元利均等返済とは?元利均等返済のメリット・デメリット

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不動産担保ローンの返済方式は、「元本一括返済」「元金均等返済」「元利均等返済」などが一般的ですが、それぞれに大きな違いがあります。返済方式は、借入後の利息額や完済までの期間にも影響しますので、不動産担保ローンを利用する上での重要なポイントだといえるでしょう。

しかしながら、「元金均等返済と元利均等返済って何が違うのか?」「元利均等返済を選択するメリットは?」という疑問をお持ちの方も多く、その違いに悩んでしまう場面もあるかと思います。この記事では、「元利均等返済」にスポットを当てて、基本知識や元金均等返済との違いについて詳しく解説します。

元利均等返済とは

元利均等返済のイメージ

元利均等返済とは、利息と元金を含んだ一定額を返済する方式のことです。完済まで返済額が一定であることが大きな特徴で、不動産担保ローン以外にも、住宅ローンなどに利用されている返済方式です。

返済当初は利息の割合が大きく、返済が進むにつれて、元金部分の割合が大きくなります。毎回の返済額が一定なので返済計画を立てやすく、長期に渡る借入の場合でも、安定的に返済を行うことができます。

元利均等返済と元金均等返済の違い

元金均等返済のイメージ

元利均等返済とよく混同されやすいのが、「元金均等返済」です。元金均等返済とは、元金部分の返済額が完済まで一定で、発生した利息分を上乗せして返済する方式のことです。

元利均等返済と元金均等返済は、下記のような点で違いがあります。

元利均等返済と元金均等返済の違い
・元利均等返済…返済当初は利息分の割合が多い。毎回の返済額は一定。
・元金均等返済…完済まで元金部分の返済額は一定。返済が進むにつれて利息分が減少するため、返済当初から完済に近づくにつれて、毎回の返済額も減少し続ける。

元利均等返済と元金均等返済の違いを大まかにいうと、「毎回の返済額が一定かどうか」です。元利均等返済の場合、毎回の返済額は完済まで一定です。対して元金均等返済は、毎回の返済額が完済に向かって減少し続ける仕組みになっています。したがって、固定金利の場合、返済当初の返済額が少ないのは元利均等返済となります。

一方、同条件の借入額かつ返済期間で比較した場合、元利均等返済よりも元金均等返済のほうが、返済総額は少なくなります。一例として、同条件の借入でシミュレーションを行いましたので、詳細は下記をご覧ください。

試算例1:5,000万円を実質年率10%で借入し、毎月60回払で返済する場合

元利均等返済と元金均等返済の総返済額シミュレーション

返済方式元利均等返済元金均等返済
初回の返済額1,062,352円1,249,999円
10回目の返済額1,062,352円1,187,499円
総返済額63,741,098円62,708,309円
内利息部分13,741,098円12,708,309円

※1円未満の端数は、切捨てにて試算しています。

上記のとおり、同じ借入額で同じ返済期間であれば、元利均等返済よりも元金均等返済のほうが総返済額は少なくなります。元利均等返済と元金均等返済には、このような違いがあります。

ただし、借入金額が少なかったり、低い金利が適用されたり、短期間で完済したりなど、発生する利息額が小さくなるようなケースでは、元金均等返済と元利均等返済の返済総額も近い数値になります。詳細は、下記のシミュレーションをご覧ください。

試算例2:4,000万円を実質年率5%で借入し、毎月24回払で返済する場合

元利均等返済と元金均等返済の総返済額シミュレーション

返済方式元利均等返済元金均等返済
初回の返済額1,754,855円1,833,332円
総返済額42,116,521円42,083,322円
内利息部分2,116,521円2,083,322円

※1円未満の端数は、切捨てにて試算しています。

試算例2をもとに差額を計算すると、元金均等返済のほうが、約3万3千円返済総額は少なくなりますが、試算例1のように大きな差額は生じていません。つまり、借入金額が少ないケースや適用金利が低いケース、短期間で完済するケースなどは、元金均等返済と元利均等返済のどちらを選択したとしても、返済総額に大きな差は生じにくいため、毎回の返済額が一定で計画が立てやすい元利均等返済を選ぶメリットが相対的に大きくなります。

