ノンリコースローンとは?ノンリコースローンの特徴を解説

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

国内でのローンは個人や法人にお金を貸す「リコースローン」が一般的であり、住宅ローンなどでも採用されている融資方式です。対して財産に対してお金を貸す「ノンリコースローン」は、不動産分野において多く採用されている融資方式で、借り手側から見ても大きなメリットを含んでいます。

しかし、普段から金融や不動産取引に関係している方以外は、「ノンリコースローンとは?」「リコースローンとノンリコースローンの違いは?」という疑問を抱くでしょう。ここでは、ノンリコースローンの概要をご説明した上で、リコースローンとの違いやメリット・デメリットなどを詳しく解説します。

ノンリコースローンとは

不動産業界で多く採用されている「ノンリコースローン」ですが、一般的には馴染みのない専門用語かもしれません。専門用語でリコースは「償還」や「遡及」という意味を持ち、「ノンリコースローン=遡及されない融資」と捉えることができます。ノンリコースローンを非遡及型融資と呼ぶ場合もあります。

ノンリコースローンとは、ローン等の返済に対する責任範囲を限定する融資方式のことです。ノンリコースローンは責任財産の範囲にあるキャッシュフローを原資とし、その範囲以上の返済義務を負いません。

例えば、ノンリコースローンで8,000万円を調達するため、不動産評価額8,000万円の物件を担保に設定したとします。もし万が一、債務者が返済不能状態に陥ってしまった場合、債権者は物件の売却価格または同物件によるキャッシュフローを返済に充てることになります。

この際、売却価格やキャッシュフローが8,000万円に満たなかった場合、通常のリコースローンであれば、借り手は8,000万円に満たなかった差額分の返済義務も負うことになります。

しかしながらノンリコースローンの場合、責任範囲が同物件に限定されていますので、同物件の売却価格やキャッシュフローの範囲を超えて、借り手が支払いを請求されることはありません。

したがって、借り手にとってはリスクを限定することができ、また他の資産や事業に影響が及びません。対して貸付側から見れば、貸付する際のリスクが非常に大きくなりますので、審査基準の厳格化を図ったり、金利を高く設定したりと、リコースローンの融資条件よりも貸付側にとって有利な条件を設定します。

ノンリコースローンには、このような特徴があります。

ノンリコースローンとリコースローンの違い

先述したようにノンリコースローンとは、ローン等の返済に対する責任範囲を限定した融資契約のことです。対してリコースローンとは、責任範囲を限定せず、返済義務を負う融資方式となっています。

例えば、8,000万円の不動産評価額となっている物件を担保に、リコースローンで8,000万円を調達したとします。しかし返済が滞り、期限を過ぎても返済不能状態に陥っている場合、債権者は該当物件を売却し、返済費用に補填します。

この場合、該当物件が5,000万円程度の価格でしか売却できなかったとすれば、債務者は残り3,000万円の返済義務を負うことになります。つまりわかりやすくいえば、その他の資産や事業等からの収益も返済原資とされてしまうということです。

ノンリコースローンとリコースローンには、このような違いがあります。ノンリコースローンとリコースローンの違いを簡単にまとめると、下記のようになります。

ノンリコースローンとリコースローンの違い
・ノンリコースローンは責任範囲が限定されるが、リコースローンは限定されない
・ノンリコースローンのほうが貸付リスクも高いため、融資条件面ではリコースローンのほうが借り手に有利
・ノンリコースローンであれば、他の資産や事業に影響を出すリスクを避けつつ資金を調達できる

ノンリコースローンのメリット・デメリット

ノンリコースローンは、借り手にとって大きな魅力がある融資方式ではあるものの、当然ながらデメリットも存在しています。借り手にとってのノンリコースローンのメリット・デメリットは下記のとおりです。

ノンリコースローンのメリット・デメリット
【メリット】
・責任範囲を限定できる
・万が一返済できなかったとしても、他の事業や資産に影響が及ばない
・責任範囲が限定されるため、申込ハードルが低い

