壁芯面積と内法面積の違い~不動産投資家による住宅購入のポイント(8)~

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表示されている面積は本当に正しい?

今回は、マンション購入時に特に気を付けた方がいいポイントになりますが、一口にマンションの面積といってもいくつか差異があるということについてご説明いたします。

 

専有面積について

専有面積は、分譲マンション等の販売時に購入希望者がよく目にする面積ですが、区分所有者が個人の所有物として扱える部分の面積を専有面積といいます。一般的には、玄関を開けて入った中の居住空間部分をいいます。この専有面積が、実は一つではなく定義が二つあることに注意が必要です。それは、「壁芯面積」「内法面積」です。
専有面積

 

壁芯面積とは?

「壁芯」は、『へきしん』または『かべしん』と読みます。こちらは、柱や壁の厚みの中心線から測られた専有面積をいいます。つまり、柱や壁の真ん中までの部分の面積を含んでいますので、当然ですが柱や壁の半分の面積が含まれており、実際に居住スペースとして使える面積よりも大きくなっています。建物を建てる場合に重要な法律である建築基準法に基づく建築確認や検査等を行う際に用いられる数字は、この壁芯で測られた面積になります。

また、大事なポイントですが、通常不動産広告で記載されている面積は、この壁芯面積になります。また、意外と知られていませんが、この壁芯面積には、パイプスペース(PS)やメーターボックス(MB)といった、当然住居として使用できない部分も含まれていることがあります。
壁芯面積

 

内法面積とは?

「内法」は『うちのり』と読み、壁の内側を囲んだ内側部分で測った専有面積をいいます。こちらは壁芯面積と異なり、パイプスペース(PS)やメーターボックス(MB)といった部分は通常含まれていません。分譲マンションを購入されたら、所有権の登記をすることになりますが、その際に登記される専有面積はこちらの内法面積になり、不動産登記法に基づいて行われます。
内法面積

 

一般的にどれぐらいの差があるのか?

個々の間取り等によって異なりますが、一般的には80㎡のマンションで4~5㎡程度違うといわれています。意外と大きな開きがありますね。また、最近はトランクルームといわれる、いわゆる物置を住宅とは別の階に設置しているマンションもありますが、そのトランクルームの面積まで含めて専有面積として広告されているケースもありますので注意が必要です(広告をよく読みますと、通常注意書きがあります)。

 

住宅ローン控除等の優遇措置が受けられない?

50㎡前後のマンションを購入される場合は特に注意が必要で、住宅ローン控除や登録免許税の優遇措置の基準になっているのは内法面積になります。したがって、広告に記載されている壁芯面積だけでなく、内法面積もきちんと確認することが重要になります。

 
新築マンションの場合はまだ未完成のうちに売買がされることが多いため内覧はなかなかできませんが、中古マンション等で内覧ができる場合は、可能な限り内覧をして、実際の居住スペースを確認してから購入するようにした方がよさそうですね。

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