また、元利均等返済や元金均等返済のほかに、「借入期間中は借入元金を最大限活用したい」というケースに適している返済方法として、「元本一括返済」があります。元本一括返済とは、借入期間中は利息のみを支払い、最終支払い回に元本を一括で返済する方式です。最終回まで利息のみの返済となる分、元利均等返済や元金均等返済よりも、発生する利息総額は多くなります。
ただし、元金均等返済や元利均等返済のように、毎回の返済額に元金が含まれていないため、最終回までの負担が最も少ないという利点があります。

貸付側から見ると、
1.元本一括返済
2.元利均等返済
3.元金均等返済

の順でリスクが高くなるため、不動産担保ローンによっては、元本一括返済の取り扱いがないケースも存在しています。事前に商品詳細を確認し、状況に応じた返済方式を選択するようにしましょう。

元利均等返済で繰り上げ返済をする場合

借入当初の返済額を抑えられ、毎回の返済額が一定で計画が立てやすい元利均等返済ですが、当然ながら注意すべき点も存在しています。注意すべき点とは、「元金均等返済よりも元金の減りが遅い」というポイントです。

「返済途中だけど一括で完済しよう」と繰上げ返済を検討した場合を考えてみましょう。元金均等返済よりも元利均等返済のほうが、残っている元金も多い分、繰上げ返済時の負担額は高額になります。同条件で繰上げ返済を行った場合のシミュレーションは下記をご覧ください。

試算例3:実質年率10%で5000万円を借入れ、毎月60回払を36回目に繰上げ返済した場合

元利均等返済と元金均等返済の総返済額シミュレーション

返済方式元利均等返済元金均等返済
36回目の元金残23,885,376円20,833,345円
36回目の返済額(36回目の元金残とその時点の利息の合計)24,084,420円21,006,956円
繰上げ返済なしの場合の総返済額63,741,098円62,708,309円
繰上げ返済ありの場合の総返済額61,266,740円60,624,984円
繰上げ返済によって少なくなる利息2,474,358円2,083,325円 

※1円未満の端数は、切捨てにて試算しています。

試算例3をご覧いただくとわかるように、36回目の返済時に繰上げ返済を行う場合、元金均等返済よりも元利均等返済のほうが、3百万円程度元金が多く残っています。すなわち、36回目に一括で完済する場合の返済額にも、3百万円程度の差額が生じる形になります。このように、同条件の繰上げ返済であれば、元金均等返済よりも元利均等返済のほうが、繰上げ返済時の負担は大きくなります。

ただし、元金均等返済よりも元利均等返済のほうが、繰り上げ返済時の元金残が大きい分、繰り上げ返済をすることによって、少なくなる利息は約40万円程度多くなるため、繰り上げ返済をするメリットは大きくなることを押さえておきましょう。

元金均等返済は支払総額が少なく、元利均等返済は予定が立てやすい

元利均等返済の基本的な概要をご理解いただけたでしょうか。特に混同されやすい「元金均等返済」との違いやメリット・デメリット、元本一括返済との利息差など、不動産担保ローンを利用する上で知っておきたい情報もあったかと思います。この記事のポイントをまとめると、

・元利均等返済は毎回の返済額が一定、元金均等返済は元本の返済額のみ一定
・元本一括返済、元利均等返済、元金均等返済の順に発生する利息総額が多くなる
・個々の状況に応じた返済方式を選択することが重要

という点です。しっかりと返済シミュレーションを行い、確実な返済計画を立てましょう。

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ノンリコースローンとは?ノンリコースローンの特徴を解説

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国内でのローンは個人や法人にお金を貸す「リコースローン」が一般的であり、住宅ローンなどでも採用されている融資方式です。対して財産に対してお金を貸す「ノンリコースローン」は、不動産分野において多く採用されている融資方式で、借り手側から見ても大きなメリットを含んでいます。

しかし、普段から金融や不動産取引に関係している方以外は、「ノンリコースローンとは?」「リコースローンとノンリコースローンの違いは?」という疑問を抱くでしょう。ここでは、ノンリコースローンの概要をご説明した上で、リコースローンとの違いやメリット・デメリットなどを詳しく解説します。