【デメリット】
・リコースローンよりも融資条件面では不利
・審査基準が厳しい
・選択できる不動産担保ローンが限られる

ノンリコースローンのメリットの中で特に注目すべき点は、やはり「責任範囲を限定できる」というポイントでしょう。不動産担保ローンで借入した場合、当然ながら返済不能になったときにダメージ(追加損失)を受けるリスクが伴います。

もちろん、ノンリコースローンを選択した場合も返済不能になったときにダメージを受けるリスクが伴いますが、責任範囲が限定されているケースと限定されていないケースでは、返済不能になったときのダメージの大きさが明らかに異なります。

ノンリコースローンを利用すれば、責任範囲を担保不動産のみに限定することができ、他の資産や事業等に影響を与えませんので、不動産を流動化する際の資金調達にも活用しやすいでしょう。

対して、ノンリコースローンのデメリットの中で特に注目すべきなのは、「リコースローンよりも融資条件面では不利」というポイントです。先述したように、リコースローンとノンリコースローンでは貸付側のリスクが大きく異なります。

当然ながら、責任範囲が限定されてしまう分貸付側から見れば、ノンリコースローンのほうがリスクも高くなります。したがって、ノンリコースローンとリコースローンでは、融資条件面での違いが設けられます。つまり借り手側から見ると、融資条件面でどうしても不利になってしまうということです。

このように、借り手にとって魅力的なノンリコースローンにも、メリット・デメリットがあるのです。

ノンリコースローンを利用する際の注意点

ノンリコースローンを利用する際の注意点として、「責任財産限定特約」と「制約条項(コベナンツ)」があります。責任財産限定特約とは、ノンリコースローンで契約を結ぶ際、債権者と債務者間で責任範囲に限って返済原資とすることを取り決める規定のことです。

例えば、

【責任財産限定特約の一例】
・返済原資を該当不動産のみに限定する
・債権者は、責任範囲以外の資産に対して強制執行を申し立てないものとする
・返済原資を全て処分しても債権が残ってしまった場合、債権者は未払債権を放棄したものとして扱う

などの規定が設けられるケースが多いです。このように、責任財産を限定した取り決めを両者で交わすことにより、ノンリコースローンの責任範囲を明確化します。したがって、ノンリコースローンを利用する上では非常に重要な注意点となります。借り手側も規定の内容をしっかりと把握しておきましょう。

制約条項(コベナンツ)とは、融資を実施する際、債権者が債務者に対し、守ってほしい義務などを含めた約束事のことを指します。内容としては、債権者が資金回収不能に陥ってしまうリスクを防ぐための事項が含まれることになります。一例を挙げると、

【制約条項(コベナンツ)の一例】
・一定以上の純資産額を維持すること
・契約期間中の該当物件に対する担保提供を禁止
・一定以上のキャッシュフローを維持すること

等があります。ただし、制約条項は契約内容によっても異なりますので、こちらも借り手にとって非常に重要なポイントとなります。契約の際には必ず確認するようにしましょう。

まとめ

ノンリコースローンは、不動産取引で多く用いられる融資方式です。ここで触れた通り、ノンリコースローンとリコースローンには大きな違いがあり、不動産担保ローンを利用する上でも重要な知識となります。

また、借り手にとって魅力的な融資方法ではありますが、その反面デメリットも存在しています。ノンリコースローンを利用する際は必ず返済計画を立て、キャッシュフローを想定しつつ借入するようにしてください。

クラウドファンディングを活用した新しい事業者向け不動産担保ローン

ロードスターファンディング株式会社では、クラウドファンディングを活用した新しい事業者向け不動産担保ローンをご提供しています。主要金利帯は年率4.0%から、融資額最大10億円程度、元本一括返済が可能、連帯保証は原則不要、資金使途自由、などが特徴です。まずはお気軽にお問い合わせください。
事業者向け不動産担保ローン

