DSCRとは?DSCRの計算式や目安水準を解説

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投資家が、実際に不動産などの投資向け商品を購入する際には、購入代金を一括で支払いをする場合もありますが、ローンを利用するケースが一般的です。

ローンを利用するということは、どんなに好条件の投資用不動産を購入した場合であっても、将来的に返済が滞るリスクが存在することになります。

このような、投資を行う際の借入金に対する安全性やリスクを検討する際に用いられる基準が「DSCR」です。

目安水準は1.2以上!DSCRの求め方

DSCRの正式名称は「Debt Service Coverage Ratio」(デット・サービス・カバレッジ・レシオ)で、日本語では「元利金返済カバー率」と訳されます

これは「不動産から得られる収益によって、借入金の返済をどの程度カバーできるか?」を示した数値のことで、不動産や証券自体の優劣性、借入金を返済する際の安全性の見極め、さらには金融機関の融資判断に用いられています。

DSCRの計算式

DSCR = 年間の「NOI(正味稼働利益) ÷ 元金と利息の返済額」

DSCRは、年間の「NOI(正味稼働利益)÷ 元金と利息の返済額」という式によって算出されます。

例えば、年間1000万円の正味稼働利益がある不動産に対し、年間の返済額が500万円だった場合のDSCRは、1000万円 ÷ 500万円という計算により、2.0となります。

DSCRの数値は、大きい方が返済に余裕があるとみなされて金融機関からの融資が受けやすくなります。最低水準でも1.2以上、1.5以上あれば理想的です

但し、これはあくまでも目安の一つであり、実際には収入と返済のバランスを示すDSCRだけではなく、不動産の価値に対する負債額の割合を示すLTVなども勘案し、総合的に融資の可否が判断されます。

なお、DSCRの数値が1.0を下回る場合、投資する不動産からの収入のみでは借入れの返済分をカバーできないと認識されるため、金融機関からの融資が難しくなります。

・DSCR
不動産から得られる収益によって借入金をどの程度返済できるかを示した数値で、最低でも1.2以上、1.5以上あれば理想的と言われている。

・LTV
不動産価格に対する負債の割合を示した数値で、負債額を不動産価格で割って算出。例えば価格3億円の不動産に対し2億4,000万円の借り入れをした場合には、「LTV」は80%となる。

金融機関のローン審査においては、DSCRとLTVがロ-ンの安全性を判断する上での重要な基準とされています。

NOI(正味稼働利益)とは

DSCRについて正確に理解するためには、算出において重要となる「NOI」について正しく理解する必要があります。

NOIは、不動産賃貸を行うことで生み出される純粋な利益のことを指します。「Net Operating Income」(ネット・オペレーティング・インカム)を省略した言葉で、「正味稼働利益」や「純営業収益」などと表記されることもあります

NOIは、不動産保有期間中に得られる家賃などの総収入から、税金や管理費用、保険料、空室部分の家賃などの支出経費を差し引いて算出された数値です。

NOIの計算式

NOI = 総収入 – [税金(固都税) + 管理費用 + 保険料 + 空室部分の家賃 + 光熱費等の支出]

いわば純利益のことを示すNOIですが、不動産のNOIを算定する場合に経費として差し引かれる対象は、税務上で控除される経費とは内訳が異なります

具体的には、不動産建物の減価償却費用や修繕費、借入金の支払利息などの項目は、NOIの計算においては経費としてカウントされません。

また、借入金の元本返済分もNOIの計算には含まれません。

投資を成功させるDSCRの見方は?

