京都二条城ホテル案件

京都市中京区に所在する収益物件「MIMARU京都 二条城」（本物件）を対象とするエクイティ型案件です。本物件の不動産信託受益権（本信託受益権）を取得する特別目的会社（SPC）への匿名組合出資を行います。詳しくは、下部「投資スキームの概要」欄をご覧ください。

■本案件の一人当たりお申込金額は2,000万円を上限とさせていただきます。予めご了承ください。

■本案件は投資申込前に「仮申込」のお手続きを設けています。申込の流れは、下図の通りです。本案件専用のFAQページでも詳細を説明しております。また、本案件専用の用語集もございますので、併せてご確認ください。

■仮申込期間中における「申込総額」、「申込人数」等、仮申込手続きに際しての「申込」表記は「仮申込」を意味します。

■ロードスターキャピタル社からのセイムボート出資額10,000,000円を含んだ出資総額は、855,000,000円となります。

本案件は、二層構造の親子ファンドスキームを採用しています。

運用資産となる不動産を信託受益権化し、GK（合同会社）+TK（匿名組合）スキームを用いた運用方法は、不動産ファンドにおいて最も頻繁に使用される仕組みのひとつであり、これを二層化したものです。

今回募集する匿名組合出資持分は、親ファンド営業者（合同会社オーナーズブック・スリー、営業者SPC）が発行する京都二条城ホテルマザーファンド匿名組合出資持分（親ファンド）であり、京都二条城ホテルベビーファンド匿名組合出資持分（子ファンド）を通じて本信託受益権に投資を行います。流れの詳細は、以下①～③の通りです。

①投資家の皆様及び共同出資者としてのロードスターキャピタル株式会社（ロードスターキャピタル社）は、親ファンド営業者とそれぞれ商法に定める匿名組合契約（本匿名組合、および本匿名組合契約）を結び、現金出資を行います。

②出資を受けた親ファンド営業者は、子ファンド営業者（合同会社京都二条城、資産保有SPC）と匿名組合契約（資産保有匿名組合契約）を締結し、匿名組合員となって現金出資を行います。

③子ファンド営業者は、親ファンド営業者からの出資金と金融機関から調達するノンリコースローン（本借入れ）とを合わせた資金で、投資対象である本物件の不動産信託受益権を購入し、一定期間運用した後に売却します。

ロードスターインベストメンツ株式会社（当社、LDI社）は、合同会社オーナーズブック・スリーとの間で、募集取扱契約、募集取扱に係る業務委託契約、投資一任契約（アセット・マネジメント契約）を結び、匿名組合出資の募集の取扱い及び投資運用業務を受託しています。

加えて、合同会社京都二条城との間で、投資一任契約（アセット・マネジメント契約）を結び、投資運用業務を受託しています。また、私募取扱契約を結び、私募の取扱いを受託する予定です。

※詳細は「重要事項説明書」（2025年11月17日に掲載予定）に記載のあるスキーム図をご確認ください。「重要事項説明書」の掲載前は「仮目論見書」にスキーム図を記載しておりますので、参考としてください。以下の記載における「重要事項説明書」についても同様です。

41ヶ月間（3年5ヶ月間）

但し、子ファンド営業者による運用資産の売却時期により早期に終了する場合、又は延長する場合があります。

毎年9月1日から翌年2月末日、及び3月1日から8月末日までの各6か月間

年2回（毎年4月と10月）

但し、初回の報告は2026年10月末日（約10ヶ月後）を予定しております。

年2回（毎年4月と10月）

但し、初回の分配は2026年10月末日（約10ヶ月後）を予定しております。

計算された現金分配額を、営業者SPCが投資家入出金管理口座へ送金した後に、当社にて投資家毎の投資口座へ振り替えを行います。

IRR（内部収益率）        7.50％（税引前）

Multiple（投資倍率）     1.25倍

投資金額1,000,000円（100口）当たりの予想分配金（源泉徴収前）：

1回目（2026年10月末日）      16,374円
2回目（2027年   4月末日）     19,883円
3回目（2027年10月末日）      19,883円
4回目（2028年  4月末日）      23,392円
5回目（2028年 10月末日）     23,392円
6回目（2029年  1月末日）    888,889円　※売却による一部元本の償還
7回目（2029年  5月末日）    258,263円　※売却による最終分配
合計（元本償還金込）     　1,250,076円

※詳細は重要事項説明書に添付される「想定収支サマリー」をご参照ください（「仮目論見書」には添付されません）。なお、分配金及び利回りは出資総額を855,000,000円とした想定です。また将来の運用成果を保証するものではありません。

※IRR、Multipleについてはそれぞれの解説ページもご参照ください。

※購入時の資金計画概要は以下の通り予定しております。詳細は、「重要事項説明書」に添付される「購入時資金計画」をご参照ください（「仮目論見書」には添付されません）。

資産保有匿名組合契約に基づく出資金 ：840,000,000円

当社に対する募集取扱手数料（税込） ：   9,295,000円

発行開示等にかかる費用（税込）       ：   4,180,000円

留保金                                          ：   1,525,000円

合計（*）                                     ：855,000,000円

（*）ロードスターキャピタル社のセイムボート出資額10百万円を含む。

・この案件の有価証券の発行者：

合同会社オーナーズブック・スリー（住所：東京都千代田区霞が関三丁目2番5号）

・応募額が目標募集額を下回る場合における当該応募額の取扱いの方法：

申込期間中の応募額が目標募集額未満の場合：合同会社オーナーズブック・スリーが案件の成否を判断し、OwnersBookサイトを通じて及び電子メールにより、各お客様に出資の可否及び出資額を通知いたします。

運用に携わるLDI社の完全親会社ロードスターキャピタル社も投資に加わり、投資家の皆様と共通のゴールを持ち、一体感の高い投資プロジェクトを目指します。

投資家の皆様からの出資とロードスターキャピタル社の出資には優先劣後関係はございません。投資家としてのリスク、リターンを皆様と実質的に等しく享受致します。

エクイティ投資型案件は、貸付型案件との比較では、運用物件売却時に利益（キャピタルゲイン）が生じた場合には、売却益を出資持分に応じて享受することができる等の特徴があります。

子ファンド営業者は、信託受益権の取得に際して出資金に金融機関からの借入金を加えることによりレバレッジを効かせ、エクイティに対する利益率を高めています。

但し、借入金の返済が出資金の償還に優先される場合もあり、投資対象物件の売却価格が下落した場合には、売却価格の下落幅以上に出資金償還額が大幅に減少する、又は償還できなくなる（キャピタルロスが生じる）リスクがあります。

なお、ノンリコース（非遡及型）の借入金であるため、返済に関する責任範囲が担保物件に限定されています。したがって、出資額を超えて返済義務を負うことはありません。