不動産のプロが運営するクラウドファンディング

OwnersBookは2014年に誕生した国内初の不動産特化型クラウドファンディングです。不動産のプロが厳選した案件に一万円から投資が可能です。
少額からの不動産投資クラウドファンディング「OwnersBook」

極度額とは?意味の解説から根抵当権の極度額を変更する方法を解説

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

極度額とは、「根抵当権により担保することができる債権の合計額の限度」を意味します(民法第398条の2第1項)。不動産投資の初心者の方が極度額を理解するためには、「抵当権」や「根抵当権」といったことも同時に理解しておく必要があります。

今回は、根抵当権における極度額の基本的な意味を解説し、それがどのように決められているか、またその増額や減額の際の手続きについて解説します。

極度額とは?

例えば不動産購入の際にローンを組むと、資金の返済を担保するために、金融機関はその不動産に対して「抵当権」を設定して登記します。これが「抵当権」(または「普通抵当権」とも言われています。)です。そしてローンを返済し終えると抵当権の抹消登記を行う必要があります。

しかし、何度も銀行からお金を借り入れ、返済するような場合、その都度抵当権を設定し、返済満了ごとにその抵当権を抹消するのは面倒です。そこで、銀行がお金を貸す金額の上限を決め、その金額の範囲内なら何度借りたり返したりしても、抵当権はそのまま維持できる仕組みが設けられています。この仕組みのための抵当権が「根抵当権」です。

抵当権ではマイホーム購入時の住宅ローンのように特定の債権を担保するのに対し、根抵当権は、個別の債権ではなく、債務者との継続的取引から生じる不特定多数の債権を極度額の範囲内で担保します。そのため、特定の債権の弁済が完了すれば抵当権は自動的に消滅するのに対し、特定の債権の弁済が終わっても、将来発生する債権を担保するために根抵当権は残ります。根抵当権を抹消するには金融機関と根抵当権設定契約を解除する必要があります。

不動産投資のための融資においては、抵当権と根抵当権、どちらも設定が可能です。不動産投資のための融資を1度だけ受けるということであれば、抵当権の設定ということになります。しかし、不動産の経営を続けていくうちに、維持費や修繕費など追加で費用がかさむことを考え、今後更に融資を受けるとなると新たに抵当権を設定しなくてはなりません。その場合は登記費用や手間が余計にかかってしまいます。

これに対し、「銀行取引による一切の債権」を担保するものとして根抵当権の設定をすれば、新たに抵当権を設定する必要もなく、銀行との契約に基づき追加融資を受けることができます。根抵当権は、この点において便利であると言えます。

根抵当権においては、被担保債権の内容が変動する可能性を持ち、その範囲が明確になっていないために、極度額を契約の時点で決めておく必要があります。

根抵当権の極度額を変更する方法

根抵当権の極度額の変更に関して、民法では2つの条文が定められています。民法第398条の5と、民法第398条の21です。

まず、民法第398条の5では、根抵当権の極度額は、利害関係者の承諾を得た上であれば変更することが可能であると定められています。元本の確定前か後かは関係ありません。この変更は、根抵当権者と根抵当権設定者との合意が必要であり、さらに、その変更によって影響を受ける後順位担保権者などの承諾が必要となります。これについては増額も減額も可能です。

一方で、民法第398条の21では、元本の確定後に根抵当権設定者によって減額請求が可能であると定められています。これは極度額が減額されることは後順担保権者にとって不利益ではありませんので、、利害関係者の合意は必要ではありません。この減額請求権はいわゆる「形成権」であり、根抵当権設定者の意思表示のみで効力が生じます。

