地盤について ~不動産投資家による住宅購入のポイント(1)~

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マイホーム(戸建)地盤について

ライフプランが定まり、そろそろマイホームでも購入しようか、と検討中の方、もしくは既に検討中の方で、改めて住宅購入に際して大事なポイントを整理しておきたい方に向けて、「住宅購入のポイント」を連載していきたいと思います。まずは戸建住宅、そして今回は地盤についてです。

東日本大震災後、地盤沈下や液状化等の被害が各地で発生したために、最近では住宅を購入する際の大きなチェックポイントの1つとして「地盤はしっかりしているか」というポイントが認識されつつあります、特に、土地を購入してご自分で家を建てる計画をされている方は、細心の注意を払う必要があります。住宅を建設した後に、地震で家が傾いてしまった、数年経過したらビー玉が転がるようになった、ということが起こらないように人生最大の買い物に際して、準備の段階でしっかりチェックしましょう。

 

地面の下はどうなっている?

どこでも同じように見える平らな地面ですが、中身、すなわち地盤構造は、場所によって大きく異なります。住宅建設にあたっては、大きな重たい家をしっかりと支えられる硬い地盤が必要です。一般的に「軟弱地盤」といわれる土地は、家をしっかり支えるだけの堅強さが充分でないとされる土地をいい、国土交通省の発行する「宅地防災マニュアル」において基準が示されています。
地盤構造図

上の図は1つの例ですが、関東ローム層といわれる住宅地盤としては良好な安定した地盤が表層付近にある土地と、盛土された土地に代表されるような「軟弱地盤」があります。軟弱地盤に該当する場合には、家をしっかり支えるだけの強固さを持った地盤にするため、土地改良を実施する必要があります。

軟弱地盤かどうかを調べるためには、専門の調査会社等へ頼む方法がありますが、お金をかけずにご自身で調査する方法もいくつかあります。まず、購入したい土地の古地図を調べることです(古地図は図書館等で確認可能です)。昔、そこが水田であったり、川であったりした場合は、軟弱地盤の可能性が比較的高いと思われます。その他、地名からも、昔の様相がわかる場合があります。例えば、横浜市港北区小机町には、旧地名に「中土腐」とつく地域がありましたが、そのエリアでは地震の際に液状化が多く発生しました。地名から100%確実なことはいえませんが、「田」「水」等の漢字がつく地名の土地を購入する場合には、万全を期して地盤調査をした方が無難です。

 

今回は地盤についてまとめてみましたが、軟弱地盤の土地を気に入り購入したいという方は、地中にパイルを打つ等、土地改良をする手段はいくつかあります(残念ながら、費用はかかります)ので、いろいろと情報収集をして最終判断をされることが大事だと思われます。

 

参考文献:朝日新聞デジタル『液状化かさむ負担 横浜・小机地区、大震災で27戸傾く』

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