エクイティ US非上場eREIT第1号ファンド Union City, California他 USA

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US非上場eREIT第1号ファンド
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投資概要
募集総額 497,500,000円
運用タイプ 出資(エクイティ)
募集方式 先着方式
想定利回り(IRR) 4.6%
想定運用期間 62ヶ月
募集開始日 2019/10/07
投資実行日 2019/10/29
償還方法 本文参照
期中配当 本文参照

 


本案件は1口50万円が申込単位であり、1口~9口でのお申込が可能です。
最低出資額は50万円(1口)、最高出資額は450万円(9口)となります。

なお、本案件は最大投資人数が475名に設定されております。
お客様のお申込時点で既に申込が最大投資人数に達していた場合、
お申込をキャンセルさせていただく場合がございます。予めご了承ください。

 

 

 

投資スキームの概要

投資対象資産を、GK(合同会社)+TK(匿名組合)スキームを使用して取得・運用する方法は、不動産・不動産関連投資において最も頻繁に使用される仕組みのひとつです。

投資家の皆様は、営業者(FR1合同会社)とそれぞれ商法に定める匿名組合契約を結び、現金出資を行います。

出資を受けたFR1合同会社は、投資対象であるFundrise Real Estate Investment Trust, LLC(以下「本LLC」といいます。)が発行するCommon Shares(持分)(以下「本LLC持分」といいます。)を取得し、一定期間運用した上で償還請求を行います。

本LLCは、不動産債権、商業用不動産ローン証券、商業用不動産等に分散された投資を行うことを目的として2015年5月15日に設立されたLimited Liability Company (米国デラウェア州法に基づき設立された有限責任会社)で、2015年12月5日に営業を開始しました。本LLCは、米国の内国歳入法(1986)に基づき、米国税法上、REIT(Real Estate Investment Trust)としての取扱いを受けています。本LLCは、LLC持分を発行し、その引受金額を用いて商業用不動産ローンを取得し、又は商業用不動産への投資等を行い、その収益等をもって本LLCのLLC持分を保有する者に利益を配当します。

本LLCは、Rise Companies Corp. (以下「本スポンサー」といいます。)の100%子会社であるFundrise Advisors, LLC(以下「本ファンドマネージャー」といいます)に運用権限を委託しています。また、本ファンドマネージャーは、本スポンサーとの間で、Shared Services Agreementを締結し、業務の遂行に必要な人的資源等の提供を受けています。

本スポンサーは、100%子会社であるFundrise, LLC(以下「Fundrise社」といいます。)を通じて、主に米国の投資家に対しFundriseプラットフォームを提供・運営しています。

ロードスターキャピタル(以下「当社」といいます。)は、FR1合同会社との間で、私募取扱契約、私募取扱に係る業務委託契約、投資一任契約(アセット・マネジメント契約)を結び、匿名組合出資の私募の取扱い及び投資運用業務を受託しています。

スキーム図と合わせてご確認ください。

 

想定運用期間

5年2ヶ月間
(但し、為替市況等により延長する場合があります。)

 

計算期間

毎年4月1日~9月30日、10月1日~翌年3月31日 (年2期)

 

分配通知・運用報告

匿名組合に係る損益及び現金の分配通知書、運用報告書を年2回 (毎年11月末日、翌年5月末日)発行予定。但し、初回は2020年5月末日(予定)とします。
※運用報告書は、当該計算期間の本営業の概況及び出資金の使途並びに売上の状況ほか匿名組合契約約款第23条に定める情報をまとめた内容となります。

 

分配時期

年2回(毎年11月末日、翌年5月末日)予定。但し、初回の分配は2020年5月末日(予定)とします。

 

現金分配方法

FR1社から投資家の皆様への利益配当時には、分配金額から国内源泉徴収税額(20.42%相当)を控除した後の金額を、振込手数料受取人負担にて投資家の指定銀行口座へお振り込み致します。なお、米国内において、本LLCからFR1社への利益配当時には30%の源泉所得税が徴収されます。また、米国内で源泉徴収された税額につき、外国税額控除を受けることはできません。

 

予想分配金利回り、予想IRR

予想分配金利回り

4.51%(税引前)
※想定運用期間中の投資家の皆様への利益配当(源泉所得税控除前)の年平均予想利回りです。計算方法についてはこちらをご覧ください。
 

予想IRR

4.57%(税引前)

