事業者向け不動産担保ローンの審査とは? 審査で重要な四つのポイント

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不動産を担保にすることで、低金利で大きな金額を借入できる「事業者向け不動産担保ローン」。中には、保証人を付けずに契約できる事業者向け不動産担保ローンも存在しており、「低金利で資金を確保したい」という事業者にとっては非常に強い味方だといえます。

しかしながら、「どんな審査が行われるのか?」「審査の注意点は?」などの疑問をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。この記事では、事業者向け不動産担保ローンの審査で重要となる四つのポイントと、審査を受ける上での注意点を解説します。

事業者向け不動産担保ローンの審査で重要な四つのポイント

事業者向け不動産担保ローンとは、文字通り不動産を担保に設定することによって、他のローンよりも通常低い金利で大きな資金を借入できる融資商品のことです。

事業者向け不動産担保ローンの貸付対象の多くは、法人もしくは個人事業主(※事業性のあるものに限る)となっています。事業者向け不動産担保ローンで借入した資金の使い道は原則自由で、多様な資金ニーズに対応することができます。

しかし当然ながら、事業者向け不動産担保ローンを利用するためには、あらかじめ定められた審査を通過する必要があります。事業者向け不動産担保ローンの審査で重要なポイントは、以下の四つです。

<事業者向け不動産担保ローンの審査で重要なポイント>
1.不動産の担保価値
2.信用情報
3.売上や資金繰りと借入のバランス
4.事業の安定性

それぞれの要点を解説していきましょう。

1.不動産の担保価値

不動産には、資産としての担保価値があります。この担保価値が高ければ高いほど、不動産を売却するときの価格も高くなります。つまり、大きな金額の融資も受けやすくなるということです。

逆に、担保価値の低い不動産であれば、融資可能金額も低くなります。したがって、事業者向け不動産担保ローンにおいては、不動産の担保価値が非常に重要なポイントなのです。

融資する側は事業者向け不動産担保ローンの審査では、対象不動産の調査を実施します。同時に、不動産鑑定士による鑑定評価が行われることもあり、この際の調査結果が貸付を判断する一つの材料になります。

また、不動産を担保とする場合に重要なポイントが、「抵当権」です。抵当権とは、所有者が返済不能などの状態に陥ってしまった場合に、「他者よりも優先して弁済を受ける権利」のことです。

例えば、物件購入時に銀行融資を利用した場合は、お金を貸付けた銀行の抵当権が設定されます。そうすることで、万が一の際に担保不動産を売却し、物件購入費用の返済に充てることができるのです。

抵当権には順位があり、順番の早い者から弁済を受けることができます。すなわち、第一抵当と第二抵当では貸付する側のリスクが大きく変わってしまうため、事業者向け不動産担保ローンの融資可能額も変化することになります。

もちろん、事業者向け不動産担保ローンを利用する際も抵当権が設定されます。利用する事業者向け不動産担保ローンによっては、「第一抵当のみ」「第二抵当まで可」などの融資条件が設けられている場合がありますので、既存の抵当権もチェックしておきましょう。
  

2.信用情報

事業者向け不動産担保ローンの審査では、「信用情報」の照会が行われるケースが多くあります。信用情報とは、信用情報機関が保有する、契約内容や返済状況、融資金額などの「信用に関わる情報」のことを指します。事業者の信用情報をチェックすることで、誠実に返済を行っているかどうかを判断します。

したがって、融資を受けている件数が多すぎたり、信用情報に問題があると判断された場合は、事業者向け不動産担保ローンの審査に落ちる可能性が高くなります。

信用情報は、各信用情報機関の公式ホームページで開示申請を行うことができますので、事業者向け不動産担保ローンを申し込みする前にチェックしておくのも一つの手段でしょう。

3.売上や資金繰りと借入のバランス

事業者向け不動産担保ローンの審査では、売上と借入のバランスが重視されます。なぜかというと、借入過多になっている事業者に追加で貸付けた場合、返済不能に陥ってしまうリスクがあるからです。

