レバレッジの効果

レバレッジの効果

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テコの原理
経済活動におけるレバレッジとは、他人資本を使い、自己資本に対する利益率(変動性)を高めることをいいます。

自己資本のみで投資をした場合の利益率と比較して、借入により利益率が上がることを正のレバレッジ効果、逆に下がることを負のレバレッジ効果といいます。

 

例えば年間純収益が4,000万円の不動産に10億円の投資を行う場合、自己資本のみで投資を行えば、自己資本に対する利回りは4.0%です。(4,000万円÷10億円)

投資額の50%を借り入れる場合(自己資本は5億円)、金利が2.0%であれば年間の支払金利は1,000万円、残る収益は3,000万円となり、自己資本5億円に対する利回りは6.0%((4,000万円-1,000万円)÷5億円)に上がり、正のレバレッジ効果が発生します。

しかしその他の条件に変化がなく金利が5%になれば、年間の支払金利は2,500万円、自己資本に対する利回りは3.0%((4,000万円-2,500万円)÷5億円)となり、負のレバレッジ効果が発生します。

上記の例は、借入比率を50%として計算しましたが、例えば借入比率を80%に上げると、自己資本に対する利回りの変動幅が大きくなります。
レバレッジ表

 

また、売却時に仮に、不動産価格が投資額(10億円)に比較し10%上昇する場合の売却益は1億円(単純化のために諸経費等は考慮していません。)となり、自己資本5億円(借入比率50%)であれば売却による利益率は20%、自己資本2億円(借入比率80%)では50%になる効果があります。

しかし、もし逆に売却価格が10%下落(9億円での売却)すればそれぞれ-20%、-50%となり、借入比率を増やすと自己資本に対する利益率の変動幅が大きくなります。

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