補足ですが、一般的に多額の融資を得たい債務者(根抵当権設定者)の立場からすると極度額はより高いほうが好ましく、融資の安全性を求める債権者(根抵当権者)の立場からすると極度額は低いほうが好ましいとされています。
銀行が土地建物に根抵当権を設定して融資し、借り手が融資を返せない状態になった場合、銀行は根抵当権が設定された土地と建物を売ってローンを回収しますが、仮に1000万円の価値の土地建物に極度額を1000万円とした根抵当権を設定して、1000万円融資した場合には、融資した当時より土地建物の価値が低下して回収額が融資した1000万円を下回ってしまうリスクがあります。
一方で、1000万円の価値の土地建物に極度額を800万円とした根抵当権を設定して、800万円を融資した場合であれば、融資した土地建物の価値の下落が800万円までに収まっていれば、土地建物を売ることで融資した全額を回収できる可能性が上がります。

それでは、増額する場合と減額する場合に分けて解説していきます。

増額する方法

極度額を増額する場合、民法第398条の5に則って手続きをすることになります。具体的には、根抵当権者と根抵当権設定者が極度額を増額変更する契約を締結し、これに利害関係者から極度額の増額変更承諾書を受領することで極度額が増額変更されます。なお、極度額の増額変更についての登記は、すでに登記されている根抵当権設定登記に枝番号をつけて一体の登記として扱われる付記登記によってなされます。

減額する方法

極度額を減額する場合、民法第398条の5によるものと民法第398条の21によるものの2通りのパターンが考えられます。
前者の場合は、増額の場合と同様の手続きとなります。
後者の場合、まず元本確定が必要となります。元本確定とは、その時点における債権額(債務額)を確定させることです。つまり、それ以降発生する債権は担保されなくなるという手続きのことを指します。元本を確定すると、元本に比べて極度額が高すぎる場合があります。根抵当権設定者は、現存する債務の額と以後2年間に生ずる利息・その他の定期金、債務の不履行による損害賠償(遅延損害金)の額とを加えた額までの減額を請求することができます。
前者と異なり、減額請求は根抵当権設定者の意思表示のみで効力が生じますので、根抵当権者と根抵当権設定者の間で減額変更についての契約書を締結する必要はなく、根抵当権設定者が、根抵当権者に対して、極度額の変更を請求する通知書を送付することで極度額が減額変更されます。
なお、なお、極度額の減額変更についての登記は、増額変更についての登記と同様、付記登記によってなされます。

不動産投資ローンを組む前に知っておくべき極度額

根抵当権の極度額は、不動産投資をする際には知っておきたいポイントです。普通抵当権にも根抵当権にもそれぞれメリット・デメリットがあります。ご自身が今後どのように不動産経営をしていきたいか考えた上で、メリットの多い方を選ぶことをお勧めします。

クラウドファンディングを活用した新しい事業者向け不動産担保ローン

ロードスターファンディング株式会社では、クラウドファンディングを活用した新しい事業者向け不動産担保ローンをご提供しています。主要金利帯は年率4.0%から、融資額最大10億円程度、元本一括返済が可能、連帯保証は原則不要、資金使途自由、などが特徴です。まずはお気軽にお問い合わせください。
事業者向け不動産担保ローン

不動産のプロが運営するクラウドファンディング

OwnersBookは2014年に誕生した国内初の不動産特化型クラウドファンディングです。不動産のプロが厳選した案件に一万円から投資が可能です。
少額からの不動産投資クラウドファンディング「OwnersBook」

事業者向け不動産担保ローンの必要書類とは

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

事業を営む方にとって、運転資金や設備投資資金の確保は悩ましい問題です。そのようなケースで有力な手段になるのが、金融機関が事業を営む方を対象に提供している「事業者向け不動産担保ローン」です。

事業者向け不動産担保ローンは不動産を担保にすることで、大きな金額を有利な金利で借入することができます。しかしながら、いざ「不動産担保ローンを利用しよう!」と決意したとしても、1つ押さえておくべき重要なポイントがあります。

それが、事業者向け不動産担保ローンの「必要書類」です。事業者向け不動産担保ローンの利用時には、どのような書類が必要になるのでしょうか。今回は、事業者向け不動産担保ローンの必要書類について、わかりやすく解説します。