 

予想Equity Multiple(投資倍率)
1.23倍

IRREquity Multipleについてはそれぞれの解説ページをご参照ください。


投資金額1,000,000円(2口)当たりの予想分配金(源泉徴収前):
 1年目 (2020年3月期)   5,763円
 2年目 (2021年3月期)   47,737円
 3年目 (2022年3月期)   47,737円
 4年目 (2023年3月期)   47,737円
 5年目 (2024年3月期)   47,737円
 5年目 (2024年11月期)  36,256円
 合計(元本償還金は別途)   232,968円

※詳細は重要事項説明書に添付される「事業計画」をご参照ください。なお、分配金及び利回りは想定であり、将来の運用成果を保証するものではありません。


取得時の資金使途計画
 本LLC持分の取得: 491,855,000円
 AM報酬等:5,493,505円
 留保金: 151,495 円
 合計: 497,500,000円

 

本LLCの概要

FR1合同会社の投資対象:Fundrise Real Estate Investment Trust, LLC(本LLC)の発行するCommon Shares(持分)

本LLCの投資対象:商業用不動産ローン(シニア担保付ローン、劣後ローン、メザニンローン等を含む。)又は商業用不動産

本LLCの事業年度:1月1日から12月31日まで

本LLCの運用資産規模:90.5百万ドル・24案件(2018年12月31日時点)

本LLCの借入状況:借入はありません。(2018年12月31日時点)

本LLC持分の取得価格:$10(本LLC持分1個当たり)

本LLC持分の純資産価額(Net Asset Value, NAV): $9.97(本LLC持分1個当たり)(2019年4月30日時点)

本LLC持分の配当利回り: 8.0%(2019年1月1日~4月30日までの実績値)

※詳細につきましては、「本LLCの概要および本ファンドマネージャーの概要」をご参照ください。

 

案件リスク分析

本LLCの投資対象は、商業用不動産ローン(シニア担保付ローン、劣後ローン、メザニンローン等を含む。)又は商業用不動産であり、キャピタルゲインの追求よりは、変動幅が低く、魅力的な安定した現金配当を生み出すことができるポートフォリオの構築・維持を目指しています。

本LLCへの投資は、米国デラウェア州法に基づき設立された有限責任会社(LLC)が発行する米ドル建てのCommon Shares(持分)への投資であり、為替変動によるリスク及びカントリーリスクを伴います。

アセット・マネージャーはロードスターキャピタル株式会社が行います。運用チームは外資系投資銀行など著名な資産運用会社において、日本の不動産金融の黎明期から実務経験を積んだメンバーを中心に構成されています。海外投資にあたっても、長年にわたり培われた経験を最大限生かし、投資一任契約に基づき、ファンドマネージャー及び投資対象資産の選定から期中モニタリング、出口戦略策定に至るまで、戦略的な運用を行います。

上記を鑑み、本案件は、「ミドルリスク・ミドルリターン」と考えられます。

 

おすすめポイント

クラウドファンディングで米国非上場eREITへの投資が可能

米国有数の不動産クラウドファンディング事業者であるFundrise, LLC(本社:アメリカ合衆国 ワシントンD.C、Co-Founder and CEO:Ben Miller)が既に米国内で実績を重ねている投資商品で米国の非上場eREITとなります。

日本において、米国の非上場eREITにクラウドファンディングで投資するサービスを提供するためには、第二種金融商品取引業、電子申込型電子募集取扱業務、及び投資運用業の許認可登録を備える必要があります。当社はそれらの許認可登録を備えており、2019年6月にFundrise社と業務提携し、『OwnersBook』の海外型商品の提供開始に向けて準備を進めて参りました。

 

分散投資効果

本LLC持分は基軸通貨であるアメリカ合衆国ドル(以下「米ドル」といいます。)建てであり、お客様の資産の分散効果が期待できます。

本LLCへの投資は、幅広い種類の米国不動産への間接的な投資であり、日本国内の個人投資家に新たな投資機会を提供することになります。

 

安定収益が期待される

本LLCはLLC持分を発行し、その引受金額を用いて商業用不動産ローン(シニア担保付ローン、劣後ローン、メザニンローン等を含む。)を取得し、又は商業用不動産への投資等を行い、その収益等をもって本LLCのLLC持分を保有する者に利益を配当します。