DSCRは、不動産が生み出す純利益を示すNOI(正味稼働利益)を用いて計算するケースが一般的ですが、NOIではなく、不動産の現状にかかわらず満室稼働とみなした想定NOIを用いて計算されている場合もあります。

想定NOIを用いて計算されている場合には、空室が発生した場合のリスクなどが見えにくい場合があるので注意が必要です。

不動産購入を検討するときは、表示されている数値と実際の収益にズレがないか、キャッシュフローの流れが円滑であるか、さらには不動産購入時に借り入れた資金を、継続的に返済できるのかなどの要素を併せて見極めるようにしましょう。

想定NOIを用いたDSCRの計算式

DSCR = 年間の「想定NOI(想定正味稼働利益) ÷ 元金と利息の返済額」

もし、購入検討中の不動産のDSCRの計算で想定NOIが用いられていた場合には、実際に手にする家賃収入との違いなどに注意しなければなりません。

例えば、満室時に得られる年間のNOIが1000万円の物件を購入し、年間の元利金返済額が500万円だった場合のDSCRは、1000万円 ÷ 500万円 = 2.0となります。

しかし、上記はあくまで満室時のDSCRであって、実際には空室部分がある場合や、また、不動産の立地や内容から満室稼働を維持することが難しい場合には、満室時の想定NOIではなく実際のNOIに基づきDSCRの数値は低下することになります。

例えば、満室時に得られる年間のNOIが1000万円の物件に、約4割の空室が発生し、年間のNOIが600万円まで減少した場合を見てみましょう。この場合には、実際の収入ベースでみたDSCRは、600万円 ÷ 500万円 = 1.2となり、より低い数値となります。

満室想定(年間想定NOI1,000万円)のDSCR = 1000万円 ÷ 500万円 = 2.0

実際には4割程度空室となった場合(年間NOI600万円)のDSCR = 600万円 ÷ 500万円 = 1.2

実際に不動産を購入する際は、ローン契約を結ぶケースが一般的です。

不動産への投資判断においては、ロ-ン条件(融資金額)とのバランスを図り高めのDSCRを確保することが理想的ですが、その前提として現実的なNOIを見極めることが非常に重要です。

また、LTVを低く抑えることでもDSCRを高めることができます。相応に自己資金の負担が必要にはなりますが、借入額を抑えることで返済負担が軽減し、その分DSCRが高くなります。

不動産の運用においては予期せぬリスクが発生することもあります。なるべく高いDSCRを確保することで、予期せぬリスクに備えましょう。

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質権とは?質権の取り扱いや抵当権との違いを解説

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不動産取引の際に設定される担保物権としては「抵当権」が主ですが、ケースによっては「質権」が設定される場合もあります。抵当権と質権はどちらも「約定担保物権」といい、当事者が担保物権を設定することに合意した場合に発生します。

しかしながら、質権に普段から触れている方は少ないため、「質権とはどのような権利なのか」「抵当権と質権との違いはなんだろう」と疑問を持つ方もいらっしゃると思います。ここでは、不動産の担保物権における「質権」の基本知識、その取り扱いについて解説します。

質権とその効力

質権(しちけん)とは、民法によって定められている担保物権の1つです。質権を有する人(「質権者」といいます。)は、債権の担保のため、債務が弁済されるまで債務者等の所有物を占有することが特徴です。万が一債務が弁済されない場合には、目的物を売却することで、債務の弁済に充てることができます。

質権の効力としては、

・留置的効力
・優先弁済的効力

という2つのポイントがあります。それぞれ以下で簡単にご説明します。

留置的効力とは、完済まで目的物を占有できる効力です。例えば、不動産に質権を設定した場合には、質権者(※質権を有する人)がその不動産を使用することができ、対象物件からの収益も得ることができます。

ただしその反面、不動産の管理費用を負担する必要があるほか、債権に対する利息も請求することができません。

もう1つの優先弁済的効力とは、債務の弁済を受けられない時に、他の債権者よりも優先して目的物の価値から弁済を受けることのできるものです。

例えば、時計などの財産に質権を設定した場合に、万が一債務者が返済できない状態に陥ってしまった際、質権者は時計を売却することで債務の弁済を受けることができます。

もし、同じ債務者に他の人がお金を貸付していたとしても、質権者は他の人よりも優先して債務の弁済を受けることができます。

質権の効力は、上記のようになります。

質権を設定できる目的物と不動産担保ローンにおける「債権質」

質権を設定できる目的物は、

・動産(動産質)
・不動産(不動産質)
・権利(権利質)