ノンリコースローンとは

不動産業界で多く採用されている「ノンリコースローン」ですが、一般的には馴染みのない専門用語かもしれません。専門用語でリコースは「償還」や「遡及」という意味を持ち、「ノンリコースローン=遡及されない融資」と捉えることができます。ノンリコースローンを非遡及型融資と呼ぶ場合もあります。

ノンリコースローンとは、ローン等の返済に対する責任範囲を限定する融資方式のことです。ノンリコースローンは責任財産の範囲にあるキャッシュフローを原資とし、その範囲以上の返済義務を負いません。

例えば、ノンリコースローンで8,000万円を調達するため、不動産評価額8,000万円の物件を担保に設定したとします。もし万が一、債務者が返済不能状態に陥ってしまった場合、債権者は物件の売却価格または同物件によるキャッシュフローを返済に充てることになります。

この際、売却価格やキャッシュフローが8,000万円に満たなかった場合、通常のリコースローンであれば、借り手は8,000万円に満たなかった差額分の返済義務も負うことになります。

しかしながらノンリコースローンの場合、責任範囲が同物件に限定されていますので、同物件の売却価格やキャッシュフローの範囲を超えて、借り手が支払いを請求されることはありません。

したがって、借り手にとってはリスクを限定することができ、また他の資産や事業に影響が及びません。対して貸付側から見れば、貸付する際のリスクが非常に大きくなりますので、審査基準の厳格化を図ったり、金利を高く設定したりと、リコースローンの融資条件よりも貸付側にとって有利な条件を設定します。

ノンリコースローンには、このような特徴があります。

ノンリコースローンとリコースローンの違い

先述したようにノンリコースローンとは、ローン等の返済に対する責任範囲を限定した融資契約のことです。対してリコースローンとは、責任範囲を限定せず、返済義務を負う融資方式となっています。

例えば、8,000万円の不動産評価額となっている物件を担保に、リコースローンで8,000万円を調達したとします。しかし返済が滞り、期限を過ぎても返済不能状態に陥っている場合、債権者は該当物件を売却し、返済費用に補填します。

この場合、該当物件が5,000万円程度の価格でしか売却できなかったとすれば、債務者は残り3,000万円の返済義務を負うことになります。つまりわかりやすくいえば、その他の資産や事業等からの収益も返済原資とされてしまうということです。

ノンリコースローンとリコースローンには、このような違いがあります。ノンリコースローンとリコースローンの違いを簡単にまとめると、下記のようになります。

ノンリコースローンとリコースローンの違い
・ノンリコースローンは責任範囲が限定されるが、リコースローンは限定されない
・ノンリコースローンのほうが貸付リスクも高いため、融資条件面ではリコースローンのほうが借り手に有利
・ノンリコースローンであれば、他の資産や事業に影響を出すリスクを避けつつ資金を調達できる

ノンリコースローンのメリット・デメリット

ノンリコースローンは、借り手にとって大きな魅力がある融資方式ではあるものの、当然ながらデメリットも存在しています。借り手にとってのノンリコースローンのメリット・デメリットは下記のとおりです。

ノンリコースローンのメリット・デメリット
【メリット】
・責任範囲を限定できる
・万が一返済できなかったとしても、他の事業や資産に影響が及ばない
・責任範囲が限定されるため、申込ハードルが低い

【デメリット】
・リコースローンよりも融資条件面では不利
・審査基準が厳しい
・選択できる不動産担保ローンが限られる

ノンリコースローンのメリットの中で特に注目すべき点は、やはり「責任範囲を限定できる」というポイントでしょう。不動産担保ローンで借入した場合、当然ながら返済不能になったときにダメージ(追加損失)を受けるリスクが伴います。

もちろん、ノンリコースローンを選択した場合も返済不能になったときにダメージを受けるリスクが伴いますが、責任範囲が限定されているケースと限定されていないケースでは、返済不能になったときのダメージの大きさが明らかに異なります。

ノンリコースローンを利用すれば、責任範囲を担保不動産のみに限定することができ、他の資産や事業等に影響を与えませんので、不動産を流動化する際の資金調達にも活用しやすいでしょう。

対して、ノンリコースローンのデメリットの中で特に注目すべきなのは、「リコースローンよりも融資条件面では不利」というポイントです。先述したように、リコースローンとノンリコースローンでは貸付側のリスクが大きく異なります。