本LLCはキャピタルゲインの追求よりは、変動幅が低く、魅力的な安定した現金配当を生み出すことができるポートフォリオの構築・維持を目指しています。

 

その他ご確認いただきたい事項

 本匿名組合出資持分の発行者
 商号:FR1合同会社
 本店所在地:東京都千代田区霞が関三丁目2番5号


 応募額が目標募集額を下回る場合及び上回る場合における当該応募額の取扱いの方法
①申込期間中の応募額が最低目標募集額に達しない場合:
 本案件は不成立となります。

②申込期間中の応募額が最低目標募集額以上目標募集額未満の場合:
 FR1社による決定(発行条件の決定を含む。)を経て、本案件は成立となります。

なお、最低目標募集額は3億円、目標募集額は4億9,750万円です。本匿名組合契約に係る申込みは先着順とし、応募額が目標募集額を上回る申込みは無効といたします。また、最大応募可能人数は475人です。応募者数が475人に達しましたら、それ以降の申込みは無効といたします。


よくあるご質問
こちらのリンクをご参照ください。
US非上場eREIT第1号ファンドに関するよくある質問
US非上場eREIT第1号ファンド向け用語集

 当社による審査態勢
当社は、FR1社、本LLC、本ファンドマネージャー及び本スポンサーから入手した資料の調査や関係者へのヒアリング等を行い、本匿名組合出資持分の私募の取扱いの適切性ついて、第二種金融商品取引業協会の定める「電子申込型電子募集取扱業務等に関する規則」の審査項目に従って審査を行い、当社の定める投資委員会にて審議を行いました。

審査結果の概要
事業遂行の妨げとなる特段の事象は無いと承知されました。詳しくは契約締結前交付書面「重要事項説明書」をご確認ください。

金融商品取引法に基づく告知事項がございます。
告知書」をご参照ください。

金融商品取引法に基づく広告に記載するべき内容
①免責事項

このサイトに記載されるUS非上場eREIT第1号ファンド匿名組合出資持分案件は、FR1社が発行する匿名組合出資持分をお客様が取得し、FR1社は本LLCが発行するCommon Shares(持分)に対する投資を行うものです。

本営業の収益性は本LLC持分の権利者として本LLCから受領する利益配当等によるため保証されておらず、また、お客様の出資金については、元本保証されるものではありません。お客様が出資した金銭の収支の状況等については、米ドルとの間の為替相場、本LLC持分の価値、FR1社及び同社との間で直接又は間接の取引関係にある各当事者の業務又は信用状況、本LLCの保有する資産の価値、本ファンドマネージャーの運用権限又はその他の裁量権の行使状況、日米における有価証券、不動産及びローン等に関する法制度の変更、その他様々な要因により損失が生じるおそれがあり、その結果、お客様は出資した金銭の全部又は一部を回収できない可能性がございます。詳しくは、契約締結前交付書面の「匿名組合契約締結にあたってのリスク」及びその後の各種リスクに関する記載を特によくご確認ください。

 

②お客様が支払うべき手数料、報酬その他の対価に関する事項について

匿名組合契約を締結される場合、お客様には出資金のみをお支払いいただきます。本匿名組合契約の締結に係る手数料はありません。また、FR1社による本LLC持分の取得に関し、FR1社が本LLCに支払う手数料もありません。

本営業に関連して発生する費用(以下の費用を含みます。)については、お客様に直接、又は(FR1社の本営業に係る組合財産から支払われる場合には)間接的に負担頂くことになります。

当社が受領する資産取得報酬
当社は、FR1社より、投資一任契約に基づく報酬として、本LLCへの出資額の1%(税別)をFR1社が本LLC持分を取得した日に受領します。このうち、お客様の負担する額は下記の数式で算出される金額(税別)となります。

 本LLCへの出資額(※) × 1% × 本匿名組合員出資割合
 ※本LLCへの出資額
  = 全匿名組合員出資金 - 本営業に必要な経費及び留保金

当社が受領する期中運用報酬
当社は、FR1社より、投資一任契約に基づく報酬として、各計算期間ごとに本LLC持分の取得価格の0.33%相当額を2で除した金額(税別)を、当該計算期間の末日の属する月の翌々月に受領します。このうち、各計算期間ごとにお客様の負担する額は下記の数式で算出される金額です。なお、本LLC持分の予定取得価格は491,855,000円です。