事業者向け不動産担保ローンの必要書類とは

事業者向け不動産担保ローンの必要書類は、融資実行の可否を判断するための審査で利用されます。事業者向け不動産担保ローンの一般的な必要書類は下記のとおりです。

なお、以下では、事業者が法人の場合を例にご説明します。個人事業主を対象とした「事業者向け不動産担保ローン」では法人に関する証明書類(商業登記簿謄本、決算書、印鑑証明書)に代えて、個人に関する証明書類(住民票、確定申告書、印鑑証明書)が必要書類に含まれるのが一般的です。
 

<事業者向け不動産担保ローンの必要書類>
1.法人格を証明するための書類
2.印鑑証明書
3.決算書
4.不動産関係書類

事業者向け不動産担保ローンでは、

・法人に関する審査
・不動産に関する審査

という2つのポイントで審査が行われます。したがって、当事者(法人・個人)に関する審査のみの自動車ローンやクレジットカードなどの利用よりも必要書類が多くなりますので、あらかじめ注意しておきましょう。

では、具体的な必要書類とその準備方法を解説していきます。

事業者向け不動産担保ローンの必要書類

 事業者向け不動産担保ローンを利用する際の具体的な必要書類は、下記のとおりです。

事業者向け不動産担保ローンの具体的な必要書類

【法人関連】
①商業登記簿謄本(1部 3ヶ月以内のもの)
②決算書3期分(設立から3期未経過の場合は、設立後の決算書)
③印鑑証明書(1部 3ヶ月以内のもの)

【不動産関連】
①不動産鑑定評価書
②法務局備付資料(不動産登記簿謄本、公図、建物図面等)

不動産鑑定評価書がない場合は、以下の追加資料が必要です。
・担保不動産を特定できる資料
・貸借条件一覧表(レントロール)
・建物管理費に関する資料
・保険金額に関する資料
・固定資産税及び都市計画税に関する資料(納税通知書の写し等)

事業者向け不動産担保ローンの必要書類を用意する際のポイントは、「商業登記簿謄本」「不動産登記簿謄本」「公図」「建物図面」の4つでしょう。これらの書類は日常的に目にすることがないため、準備に戸惑ってしまう方も多いと思います。それぞれの入手方法をご説明します。

商業登記簿謄本、不動産登記簿謄本

商業登記簿謄本、不動産登記簿謄本は、管轄の法務局で入手することができます。ただし、わざわざ窓口に出向くと手間がかかってしまうので、必要に応じて「オンライン請求」を利用しましょう。

オンライン請求とは、インターネット上で交付を請求し、郵送または窓口で書類を受け取る手続きのことです。オンライン請求を利用すれば、自宅で簡単に商業登記簿謄本、不動産登記簿謄本を請求することができます。手数料は、郵送の場合で1通500円、最寄りの法務局で受け取る場合で1通480円となります。 

公図、建物図面

公図とは建物や道路の単位ごとに書かれた通常の地図と異なり、土地の単位ごとに書かれた特別な地図のことです。建物図面は、建物の構造を表す設計図です。公図と建物図面は、商業登記簿謄本、不動産登記簿謄本と同様法務局で入手することができます。

ちなみに、公図と建物図面もオンライン請求に対応していますので、商業登記簿謄本、不動産登記簿謄本と併せて申請すると良いでしょう。手数料は、郵送の場合で1通450円、窓口で受け取る場合で1通430円となります。

事業者向け不動産担保ローンを利用する際は、上記の書類が必要になります。ただし、上記書類は審査の状況によっては異なる場合があります。あらかじめご注意ください。

個人が所有する物件を担保とする物上保証も可能

事業者向け不動産担保ローンを法人に融資する場合、物上保証として個人の所有不動産を担保にすることが可能です。その場合の必要書類は、上記のケースと少し異なります。具体的には下記の書類が必要となります。

