不動産投資におけるトップダウン・アプローチとボトムアップ・アプローチ ~木を見て森を見ずとならないために~

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投資のスタイル

投資のスタイルには、大きく分けて『トップダウン・アプローチ』と『ボトムアップ・アプローチ』の二つがあります。それぞれ株式投資の場合を例にみてみましょう。

トップダウン・アプローチ

個別の投資判断をする前に、まず経済動向や人口動態などマクロ的な視点からの分析を行い、どの資産に配分するかを決定します。その後、その資産配分の枠の中で選択する業種を絞り、その業種の中で最終的に個別銘柄を絞っていく方法です。マクロ(巨視的)の視点から入って、順にミクロ(微視的)な視点に移っていくことから、この名称がつけられています。

ボトムアップ・アプローチ

トップダウン・アプローチの対となる投資運用手法で、個別の企業の業績や動向などからその企業の将来性を判断します。例えば、ある会社に対して、PER(株価収益率)・PBR(株価純資産倍率)・同業他社との利益水準の比較・その会社の技術などから、将来性を判断する手法のことを指します。

 

それでは、不動産投資の場面ではどのようなアプローチが重要となるのでしょうか?

 

不動産投資の特性と重要な指標

特性:個別性が強い

投資対象の個別性が強い不動産投資では、投資の意思決定をする前に、通常個別不動産の詳細な分析が行われます。それは駅からの距離の測定、遵法性の確認、土地の権利関係の確認、近隣の賃料分析、商業施設の場合は繁華性の確認など、多岐に渡ります。
通常ボトムアップ・アプローチなくして不動産投資を行うことはありません。

重要な指標:利回り

一方で、不動産投資においては利回りが重要な指標となるため、マクロ的な視点からのトップダウン・アプローチも欠かせません。
不動産は利回りに対する見方によって大きく価格が異なってきます。利回りが高くなれば不動産価格は下落し、逆に利回りが低くなれば、不動産価格は上昇していきます。取引時の利回りは、景気循環・金利水準・物価動向などに影響されるため、どれ程優良な不動産でも価格が下落することは十分にあり得ます。大きな視野をもたずに個別不動産の詳細情報のみで投資を検討するのは「木を見て森を見ず」状態、ともいえるかもしれません。
景気循環や金利水準を考慮し、今後の見通しを立てていくことが重要です。

 

プロフェッショナルの視点 ~トップダウン・アプローチの例と投資アイディア~

ここで、不動産投資の専門家によるトップダウン・アプローチの例をのぞいてみましょう。
(例)
▽人口の増加:
 → 一般的に不動産投資に関してはプラス。
▽観光客の増加:
 → 最近注目されているポイント。ホテルへの投資を検討。
▽インフレが見込まれる場合:
 → 賃料の上昇が即時的に見込まれるようなホテルへの投資を検討。
▽景気回復が見込まれる場合:
 → 賃料の上昇が見込まれるオフィスビルや商業施設への投資を検討。
▽eコマース(オンライショップ)が発達段階にある場合:
 → 個人消費者への直接配送というルートが増加すると予測できるため、物流施設への投資を検討。

 

いかがでしたでしょうか。グローバル化の進んだ現代では世界経済の行方も追っていく必要があります。上記は投資検討材料の一つに過ぎませんので、「とりあえず東京は観光客が増えるから、ホテルを買っておこうかな。」といった大まかな考えだけでなく、様々な視点から今後の見通しを立て、そのうえで個別案件の分析もしっかりと行い、最良の案件の発掘に努めることが大切です。

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