事業者が返済不能に陥ると、不動産担保ローン会社も貸付けたお金を回収できない可能性がありますから、審査面においても売上と借入のバランスが重視されます。

また、売上だけでなく、資金繰りを確認するケースも多くあります。現金化が遅れる売上であったり、キャッシュアウトを伴わない費用などを考慮に入れることで、より精緻な返済原資を推定することができるようになります。

4.事業の安定性

事業者向け不動産担保ローンの審査において、事業の安定性は非常に重要な要素です。なぜかというと、一見高い売上になっていても、それが一時的な要因によるものであれば、事業者向け不動産担保ローンの貸付リスクが大きくなってしまうためです。

では、事業者向け不動産担保ローンの審査において、どうやって事業の安定性を判断するのかというと、「営業年数」「事業規模」「事業内容」「過去の決算」などの項目を総合的にチェックすることになります。

例えば、売上1億円で営業年数6ヶ月のケースと、売上7,000万円で営業年数5年のケースでは、後者のほうが事業の安定性があると判断されることが予想されます。

また、事業規模の大きな法人や、決算内容の良い企業などは事業の安定性が高いと判断されやすくなるため、事業者向け不動産担保ローンの審査でも、良い結果に繋がる可能性が高くなります。

このように事業者向け不動産担保ローンの審査では、複数の項目を総合的に判断されることになるのです。

不動産担保ローンを利用する上での注意点

事業者向け不動産担保ローンは非常に利用価値の高い商品ですが、当然ながら注意すべき点もあります。事業者向け不動産担保ローンを利用する上で特に注意すべき点は以下のとおりです。

<事業者向け不動産担保ローンを利用する上での注意点>
1.担保余力
2.利息以外のコスト
3.不動産売却リスク

1.担保余力

先述したように不動産の担保価値は、事業者向け不動産担保ローンの審査時にも調査が行われます。例えば、調査の結果3,000万円の鑑定評価額となったと仮定した場合、1,800~2,400万円程度の借入が可能となるケースが多いです。

しかしながら、これは「第一抵当」の場合です。もし、既に他社の融資などで第一抵当が設定されていた場合、担保余力が変わってしまうのです。担保余力が変わってしまえば、事業者向け不動産担保ローンで借入できる金額も変化することになります。

したがって、事業者向け不動産担保ローンを利用する際には、不動産に設定されている抵当権をあらかじめチェックしておく必要があるでしょう。

2.利息以外のコスト

事業者向け不動産担保ローンでは、利息以外にも発生するコストがあります。これらのコストは利用する商品によっても異なりますが、一般的なものでいえば、

・登記費用
・不動産鑑定費用
・事務手数料
・印紙代

などがあります。つまり、利息以外のコストだけで、大きな金額が必要になる場合もあるということです。事業者向け不動産担保ローンの利用を検討している場合は、必ず覚えておきましょう。

3.不動産売却リスク

不動産を担保にするということはすなわち、万が一返済不能に陥ってしまった場合に、返済原資として不動産を売却しなければならないリスクがあるということです。

もちろん、定められたとおりに返済を行っていればこのような事態に陥ることはありませんが、事業者向け不動産担保ローンを利用するリスクとして把握しておく必要があります。