の3つがありますが、不動産担保ローンに関連するものとしては、「権利質」です。権利質とは、債権その他の財産権に質権を設定することのできるものです。

但し、譲渡できる財産権に限られます。債務者Aの第三者B(「第三債務者」といいます。)に対する債権に権利質が設定された場合は「債権質」といいます。

債権質の大きな特徴としては、債務者Aから債務の弁済を受けられない時に、質権者は質権の目的とされた債権の第三債務者Bに自らに弁済するよう求めることができる点です。

例えば、不動産投資会社であるA社がB社に対し、不動産購入費用として1億円を貸付したとします。この際、A社はB社に対し、1億円の債権を有していることになります。

この1億円の債権を担保に、A社が新たに貸金業者のC社から5,000万円を借入しようとした場合、A社はB社に対する1億円の債権にC社を質権者として債権質を設定する契約を結びます。

万が一、A社からC社への5千万円の返済が滞ってしまった場合、質権者であるC社は、A社のB社に対する1億円の債権の一部を自ら行使し、B社に対して自己に5,000万円を支払うよう求めることができます。

債権質の取り扱いはこのようになります。ちなみに、担保物権の目的物に債権があるのは質権のみです。抵当権も質権と同様約定担保物権に分類されますが、債権を目的物とすることはできません。

抵当権と質権の違い

不動産担保ローンで利用される担保物権は、主に「抵当権」です。抵当権を設定することで、債権者が他の債権者よりも優先して弁済を受けることができます。

例えば、A社がB社の不動産担保ローンを利用して5,000万円を借入したとします。そして、担保である不動産にB社の抵当権が設定されたとします。

万が一、A社からの返済が滞ってしまったとしましょう。このままでは、お金を貸付したB社が損害を被ってしまいます。そこで、B社は抵当権を行使します。

抵当権を行使することで、B社はA社の同意を得ることなく担保不動産を競売にかけることができ、売却代金を債務の返済に充てることができます。不動産担保ローンにおける抵当権の取り扱いは、このようなイメージになります。

抵当権と質権は同じ約定担保物権ですので非常によく似た性質を持っており、担保物権としての一般的な性質である「付従性」「不可分性」「随伴性」「物上代位性」も共通しています。では、抵当権と質権には、どのような違いがあるのでしょうか。

抵当権と質権の違いは、結論からいうと「担保とする目的物を権利者が占有できるかどうか」です。抵当権には、質権の効力の1つである「留置的効力」がありません。

例えば、不動産担保ローン事業者であるA社がB社に対し、5000万円の貸付を行ったとします。A社は債権の担保として、B社が所有する不動産に対し、抵当権を設定したとしましょう。

このような場合、担保に抵当権を設定していたとしても留置的効力はないため、A社は該当不動産を占有することはできません。

対して、不動産事業者C社がD社に対して4,000万円の貸付を行い、D社との合意のもと、担保不動産に質権を設定したとします。

質権は抵当権とは違い留置的効力を有していますので、C社は担保不動産を使用し収益を受けることができます。そのため、C社は債権の利息を請求することはできないとされています。

質権と抵当権には、このような違いがあります。

なお、実際の不動産担保ローンにおいては、ほとんどのケースで、担保として用いられるのは抵当権であり、質権であることはまずありません。

その理由は、融資の担保として不動産に質権を設定し、それを使用収益できたとしても、融資に利息をつけられないためメリットはなく、むしろ、物件の管理などに手間を要するデメリットがあるからです。

このような理由から、債務者がそのまま担保不動産を使用収益できる形である抵当権が専ら利用されているのです。

債権質の第三者対抗要件

質権者が債権質を第三債務者及びその他の第三者に主張するためには、

・第三債務者への通知、承諾を得る(対第三債務者対抗要件)
・上記の通知又は承諾を確定日付のある証書によって行う(対第三者対抗要件)

