不動産投資の基本(11)

建ぺい率 ~不動産投資の基本(11)~

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今回は、建ぺい率についてまとめてみました。建ぺい率は、不動産の売買、建物の建築の際などに確認すべき事項で、全ての不動産に関連する基礎知識で重要です。

 

◯ 建築面積の敷地面積に対する割合

建ぺい率は建築基準法第53条に定められており、『建築物の建築面積(同一敷地内に二以上の建築物がある場合においては、その建築面積の合計)の敷地面積に対する割合』と定義されています。つまり敷地面積に対して、建物が建っている面積(これが建築面積です。建物を真上から見たときの水平投影面積のことです。)の割合を指し、下図の例でいくと、建ぺい率は8/10、すなわち80%となります。
建築面積÷敷地面積

建ぺい率は、「敷地に対してどのくらいの広さの建物が建てられるか」を表していると考えて頂ければイメージが掴みやすいと思います。

 

◯ 建蔽率 or 建ぺい率

漢字の表記方法ですが、従来は建築基準法でも「建ぺい率」と記載されているため、この表記が多かったのですが、全て漢字で書くと「建蔽率」になります。この「蔽」は、普段あまり使わない漢字ですが、「蔽」には「おおう、かくす、さえぎる」などの意味があり、平成22年に常用漢字に追加されましたので、今後は「建蔽率」という表記も増えてくることが予想されます。

 

◯ 建ぺい率の制限内容

建ぺい率は、建物の周囲の空間を確保することによって、採光や通風を確保し、居住環境の維持・向上を図ることを目的としているほか、火災等の延焼防止を図るための制限でもあります。

下図は、建築基準法で定められた制限内容で、原則的にはこの表の数値のうち、都市計画で別途定められた数値がそれぞれの土地に採用されることになります。見てわかる通り、以前説明した用途地域(住宅購入のポイント(3) ~用途地域について~)との組み合わせで決まっております。

用途地域(表)

 

◯ 建ぺい率が緩和される場合

建ぺい率の指定は、居住環境や防犯上などの観点から定められておりますので、規制を緩和しても不都合が生じにくいような場合は例外的に上表の原則的制限から緩和されます。例えば、敷地が角地(特定行政庁が指定しているもの)になっている場合は、1/10(10%)緩和されます。
建ぺい率が緩和される

また、建ぺい率が8/10(80%)の地域で、かつ防火地域内の耐火建築物は、制限なし、つまり敷地全体を利用した建築計画が可能となります。その他にも例外規定がありますが、ここでは代表的な上記の2つの記載に留めておきます。

 

◯ 建築物の敷地が、建ぺい率制限の異なる地域にまたがっている場合

用途地域がまたがっている場合などで建ぺい率の制限が異なる地域に敷地が存在する場合は、下図のようにそれぞれの地域部分の面積にそれぞれの地域の建ぺい率を乗じて合計したもの(加重平均)が制限値となります。
地域をまたぐ場合

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