このように、事業者向け不動産担保ローンには、必ず押さえておくべき注意点も存在します。事業者向け不動産担保ローンの審査を受ける前に必ずチェックしておきましょう。

事業者向け不動産担保ローン審査のまとめ

事業者向け不動産担保ローンの審査は扱う金額が大きくなる分、融資実行までにも時間を要します。また、発生する利息以外にも、様々な費用が必要となる場合があります。

事業者向け不動産担保ローンを検討する際は、

・抵当権の取り扱い
・担保余力に対してどの程度まで融資を受けられるか
・融資を受けるために必要な諸経費
・実際に融資を受けられるまでに要する時間

などのポイントを併せてチェックし、生じるリスクに備えつつ借入を行いましょう。借入と返済のバランスに注意しつつ、計画的に活用してください。

担保価値を徹底的に考慮した審査基準の不動産担保ローン

特にノンバンク系の事業者向け不動産担保ローンの審査は、営業年数、事業規模、事業内容、過去の決算等だけでなく、担保価値を徹底的に分析します。

例えば、通常、金融機関が一定の難色を示す可能性のある新築で空室率100%の状態や収益が発生していない状態でも融資が下りるケースがあります。

通常の不動産であっても、多くの金融機関で行われる担保評価は保守的すぎることがしばしばあります。ノンバンク系の担保評価はマーケットでの実際の取引価格を重視した価格審査をするため、金融機関以上の融資が下りるケースもあり、二番抵当での融資にも対応しているところも多くあります。

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不動産担保融資とは?確認しておきたいメリット・デメリットまとめ

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融資を受けようとする場合、一口に融資と言っても大きく分けて有担保融資と無担保融資の二種類があり、有担保融資の中でも何を担保とするかなどによってさまざまな種類が存在します。今回はその中でも不動産担保融資に焦点を当て、不動産担保融資のメリットやデメリット、選び方のポイントについて解説します。

不動産担保ローン

不動産担保融資とは

不動産担保融資とは、土地や建物などの不動産を担保にして銀行やその他の金融機関からローンを借り入れることを指します。利用する際には不動産の担保価値や借入者の支払い能力などについての審査を受け、それらに応じて融資金額などが決定される仕組みになっています。一般的に無担保融資よりも一度に借りられる額が大きく、金利が低く長期返済も可能といった特徴があり、多くの人々に利用されています。

不動産担保融資のメリット

一般的に、不動産融資のメリットには以下のようなものがあります。

受けられる融資が高額

多くの無担保融資では借入者の年収などにより融資額の上限が設定されているため、高額の融資を受けることはなかなか難しいです。一方不動産担保融資の場合、不動産という比較的確実な担保があるため、担保不動産の価値によっては高額融資も受けられるというメリットがあります。そのため個人だけでなく法人などの利用にも適しています。

返済期間を長期に設定できる

比較的確実な担保があることにより、多くの場合、無担保融資と比べ返済期間を長期にして月々の返済額を低く設定することも可能です。そのため余裕を持った返済計画を立てられるというメリットがあります。

金利が低い

不動産を担保にすることによって金融業者にとっては回収不能のリスクを減らすことができるため、無担保融資と比べると低金利での融資を受けることができます。

連帯保証人が不要の場合がある

無担保融資などでは多くの場合保証人を設定する必要がありますが、不動産担保融資の場合、もし返済不能になっても不動産を売却して返済することができるため、連帯保証人を必要としない場合もあります。

不動産担保融資のデメリット

一方で、不動産担保融資には以下のようなデメリットも存在します。

利用時に諸費用が必要となる

不動産担保融資を利用する場合、融資額の1~3%の手数料が必要となる場合があります。また、抵当権の登記費用や、場合によっては不動産の鑑定費用なども支払う必要があります。そのため、予めある程度の現金を用意しておく必要があります。

返済不能時には不動産を失う

これは当然のことですが、不動産を担保に入れて融資を受けているため、返済できなくなった場合には不動産を売却しなければなりません。

融資を受けるまでに時間がかかる

不動産の担保価値の評価などを行うため審査に時間がかかり、融資までに1~2週間かかることが一般的となっています。そのため、早急に融資を受けたい場合などには適していません。

中途解約時に違約金が発生する場合もある

融資の条件によっては、他社への借り換えなどで中途解約する際には残債金額の数%に相当する違約金を請求される場合もあります。

不動産担保融資の選び方のポイント

それでは、どのようにして不動産担保融資を選ぶのが良いのでしょうか。不動産担保融資を扱う業者は銀行と消費者金融などのノンバンクの二つに大別されます。まずは両者の特徴や違いについて見ていきます。