【法人関連】
①商業登記簿謄本もしくは履歴全部事項証明書(1部 3ヶ月以内のもの)
②決算書3期分(設立から3期未経過の場合は、設立後の決算書)
③印鑑証明書(1部 3ヶ月以内のもの)
④通帳の写し

【不動産関連】
①不動産鑑定評価書
②法務局備付資料(不動産登記簿謄本、公図、建物図面等)

不動産鑑定評価書がない場合は、以下の追加資料が必要です。
・担保不動産を特定できる資料
・収支実績表
・貸借条件一覧表(レントロール)
・建物管理費に関する資料
・保険金額に関する資料
・固定資産税及び都市計画税に関する資料(納税通知書の写し等)

【物上保証人関連】
①本人確認書類
②納税証明書(所得税)
③住民票
④印鑑証明書

物上保証の場合の必要書類として、物上保証人の所得証明書は不要です。ただし、納税証明書の提出が必須となっている点に注意が必要です。

納税証明書の提出がなぜ必要なのかというと、法律上、登記されている抵当権に対し、国税等の租税債権が優先することになっているからです。つまりわかりやすくいうと、税金の滞納があるとその分抵当権の価値が低くなることになります

このような背景から、事業者向け不動産担保ローンで個人保有不動産を物上保証とする場合は、納税証明書の提出が必要となります。また、貸付期間中に納税タイミングが来た場合は、納税証明書の再提出が必要となりますのであらかじめご注意ください。

事業者向け不動産担保ローンの必要書類を揃える上での注意点

事業者向け不動産担保ローンの必要書類は多く、審査の状況によっても異なる場合があります。その際に注意すべき点が、「書類の用意にかかる日数」です。

事業者向け不動産担保ローンの必要書類の中には、準備に時間がかかるものもあります。もちろん、直接法務局に出向いて書類を揃えられるのであれば時間を要しませんが、オンライン請求や郵送で申請した場合は、どうしても日数がかかってしまいます。

用意に時間を要すれば要するほど、融資を受けられるまでの日数が長くなってしまうため、お急ぎの方は書類の用意にかかる時間を想定し、できる限り早めに準備を開始するようにしましょう。

また、不動産鑑定評価書がない場合、別途資料が必要となります。しかしながら、手続きを進める上では、不動産鑑定評価書を用意したほうがよりスムーズに申込できる可能性があります。

不動産鑑定評価書は、不動産鑑定会社に作成を依頼することで用意できますので、事業者向け不動産担保ローンを検討中の方は併せて確認しておきましょう。

まとめ

事業者向け不動産担保ローンの必要書類は他のローンより多く、「揃えるのがめんどくさい…」と感じてしまう方もいらっしゃるかもしれません。また、日常的に目にすることのない書類が多く、戸惑ってしまう場合もあるでしょう。

しかしながら、書類の準備は法務局で入手可能なものが多いため、大きな手間を要するケースは少ないと思います。

この記事のポイントをまとめると、

・登記関係書類の準備は、オンライン請求が便利
・個人保有の不動産を物上保証にすることも可能
・お急ぎの方は郵送の日数に注意した上で、可能であれば法務局で直接手続きを行う
・不動産鑑定評価書を用意したほうが、申込はスムーズ

という4点です、しっかりポイントを押さえ、準備不足のないように注意しましょう。

クラウドファンディングを活用した新しい事業者向け不動産担保ローン

ロードスターファンディング株式会社では、クラウドファンディングを活用した新しい事業者向け不動産担保ローンをご提供しています。主要金利帯は年率4.0%から、融資額最大10億円程度、元本一括返済が可能、連帯保証は原則不要、資金使途自由、などが特徴です。まずはお気軽にお問い合わせください。
事業者向け不動産担保ローン

不動産のプロが運営するクラウドファンディング

OwnersBookは2014年に誕生した国内初の不動産特化型クラウドファンディングです。不動産のプロが厳選した案件に一万円から投資が可能です。
少額からの不動産投資クラウドファンディング「OwnersBook」