当然ながら、責任範囲が限定されてしまう分貸付側から見れば、ノンリコースローンのほうがリスクも高くなります。したがって、ノンリコースローンとリコースローンでは、融資条件面での違いが設けられます。つまり借り手側から見ると、融資条件面でどうしても不利になってしまうということです。

このように、借り手にとって魅力的なノンリコースローンにも、メリット・デメリットがあるのです。

ノンリコースローンを利用する際の注意点

ノンリコースローンを利用する際の注意点として、「責任財産限定特約」と「制約条項(コベナンツ)」があります。責任財産限定特約とは、ノンリコースローンで契約を結ぶ際、債権者と債務者間で責任範囲に限って返済原資とすることを取り決める規定のことです。

例えば、

【責任財産限定特約の一例】
・返済原資を該当不動産のみに限定する
・債権者は、責任範囲以外の資産に対して強制執行を申し立てないものとする
・返済原資を全て処分しても債権が残ってしまった場合、債権者は未払債権を放棄したものとして扱う

などの規定が設けられるケースが多いです。このように、責任財産を限定した取り決めを両者で交わすことにより、ノンリコースローンの責任範囲を明確化します。したがって、ノンリコースローンを利用する上では非常に重要な注意点となります。借り手側も規定の内容をしっかりと把握しておきましょう。

制約条項(コベナンツ)とは、融資を実施する際、債権者が債務者に対し、守ってほしい義務などを含めた約束事のことを指します。内容としては、債権者が資金回収不能に陥ってしまうリスクを防ぐための事項が含まれることになります。一例を挙げると、

【制約条項(コベナンツ)の一例】
・一定以上の純資産額を維持すること
・契約期間中の該当物件に対する担保提供を禁止
・一定以上のキャッシュフローを維持すること

等があります。ただし、制約条項は契約内容によっても異なりますので、こちらも借り手にとって非常に重要なポイントとなります。契約の際には必ず確認するようにしましょう。

まとめ

ノンリコースローンは、不動産取引で多く用いられる融資方式です。ここで触れた通り、ノンリコースローンとリコースローンには大きな違いがあり、不動産担保ローンを利用する上でも重要な知識となります。

また、借り手にとって魅力的な融資方法ではありますが、その反面デメリットも存在しています。ノンリコースローンを利用する際は必ず返済計画を立て、キャッシュフローを想定しつつ借入するようにしてください。

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極度額とは?意味の解説から根抵当権の極度額を変更する方法を解説

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極度額とは、「根抵当権により担保することができる債権の合計額の限度」を意味します(民法第398条の2第1項)。不動産投資の初心者の方が極度額を理解するためには、「抵当権」や「根抵当権」といったことも同時に理解しておく必要があります。

今回は、根抵当権における極度額の基本的な意味を解説し、それがどのように決められているか、またその増額や減額の際の手続きについて解説します。

極度額とは?

例えば不動産購入の際にローンを組むと、資金の返済を担保するために、金融機関はその不動産に対して「抵当権」を設定して登記します。これが「普通抵当権」です。そしてローンを返済し終えると抵当権の抹消登記を行う必要があります。

しかし、何度も銀行からお金を借り入れ、返済するような場合、その都度抵当権を設定し、返済満了ごとにその抵当権を抹消するのは面倒です。そこで、銀行がお金を貸す金額の上限を決め、その金額の範囲内なら何度借りたり返したりしても、抵当権はそのまま維持できる仕組みが設けられています。これが「根抵当権」であり、銀行がお金を貸す合計額の上限が「極度額」です。

通常の抵当権ではマイホーム購入時の住宅ローンのように特定の債権を担保するのに対し、根抵当権は、個別の債権ではなく、債務者との継続的取引から生じる不特定多数の債権を極度額の範囲内で担保します。そのため、特定の債権の弁済が完了すれば抵当権は自動的に消滅するのに対し、特定の債権の弁済が終わっても、将来発生する債権を担保するために根抵当権は残ります。根抵当権を抹消するには金融機関と根抵当権設定契約を解除する必要があります。