銀行の特徴

銀行の特徴としては、審査が厳しく融資まで時間がかかり、最大融資金額も低めになっていますが、全体的に金利が低めであり、利用時の諸費用もノンバンクに比べ安い場合が多いです。

ノンバンクの特徴

それに対してノンバンクは、金利は銀行に比べ高めなことが多いものの商品の種類が豊富であり、銀行に比べ不動産評価額が高い傾向にあります。また、独自の審査基準を設けている業者も多く、審査のスピードが早く最大融資金額も高い場合が多いという特徴があります。

これらの特徴を踏まえ、自身が必要な金額や融資までの時間、返済計画などを考慮してどちらがより適切かを考える必要があります。

手数料を加味した実質金利が重要

不動産担保融資を受けるためには融資手数料や抵当権の登記費用などの手数料が必用となります。表面的な金利にこれらの手数料を加味した金利を実質金利と言いますが、表面金利は安いが手数料が高いケースもあるので実質金利で選ぶことが重要です。

融資実行に際して金利以外の手数料がどの程度かかるか、必ず詳細を確認するようにしてください。手数料や各種費用を織り込んだ上で無理がない返済計画になるかどうかを考えましょう。

元利均等返済や元金均等返済など返済方式によっても返済計画が変わってくるので、返済方法についても事前の確認が必要です。

不動産担保融資を受ける前の事前調査が重要

不動産担保を前提とした融資は、無担保ローンと比べると高額の融資を受けられるというメリットがありますが、その分慎重な業者選びや返済計画が求められます。

選び方のポイントを踏まえて、複数事業者から見積もりを取った上で慎重に判断するようにしましょう。

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積算価格とは?積算価格と収益価格の意味から計算方法・注意点を徹底解説

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物件の価格が妥当かどうかを判断する基準の一つとして、「積算価格」があります。これは、土地と建物のそれぞれの価値を合算した価格のことであり、主に銀行が融資額の判断を行う際にも用いられます。
今回は、積算価格の具体的な計算方法や、積算価格の高い物件の注意点について解説します。

 

積算価格・収益価格の意味

積算価格とは

「積算価格」とは、土地と建物のそれぞれについて現状の価値を査定して合算し、それに修正を加えた価格のことをいい、以下の下記の式で表すことができます。

◯ 積算価格 = 土地の現在価格 + 建物の現在価格 + 修正額

収益価格とは

「収益価格」とは家賃収入から計算された不動産価格のことを指し、対象の不動産が将来生み出すだろうと予測する純利益と、現在価値を総合して算出する不動産の価値の二つを合計したものです。

◯ 収益価格(直接還元法) = 純収益÷還元利回り

積算価格と収益価格の違い

積算価格は、建物を再度建てる場合の不動産の費用面に着目した価格であり、自分で建てて使用するといったような実需の面を考慮した価格です。

一方で、収益価格は対象の不動産が得られる家賃などの収益性に着目した価格であり、主に不動産投資をする場合に不動産価格を算出するために利用されます。

 

土地の現在積算価格の計算・算出方法

土地の現在価格は、国税庁が発表する「相続税路線価(以下「路線価」)」や、国土交通省が発表する「公示価格」を基に計算します。これらは「路線価」・「公示価格」は毎年発表されるため、現在価格が求められるようになっています。
例えば、路線価を用いて計算する場合、路線価は1㎡あたりの価格が示されていますので、土地の現在価格は、路線価にその土地の面積を乗じて算出した金額となります。

