質権とは?質権の取り扱いや抵当権との違いを解説

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不動産取引の際に設定される担保物権としては「抵当権」が主ですが、ケースによっては「質権」が設定される場合もあります。抵当権と質権はどちらも「約定担保物権」といい、当事者が担保物権を設定することに合意した場合に発生します。

しかしながら、質権に普段から触れている方は少ないため、「質権とはどのような権利なのか」「抵当権と質権との違いはなんだろう」と疑問を持つ方もいらっしゃると思います。ここでは、不動産の担保物権における「質権」の基本知識、その取り扱いについて解説します。

質権とその効力

質権(しちけん)とは、民法によって定められている担保物権の1つです。質権を有する人(「質権者」といいます。)は、債権の担保のため、債務が弁済されるまで債務者等の所有物を占有することが特徴です。万が一債務が弁済されない場合には、目的物を売却することで、債務の弁済に充てることができます。

質権の効力としては、

・留置的効力
・優先弁済的効力

という2つのポイントがあります。それぞれ以下で簡単にご説明します。

留置的効力とは、完済まで目的物を占有できる効力です。例えば、不動産に質権を設定した場合には、質権者(※質権を有する人)がその不動産を使用することができ、対象物件からの収益も得ることができます。

ただしその反面、不動産の管理費用を負担する必要があるほか、債権に対する利息も請求することができません。

もう1つの優先弁済的効力とは、債務の弁済を受けられない時に、他の債権者よりも優先して目的物の価値から弁済を受けることのできるものです。

例えば、時計などの財産に質権を設定した場合に、万が一債務者が返済できない状態に陥ってしまった際、質権者は時計を売却することで債務の弁済を受けることができます。

もし、同じ債務者に他の人がお金を貸付していたとしても、質権者は他の人よりも優先して債務の弁済を受けることができます。

質権の効力は、上記のようになります。

質権を設定できる目的物と不動産担保ローンにおける「債権質」

質権を設定できる目的物は、

・動産(動産質)
・不動産(不動産質)
・権利(権利質)

の3つがありますが、不動産担保ローンに関連するものとしては、「権利質」です。権利質とは、債権その他の財産権に質権を設定することのできるものです。

但し、譲渡できる財産権に限られます。債務者Aの第三者B(「第三債務者」といいます。)に対する債権に権利質が設定された場合は「債権質」といいます。

債権質の大きな特徴としては、債務者Aから債務の弁済を受けられない時に、質権者は質権の目的とされた債権の第三債務者Bに自らに弁済するよう求めることができる点です。

例えば、不動産投資会社であるA社がB社に対し、不動産購入費用として1億円を貸付したとします。この際、A社はB社に対し、1億円の債権を有していることになります。

この1億円の債権を担保に、A社が新たに貸金業者のC社から5,000万円を借入しようとした場合、A社はB社に対する1億円の債権にC社を質権者として債権質を設定する契約を結びます。

万が一、A社からC社への5千万円の返済が滞ってしまった場合、質権者であるC社は、A社のB社に対する1億円の債権の一部を自ら行使し、B社に対して自己に5,000万円を支払うよう求めることができます。

債権質の取り扱いはこのようになります。ちなみに、担保物権の目的物に債権があるのは質権のみです。抵当権も質権と同様約定担保物権に分類されますが、債権を目的物とすることはできません。

抵当権と質権の違い

不動産担保ローンで利用される担保物権は、主に「抵当権」です。抵当権を設定することで、債権者が他の債権者よりも優先して弁済を受けることができます。

例えば、A社がB社の不動産担保ローンを利用して5,000万円を借入したとします。そして、担保である不動産にB社の抵当権が設定されたとします。

万が一、A社からの返済が滞ってしまったとしましょう。このままでは、お金を貸付したB社が損害を被ってしまいます。そこで、B社は抵当権を行使します。

抵当権を行使することで、B社はA社の同意を得ることなく担保不動産を競売にかけることができ、売却代金を債務の返済に充てることができます。不動産担保ローンにおける抵当権の取り扱いは、このようなイメージになります。

抵当権と質権は同じ約定担保物権ですので非常によく似た性質を持っており、担保物権としての一般的な性質である「付従性」「不可分性」「随伴性」「物上代位性」も共通しています。では、抵当権と質権には、どのような違いがあるのでしょうか。

抵当権と質権の違いは、結論からいうと「担保とする目的物を権利者が占有できるかどうか」です。抵当権には、質権の効力の1つである「留置的効力」がありません。

例えば、不動産担保ローン事業者であるA社がB社に対し、5000万円の貸付を行ったとします。A社は債権の担保として、B社が所有する不動産に対し、抵当権を設定したとしましょう。

このような場合、担保に抵当権を設定していたとしても留置的効力はないため、A社は該当不動産を占有することはできません。

対して、不動産事業者C社がD社に対して4,000万円の貸付を行い、D社との合意のもと、担保不動産に質権を設定したとします。

質権は抵当権とは違い留置的効力を有していますので、C社は担保不動産を使用し収益を受けることができます。そのため、C社は債権の利息を請求することはできないとされています。

質権と抵当権には、このような違いがあります。

なお、実際の不動産担保ローンにおいては、ほとんどのケースで、担保として用いられるのは抵当権であり、質権であることはまずありません。

その理由は、融資の担保として不動産に質権を設定し、それを使用収益できたとしても、融資に利息をつけられないためメリットはなく、むしろ、物件の管理などに手間を要するデメリットがあるからです。

このような理由から、債務者がそのまま担保不動産を使用収益できる形である抵当権が専ら利用されているのです。

債権質の第三者対抗要件

質権者が債権質を第三債務者及びその他の第三者に主張するためには、

・第三債務者への通知、承諾を得る(対第三債務者対抗要件)
・上記の通知又は承諾を確定日付のある証書によって行う(対第三者対抗要件)

という2つの条件を満たす必要があります。

債権質で第三債務者及び第三者対抗要件を揃える一般的な流れは下記のとおりです。

<債権質で第三債務者及び第三者対抗要件を揃える流れ>
1.債権者と質権を設定する者との間で質権設定契約を結ぶ
2.債権者が公証役場で確定日付を取得
3.確定日付を取得した証書を使い、債権者と第三債務者間で「質権設定承諾依頼書兼設定承諾書」を取り交わす
4.取り交わした書類を質権者へ交付する

また、質権者が法人で金銭債権を質権の対象とする場合には、上記に代えて、質権設定登記をすることで、第三者に対して主張することができます。同様に、第三債務者に登記事項証明書の交付を伴う通知をすることで、第三債務者に対して主張することができます。

この方法は、取引先と定期的に商売をしている企業が、資金調達をする必要がある場合に、第三債務者である取引先にその事実を知られることなく売掛債権を質入れしたい場合などに使われています。

質権のまとめ

不動産担保ローンにおいての担保物権は抵当権が主流ではあるものの、ケースによっては質権での融資が実行される場合もあります。この記事のポイントをまとめると、

・質権は、抵当権と同様約定担保物権の1つ
・抵当権は目的物を占有することはできないが、質権は目的物を占有できる

となります。特に、抵当権との違いは非常に重要なポイントですので、しっかりと押さえておきましょう。

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