了するまでの間は、当該申込みの撤回若しくは係る本匿名組合契約の解除ができるものとします。本匿名組合員の申込みの撤回若しくは係る解除を希望される際は、お客様が応募後当社から送付される電子メールに従った方法でLD1合同会社に当該意思表示をする方法で行われるものとします。
お客様が前項に基づく申込みの撤回若しくは本匿名組合契約の解除を行う場合で、お客様がすでに申込金その他の金員をLD1合同会社に払い込んでいる場合には、LD1合同会社は、お客様の予め指定する口座に返金を行うものとし、かかる場合の振込手数料はLD1合同会社が負担することとします。但し、お客様が払い込んだ出資金等に利息は付きません。

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投資実行済

募集開始日
2018/08/10
募集期限
2018/08/14
投資実行日
2018/08/24
運用タイプ
出資( エクイティ )
償還方法
本文参照
期中配当
本文参照

リスクについて (PDF)