 ( 取得価格 × 0.33% ÷ 2  ) × A (税別)
 A = 本匿名組合員出資割合

本匿名組合の運営及び維持管理に係る費用
公租公課その他の本営業に際して合理的に発生する諸経費については、本匿名組合の運営及び維持管理に係る費用としてお客様に間接的に負担頂くことになりますが、それぞれの契約条件により決まるものや、その時点の状況により決まるものであるため、予め上限又は金額を設定しておくことができません。

送金手数料等
お客様がFR1社との間で締結する匿名組合契約に基づいて出資金の送金を行う際に、お客様からFR1社に対する送金に係る送金手数料(並びにこれに対する消費税及び地方消費税。以下同じ。)をご負担頂きます。また、出資金の払い戻し又は分配金を確定的にお客様の財産とするためには、FR1社からお客様の振込指定口座に送金することが必要であり、その際には送金手数料をお客様にご負担いただきます。
また、FR1社が本LLCとの間で締結する本LLC持分の取得を目的とする引受契約(これに附随又は関連する一切の契約又は書類を含み、以下「本引受契約」といいます。)に基づいて引受価額の送金を行う際の送金手数料及び円からドルへの外貨両替手数料や、FR1社が本LLCから配当金又は持分の払戻し金を受け取る際の送金手数料及びドルから円への外貨両替手数料をFR1社が負担することによって、また、FR1社において本LLC持分の処分に必要な各種支払いやその支払いを行う際の送金手数料をFR1社が負担することによって、また、本LLC持分における必要な経費等の支払をする際の送金手数料をFR1社が負担することによって、お客様は間接的にこれらの送金手数料及び外貨両替手数料を負担することとなります

営業者報酬
FR1社は本営業の遂行に対する報酬として、各計算期間末日において、他の匿名組合契約に定める報酬と合わせ一の計算期間あたり金75,000円(年間:150,000円)の支払を本営業用口座より支払いを受けます。お客様は営業者であるFR1社が受け取る報酬を間接的に負担することとなります。

本匿名組合契約の解約手数料
本匿名組合契約の中途解約は、本匿名組合契約又は商法に規定されている場合を除き認められておりませんが、本匿名組合契約がお客様の債務不履行又はお客様に発生した契約終了事由(お客様が破産手続開始の決定を受けたこと等)により終了した場合、FR1社はその裁量において、本匿名組合契約の終了に伴う事務手数料を、お客様から申し受ける可能性があります。

 

③お客様の出資した元本について

本匿名組合契約は、お客様の出資金について元本保証するものではなく、FR1社が取得する本LLC持分の価値、FR1社、本LLC、本ファンドマネージャー及び本スポンサーの信用状況等により損失が生じるおそれがあります。
特に為替変動が元本償還額時に与えるリスクについてはこちらをご覧ください。

 

④金融商品取引に関する重要な事項及びお客様の不利益となる事実について

下記の主なリスクがあります。

・営業者(FR1合同会社)およびその他関係者の信用リスク
 (本LLC、本スポンサー、本ファンドマネージャー、当社)

・本営業の投資対象である本LLC持分に関するリスク

・流動性に関するリスク

・利益の分配、出資金の返還事務に伴うリスク

・為替変動リスク

・カントリーリスク

 

⑤中途解約、申込みの撤回・解除について

本匿名組合契約に基づく権利は、金融商品取引法上はみなし有価証券とされていますが、転々流通することを目的とした有価証券ではないため、一般の市場流通性はありません。また、お客様は本営業の継続中は原則として本匿名組合契約を中途解約することができず、本匿名組合契約上の地位又は権利は、FR1社の事前の書面による承諾なくして、他に承継し、譲渡し、担保提供し、又はその他の方法で処分することができないことになっています。

