住宅購入のポイント(7)

路線価 ~不動産投資家による住宅購入のポイント(7)~

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今回は住宅を購入する際に、その土地の値段がいくらなのか、大まかな目安の1つとなる「路線価」についてまとめてみました。

 

◯ 一般的には「相続税路線価」が有名

「路線価」は、正確には「相続税路線価」「固定資産税路線価」の2種類があります。一般的にいえば、前者の「相続税路線価」が有名で、今回も、この「相続税路線価」について説明していきます。

 

◯ 相続税を計算するため

「路線価」の本来の目的は、相続税及び贈与税を計算するためです。例えば、ある土地に相続が発生した場合、原則的にはその土地の時価をもって相続税を計算しますが、実務的に全ての相続において時価を計算することは困難です。したがって、税務署が時価を把握できなくても、土地の評価額を計算することができるようにするための指標が「路線価」になります。
下図は、路線価図の一例です。これを見ていただければわかるとおり、「路線価」は、それぞれの道路(一定の距離をもった路線)に対して価格が決められております。つまり、同じ道路に面している土地の価格は基本的に一緒という考えに基づいております。実際には、それぞれの土地の形状や大きさ等が異なるため、この路線価に補正を行った上で、それぞれの土地の価格を算出しています。路線価の読み方ですが、例えば図中に『600C』とあれば、『600』は600,000円/㎡、『C』は、借地権の場合の借地権割合(Cは通常70%)を示しております。

路線価図

 

◯ 「路線価」の決定方法

路線価は、毎年1月1日時点の価格を国税庁が例年7月1日に発表しております。以下のサイトから無料で誰でも見ることができます。

国税庁サイト

路線価の評価については、実際の売買価格や地価公示価格(詳細は住宅購入のポイント(5) ~地価公示~をご覧ください。)、精通者意見価格、不動産鑑定士(詳細はOwnersBook1年生(21)  ~不動産業にまつわる主な資格(2)~をご覧ください。)等による鑑定評価額等をベースに国税庁にて最終決定しています。また、この価格水準ですが、一般的に公示価格の8割程度を目安として設定されているようです。

 

◯ 「路線価」はあくまでも目安の1つ

例えば、購入を検討している土地の路線価が『300C』と書かれていた場合、公示価格の8割程度を目安として算出されているため、公示価格ベースで考えれば、その土地の単価は、300,000円/㎡ ÷ 0.8 = 375,000円/㎡となります。国が公表している数字を利用した公の指標の1つとしては非常に有用ですが、一方で、実際の不動産市場はその時の需給バランス等によって大きく変化します。住宅地であっても、売買時期やエリアによっては路線価の倍以上の値段で取引されることもありますので、路線価から算出された指標を鵜呑みにせず、多くの情報を収集するよう心がけることが重要です。

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