収益還元法とは?二つの計算法(直接還元法・DCF法)と積算法との違い

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不動産の購入や投資を行う際、提示された価格が本当に適切な価格なのか、相場よりも高い金額ではないのだろうか、などと思ったことがある人は多いのではないでしょうか。そのようなとき、不動産の価格の決定方法を知っていればその不動産の価格が適切なものであるかを自分自身で見極めることができます。

この記事では不動産価格の評価方法の一つである収益還元法について詳しく解説していきます。

収益還元法とは

収益還元法とは不動産の収益性に着目した評価方法です。この評価方法では、その不動産から将来的に生み出される価値を現在価値に割り引いて不動産価格を決定します。

他にも、不動産価格の決定方法の一つに積算法というものもありますが、これは土地と建物をそれぞれ現在の価値で評価し、それを合計し、一体としての市場性を検討することによって評価額を決定する方法です。

一方で、収益還元法は不動産の持つ収益性に着目し、不動産から生み出される利益を、後ほど解説する還元利回りで割ることで求めることができます。つまり、不動産の生み出す利益が大きければ不動産価格も高くなり、利益が小さければ不動産価格も安くなるということです。

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収益還元法の二つの計算方法

一口に収益還元法といっても、収益還元法には直接還元法とDCF法の二種類があります。ここではそれぞれの特徴や計算方法などについて見ていきます。

直接還元法

直接還元法とその計算方法

直接還元法とは、一期間(通常一年間)の純収益を還元利回りで還元して不動産の価格を算出する方法のことを表します。
直接還元法では、

不動産価格(収益価格)= 一年間の純収益 ÷ 還元利回り

という計算式が用いられます。ここでいう純収益とは、収益から経費などを差し引いた実質的な利益のことを指し、この計算式では、純収益が永久に続くとみなされているため、永久還元法とも言われます。

以下、具体的な例を挙げて実際に直接還元法で不動産価格を計算していきます。

一年間の収益が100万円、一年間の経費が20万円、還元利回りが5%と査定される不動産があったと仮定します。

まず一年間の純収益を求めてみると、

100万円 - 20万円 = 80万円

となります。これらの数字を先程の計算式に当てはめてみると、

不動産価格 = 80万円 ÷ 0.05 = 1,600万円

ということになります。

還元利回りとは

先程の計算式を見ても分かる通り、不動産価格は還元利回りによって大きく左右されるため、還元利回りをどう設定するかは不動産価格の決定において重要な要素の一つです。そもそも還元利回りとはいったいどのようなものなのでしょうか。

還元利回りとは、その不動産から得られる投資利回りのことです。利回りとは投資額に対して得られる一期間(通常一年間)の利益の割合を表すので、仮に100万円投資して10万円の利益を得られる投資案件があったとすると、その投資の利回りは10%ということになります。

不動産の場合、還元利回りは主に二つの方法によって算出されています。一つ目は周辺地域の類似物件の取引事例や販売中物件の利回りを参考にするという方法で、もう一つは不動産会社などが公表しているエリアごとの利回りのデータを参考にするという方法です。

ただ、いずれも、十分に正確な情報が参照できない場合も多く、一定の経験や公表されていない情報へアクセスするコネクションが必要となるケースも多々あります。

DCF法

DCF法とその計算方法

DCF法とはディスカウントキャッシュフロー法の略であり、将来的に得られる利益と売却時の予想価格を現在の価格に割り引き、その合計額を不動産価格とする方法です。

つまり、一定期間の純収益を割引率(還元利回りと基本的な考え方は同じですが、不動産保有中の一定期間のみに使用されます)で現在価値に割り引いた価値、さらに一定期間経過後に売却を想定した復帰価格(この場合に使用する還元利回りを最終還元利回りと呼ぶことが多いです)を割引率で現在価値に割り引いた価値を合計して価格を求める方法です。

「現在の価格に割り引く」とはどのようなことかイメージしにくいかもしれませんが、同じ100万円であっても将来得られる100万円より現在得られる100万円のほうが価値は高いとされています。

それはなぜかというと、先に100万円得られれば投資などによってさらに利益を得ることができるかもしれないし、そもそも将来確実に100万円の利益があるという保証もないためです。

したがって、将来の収益を現在の価格に置き換える際にはもともとの価格から割り引いて考える必要があります。

以下、具体例を用いてDCF法で不動産価格を計算していきます。

一年間の収益が100万円、五年後の売却額が1,000万円、割引率3%と査定される不動産を仮定します。

一年目の収益は現在の価値に割り引くと

100万円 ÷ (1+0.03) ≒ 97万円

となります。つまり、現在価値97万円を利回り3%で投資すると一年後には約100万円になるということです。

二年目の収益は現在の価値に割り引くと

100万円 ÷ (1+0.03)2 ≒ 94万円

です。以下同様に、三年目は約91万円、四年目は約89万円、五年目は約86万円となり、五年後の売却額の1,000万円を現在価値に割り引くと約860万円となります。

よって、この不動産の価格は

97万円 + 94万円 + 91万円 + 89万円 + 86万円 + 860万円 ≒ 1,320万円

となります。割引率を考えずに計算すると1,500万円なので、10%以上の差が生じることになります。

実際に計算する際には固定資産税の上昇や修繕費の発生するタイミングなども考慮に入れる必要があります。

積算法との違い

積算法とは

冒頭で紹介したように、不動産価格の算出方法には収益還元法以外に積算法という方法があります。積算法とは土地と建物のそれぞれの現在価値を評価し合計することで不動産価値を算出する方法です。

土地の価格は路線価や公示価格を参考にして算出し、建物の価格は再び新築した場合の価格に調整を加えて算出します。収益還元法が収益性に着目した方法であるのに対し、積算法は費用面に着目した方法であるといえます。

また、積算法は不動産の所有者が価格を推定する場合に使われることが多く、収益還元法は不動産投資をする場合に使われることが多いという違いもあります。

収益性の計算は正確に

以上、収益還元法による不動産価格の評価方法を紹介しました。不動産投資を行う場合、その物件が将来どれだけの価値を生み出すかということは重要な判断材料になりますので、正確な計算のもとに投資判断を行ってください。

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