本匿名組合契約に関して、金融商品取引法第37条の6の規定の適用はありませんが、本件は電子申込型電子募集取扱業務に該当するため、お客様は、本匿名組合出資持分の取得の申込みをした日から起算して8日を経過するまでの間(申込日を含めて計算します。また、土日祝日も含まれます。)(以下「クーリング・オフ期間」といいます。)は、当該申込みの撤回若しくは係る本匿名組合契約の解除ができるものとします。但し、FR1社がクーリング・オフ期間より長い期間を定めて本匿名組合契約に基づきお客様に通知した場合には、お客様は当該期間が満了するまでの間は、当該申込みの撤回若しくは係る本匿名組合契約の解除ができるものとします。本匿名組合員の申込みの撤回若しくはかかる解除を希望される際は、お客様がFR1社に対し、OwnersBookサイトより電子メールにて通知してください。(info@ownersbook.jp)この電子メールによる撤回若しくは解除通知の送信をもって、その効力を発するものとします。

お客様が上記に基づく申込みの撤回若しくは本匿名組合契約の解除を行う場合で、お客様がすでに申込金その他の金銭をFR1社に払い込んでいる場合には、FR1社は、お客様が振り込みに用いたお客様名義の口座に返金を行うものとし、かかる場合の振込手数料はFR1社が負担することとします。但し、お客様が払い込んだ申込金その他の金銭に利息は付きません。

 

⑥当社役職員等の応募について

この案件は当社の役職員が応募をする可能性があります。その応募方法はお客様と同等の方法によるものとなります。

 

⑦申込金について

お客様及び他の匿名組合員の応募額の総額が最低目標募集額に到達し、FR1社が本匿名組合出資持分の発行及びその発行条件を決定した段階で、当社から応募された各お客様に対して電子メールにて、申込金の振込金額、振込先(FR1社名義の本営業用口座)の情報及び振込期間等についてご連絡させていただきます。なお、申込金は、本匿名組合契約成立時に各お客様の出資金に振り替えさせて頂きます。また、 当該電子メールを送付するまで、申込金の振込先はお伝えしない予定ですが、OwnersBookの投資用口座など他の口座に振り込まれないようご注意ください。

 

⑧当社が加入する協会等の名称

加入協会:一般社団法人 日本投資顧問業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会

指定紛争解決機関:

 特定非営利活動法人証券・金融商品あっせん相談センター
 所在地: 東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1
 電話番号: 0120-64-5005

 

⑨当社が取り扱う商品あるいは提供する業務に関して契約を締結される場合には、お客様に事前に交付する書面等により、契約及びその業務の内容を十分にご確認の上ご検討ください。

 

⑩情報の伝達

お客様におかれましては、当画面を含むOwnersBookサイトに掲載されている情報は、転載等禁止とさせていただきます。

 

⑪その他の留意事項

・本件は電子申込型電子募集取扱業務に該当します。

・当社は、FR1社との間で私募取扱業務委託契約を締結し、私募取扱業務の委託を受けます。

・当社は、FR1社との間で投資一任契約を締結し、運用権限の委託を受けます。

・本案件にて取り扱う有価証券は金融商品取引法上の開示は義務付けられていません。

・FR1社の作成する本営業に関する帳簿その他の書類及びFR1社の貸借対照表及び計算書又はこれに代わる書類等については、適用法令等又は本匿名組合契約に基づいて公認会計士又は監査法人による外部監査が義務付けられる場合を除いて、公認会計士又は監査法人による外部監査は受けておりません。なお、FR1社が本営業に関して作成する書類のうち、各計算期間に係る本営業の概況やキャッシュ・フローの状況、各計算期間における分配金及び償還金の有無とその金額などFR1社が本匿名組合契約においてお客様への提供をお約束しているものについては、当社の運営するOwnersBookサイトのお客様専用画面においてお客様に情報提供をいたします。

・本匿名組合契約に従ってFR1社からお客様に支払われる分配金の一部又は全てが出資金の返還(元本の一部払戻し)に相当することがあります。

・本匿名組合出資持分及びその発行者に関するご照会については、電話又は訪問の方法により回答することはできません。OwnersBookサイトより電子メールにてお問合せください。
 E-Mailアドレス: info@ownersbook.jp

・本案件における案件にかかる交付書面はOwnersBookのお客様専用画面にて提供を行います。

・当社はOwnersBookをプロモーション対象としたアフィリエイトを実施しております。本案件を個別にプロモーションを委託してはおりませんが、アフィリエイトサイトの表示方法によっては本案件をプロモーションしているように見える場合があり得ます。

申込総額

333,000,000円
募集総額:497,500,000円
66%

申込人数

356人

残り時間

投資実行済
募集期限:10/16 23:59
この案件は先着方式で募集します
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