という2つの条件を満たす必要があります。

債権質で第三債務者及び第三者対抗要件を揃える一般的な流れは下記のとおりです。

<債権質で第三債務者及び第三者対抗要件を揃える流れ>
1.債権者と質権を設定する者との間で質権設定契約を結ぶ
2.債権者が公証役場で確定日付を取得
3.確定日付を取得した証書を使い、債権者と第三債務者間で「質権設定承諾依頼書兼設定承諾書」を取り交わす
4.取り交わした書類を質権者へ交付する

また、質権者が法人で金銭債権を質権の対象とする場合には、上記に代えて、質権設定登記をすることで、第三者に対して主張することができます。同様に、第三債務者に登記事項証明書の交付を伴う通知をすることで、第三債務者に対して主張することができます。

この方法は、取引先と定期的に商売をしている企業が、資金調達をする必要がある場合に、第三債務者である取引先にその事実を知られることなく売掛債権を質入れしたい場合などに使われています。

質権のまとめ

不動産担保ローンにおいての担保物権は抵当権が主流ではあるものの、ケースによっては質権での融資が実行される場合もあります。この記事のポイントをまとめると、

・質権は、抵当権と同様約定担保物権の1つ
・抵当権は目的物を占有することはできないが、質権は目的物を占有できる

となります。特に、抵当権との違いは非常に重要なポイントですので、しっかりと押さえておきましょう。

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信託受益権とは?信託受益権は担保に設定できるのか

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資産の流動化に伴い、売買されるケースが増えた「信託受益権」ですが、まだまだ知らない方が多いのも現状です。また、信託受益権は財産権としての性質を有しているため、「信託受益権を担保に資金を借入できるのか」が気になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

この記事では、信託受益権の概要と取り扱い、信託受益権を担保に設定することができるかどうかなど、様々な視点から解説していきます。

信託受益権とは

信託受益権とは、所有不動産を信託銀行等に委託した際に、委託者が得るその資産から発生する経済的利益(賃料収入など)の配当を受け取る権利のことです。近年、資産の流動化を図る流れが不動産業界に広がっており、不動産自体を売買するのではなく、不動産から生まれる権利である「信託受益権」を売買するケースが増えてきています。

本来の不動産取引では、所有権を売買することが一般的です。しかし、売買の都度所有権移転登記が必要になるため、手間もコストもかかってしまうのが難点となっています。

そこで、より手間もコストもかけずに売買と同様の効果を得るために活用されているのが、信託受益権です。信託受益権を売買する場合には、不動産そのものを取引するわけではないので、不動産取得税もかかりません。また、取引に必要となる手順も大幅に短縮可能となるメリットがあります。

このような背景から、不動産取引において信託受益権が利用されるケースが増加しています。信託受益権の仕組みを理解するために、不動産信託についても説明します。

不動産信託とは

不動産信託とは、不動産信託契約に基づき信託会社などに所有権を移転し、管理や処分を委託して生み出された収益を、信託会社などの報酬や必要経費を差し引いたうえで、委託者に還元する仕組みのことです。

不動産信託がなされると、不動産の所有権は委託者から受託者に移転します。同時に委託者は信託受益権を取得し、受益者となります。受託者は、受益者の指示に基づき不動産の管理や処分を行い、その管理や処分で生み出された収益から、必要経費および信託報酬を除いた金額を受益者へ支払います。

また、不動産の売買を信託するケースでは、売買金額から売買までの税金等の経費と信託報酬を除いた金額が受益者へ支払われることになります。このように、信託契約から生じる収益を受け取る権利を「信託受益権」となります。

信託受益権は担保に設定できる

先述したように信託受益権は、財産権としての性質を持っています。したがって、信託受益権を担保に設定し、資金を調達することも可能です。この場合、民法で規定されている担保物権のうち「質権」が設定されることになります。財産権を目的とする質権ですので、質権の中でも「権利質」といいます。

権利質は、動産を目的とする「動産質」や不動産を目的とする「不動産質」と異なり、質権者が目的物を占有する権利はありません。そして不動産質と異なり質権者が目的物を使用収益する権利もありません。