不動産投資のための融資においては、抵当権と根抵当権、どちらも設定が可能です。不動産投資のための融資を1度だけ受けるということであれば、抵当権の設定ということになります。しかし、不動産の経営を続けていくうちに、維持費や修繕費など追加で費用がかさむことを考え、今後更に融資を受けるとなると新たに抵当権を設定しなくてはなりません。その場合は登記費用や手間が余計にかかってしまいます。

これに対し、「銀行取引による一切の債権」を担保するものとして根抵当権の設定をする場合は、極度額の範囲内であれば、新たに抵当権を設定する必要もなく、銀行から追加融資を受けることができます。根抵当権は、この点において便利であると言えます。

根抵当権においては、被担保債権の内容が変動する可能性を持ち、その範囲が明確になっていないために、極度額を契約の時点で決めておく必要があります。

根抵当権の極度額を変更する方法

根抵当権の極度額の変更に関して、民法では2つの条文が定められています。民法第398条の5と、民法第398条の21です。

まず、民法第398条の5では、根抵当権の極度額は、利害関係者の承諾を得た上であれば変更することが可能であると定められています。元本の確定前か後かは関係ありません。この変更は、根抵当権者と根抵当権設定者との合意が必要であり、さらに、その変更によって影響を受ける後順位担保権者などの承諾が必要となります。これについては増額も減額も可能です。

一方で、民法第398条の21では、元本の確定後に根抵当権設定者によって減額請求が可能であると定められています。これは極度額が減額されることは後順担保権者にとって不利益ではありませんので、、利害関係者の合意は必要ではありません。この減額請求権はいわゆる「形成権」であり、根抵当権設定者の意思表示のみで効力が生じます。

補足ですが、一般的に根抵当権設定者の立場からすると極限額はより高いほうが好ましく、根抵当権者の立場からすると極度額は低いほうが好ましいとされています。
銀行が土地建物に根抵当権を設定して融資し、借り手が融資を返せない状態になった場合、銀行は根抵当権が設定された土地と建物を売ってローンを回収しますが、仮に1000万円の価値の土地建物に極度額を1000万円とした根抵当権を設定して、1000万円融資した場合には、融資した当時より土地建物の価値が低下して回収額が融資した1000万円を下回ってしまうリスクがあります。
一方で、1000万円の価値の土地建物に極度額を800万円した根抵当権を設定して、800万円を融資した場合であれば、融資した土地建物の価値の下落が800万円までに収まっていれば、土地建物を売ることで融資した全額を回収できる可能性が上がります。

それでは、増額する場合と減額する場合に分けて解説していきます。

増額する方法

極度額を増額する場合、民法第398条の5に則って手続きをすることになります。具体的には、根抵当権者と根抵当権設定者が極度額を増額変更する契約を締結し、これに利害関係者から極度額の増額変更承諾書を受領することで極度額が増額変更されます。なお、極度額の増額変更についての登記は、すでに登記されている根抵当権設定登記に枝番号をつけて一体の登記として扱われる付記登記によってなされます。

減額する方法

極度額を減額する場合、民法第398条の5によるものと民法第398条の21によるものの2通りのパターンが考えられます。
前者の場合は、増額の場合と同様の手続きとなります。
後者の場合、まず元本確定が必要となります。元本確定とは、その時点における債権額(債務額)を確定させることです。つまり、それ以降発生する債権は担保されなくなるという手続きのことを指します。元本を確定すると、元本に比べて極度額が高すぎる場合があります。根抵当権設定者は、現存する債務の額と以後2年間に生ずる利息・その他の定期金、債務の不履行による損害賠償(遅延損害金)の額とを加えた額までの減額を請求することができます。
前者と異なり、減額請求は根抵当権設定者の意思表示のみで効力が生じますので、根抵当権者と根抵当権設定者の間で減額変更についての契約書を締結する必要はなく、根抵当権設定者が、根抵当権者に対して、極度額の変更を請求する通知書を送付することで極度額が減額変更されます。
なお、なお、極度額の減額変更についての登記は、増額変更についての登記と同様、付記登記によってなされます。

不動産投資ローンを組む前に知っておくべき極度額

根抵当権の極度額は、不動産投資をする際には知っておきたいポイントです。普通抵当権にも根抵当権にもそれぞれメリット・デメリットがあります。ご自身が今後どのように不動産経営をしていきたいか考えた上で、メリットの多い方を選ぶことをお勧めします。

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