したがって、貸金の担保として信託受益権に質権を設定した場合でも、貸金の返済が継続している限り、質権設定者は引き続き信託受益権に基づく収益を受け取ることができます。

万が一、貸金の返済が不履行に陥ってしまった場合、質権者質権を実行し、信託受益権の収益を自身の債権の弁済を充てることができます。信託受益権からの弁済は、

・信託受益権に基づく信託会社などからの配当金
・信託受益権の売却代金

のいずれでも構いませんが、現実的には貸金の債権者が信託受益権者になることは考えにくく、信託受益権が売却されるケースが多いでしょう。

信託受益権に質権を設定する場合の注意点

信託受益権に質権を設定する際の注意点として、「不動産取引で多く利用される抵当権とは取り扱いが異なる」という点が挙げられます。

抵当権は、設定登記を公示方法としています。わかりやすくいえば、登記が無ければ第三者に対抗することができないということです。

信託受益権に質権を設定する際は、受託者の承諾が必要です。また、質権を第三者へ主張する場合には、確定日付(詳細は次章)を取った上で受託者への通知または承諾が必要となります。

この場合の受託者とは、信託を受託している者、つまり信託銀行や信託会社などが該当します。このように、抵当権と質権の取り扱いには違いがありますので、注意しておきましょう。

信託受益権を担保とする不動産担保ローンのスキーム

ここでは、信託受益権を担保として、不動産担保ローンを利用する際のスキーム例をご紹介しましょう。

信託受益権を担保に不動産担保ローンを利用する例

不動産事業者A社は、自社で所有していたビルを信託銀行へ信託し、信託受益権を持っています。今後の展開としてA社は、3,000万円を別事業に出資する予定になっているため、所有している信託受益権を担保に3,000万円の資金を調達したいと考えています。

このようなケースでは、A社の信託受益権に質権を設定した上で、金融機関から資金を調達する形になります。具体的な流れの一例は、下記のとおりです。

<信託受益権を担保に不動産担保ローンで資金調達する流れ>
1.A社と金融機関の両者で質件設定契約を締結
2.A社が公証役場で確定日付を取った上で、信託銀行の承諾を得る
3.A社と信託銀行間で「質権設定承諾依頼書兼設定承諾書」を取り交わす
4.用意した質権設定承諾依頼書兼設定承諾書を金融機関に交付する

信託受益権を担保に不動産担保ローンを利用する場合、一般的には公証役場で確定日付を取った上で受託者の承諾を得ることで、受託者及び第三者への対抗要件とします。

確定日付とは、文書に一定の手続きを踏んだ作成日時をつけることで、その文書が捺印された日付に存在することを証明するもので、一般的には公証役場での確定日付の付与や内容証明郵便が使用されます。

公証役場で確定日付を取る際は、作成者自身が出向かなくても問題はなく、代理人または使者による手続きも可能です。その際には、確定日付の付与を受けたい文書を持参すればよく、身分証明書や委任状等の書類は不要です。公証役場の業務受付時間は場所によって異なりますので、利用の際は事前に確認しておきましょう。

まとめ

不動産ファンドをはじめとしたプロ向けの案件を除いて、信託受益権を担保とする不動産担保ローンの事例は少ないものの、ケースに応じて融資を受けることも可能です。

しかし、不動産取引での担保は抵当権の設定が一般的であるため、質権との取り扱いの違いに注意しなければなりません。この記事のポイントをまとめると、

・信託受益権とは、「信託した所有物から生まれた収益を受け取る権利」
・信託受益権を担保にする際は質権が設定される
・信託受益権に質権を設定する取引の際は、受託者及び第三者対抗要件として確定日付を取った上で、受託者への通知または承諾が必要

という点です。信託受益権の要点を理解しつつ、スムーズな取引を実現しましょう。なお、不動産取引の税務に関する正確な情報につきましては、納税先の税務署、税理士等にご確認頂きますようお願い致します。

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