◯ 土地の現在価格 = 路線価×面積

土地の現在価格の計算例

それでは、路線価が日本一高いことで知られる、東京都中央区銀座5丁目の土地で50坪あった場合について、現在価格はいくらになるのでしょうか?を計算してみましょう。

 場所 : 東京都中央区銀座5丁目
 面積 : 50坪(≒165㎡)
 路線価: 3,200万円/㎡

上述のとおり、土地の現在価格は路線価に面積を乗じたものなので、銀座5丁目の50坪の土地の価格は、下記の金額となります。

 → 土地の現在価格: 3,200万円 × 165㎡ = 52億8,000万円

 

建物の現在積算価格の計算・算出方法

建物の現在価格は、当該建物を再び新築した場合の価格に、築年数に応じた残存価値を考慮し乗じて計算します。
当該建物を再び新築した場合の価格は、金融機関ごとに建物の構造に応じて定められているた建築単価に、建物面積を乗じたものとなりまるようですります。
築年数に応じた残存価値は、法定耐用年数における残存耐用年数の割合によって求められます。

◯ 建物の現在価格 = 建築単価 × 建物面積 × 残存耐用年数割合

建物の現在価格の計算例

次の建物の現在価格について、計算してみましょう。

 木造・建築単価: 40万円/坪
 延床面積   : 110坪
 法定耐用年数 : 22年
 経過年数   : 10年

上述のとおり、建物の現在価格は新築価格に残存耐用年数割合を乗じたものなので、この建物の現在価格は以下の計算式より算出されます下記の金額となります。

 → 建物の現在価格: 40万円 × 110坪 × { ( 22年 − 10年 ) ÷ 22年 } = 2,400万円

修正額の求め方

上記で求めた土地価格については、土地の形状や立地などの特性により、必要に応じて修正を行います。土地の特性による修正としては、例えば、細長い土地や工業地域に属する土地は減額したり、角地や商業地域に属する土地は増額したりすることなどが挙げられます。
ただし、投資物件を検討する際の参考として積算価格を求める場合には、手間を勘案すると、土地の特性が極端に悪いなどの事情がない限り、そこまで厳密に修正する必要は無いといえるでしょう考えられています。

 

「積算価格」の高い物件の注意点

ここまで、積算価格(土地と建物の現在価格の合算額に修正を加えた価格)の求め方について説明してきました。
金融機関の多くは、物件の積算価格を参考にして融資額を決定します。仮に不動産を担保として差し押さえたときに、積算価格の高い物件は高く処分することができると想定されているからです。一般的に、積算価格の約7割が融資限度額とでされるケースもあるようあるです。
このことを踏まえると、物件の選定にあたっては、できるだけ積算価格の高い物件に投資したいと考えるのが当然でしょう。しかしながら、積算価格の高い物件には、いくつか注意点が存在します。

建て替え時の利回り低下

積算価格の高い物件は、建て替え時に利回りが低下する可能性が考えられます。当然、時間の経過とともに建て替えの必要が生じるので、積算価格を考慮する必要があります。
例えば、次のような不動産Aがあったとします。

◯ 不動産A:
 ・土地の現在価格: 3,000万円
 ・建物の現在価格: 7,000万円
 ・積算価格: 1億円
 ・売買価格: 8,000万円
 ・賃貸収入利回り(金額): 10%(800万円/年)

不動産Aは積算価格が高く、利回りも10%であるため、魅力的な不動産だと思えるかもしれません。しかし、不動産Aの建て替えを考えてみます。
新築建物価格が2億円と仮定します。土地価格は変わらず3,000万円なので、新築時の積算価格は2億3,000万円となります。
便宜上、賃貸収入が変わらず800万円/年として利回りを計算してみましょう。

 800万円 ÷ 2億3,000万円 ≒ 3.5%

不動産Aの建て替えを行うと、当初10%あった利回りが3.5%へ大幅に低下してしまいました。仮に賃料を25%上げて賃貸収入を1,000万円としても、利回りは4.3%と低いままとなってしまいます。

 ・関連記事:不動産投資をするなら覚えておきたい税金制度

 

不動産投資における積算価格の位置づけを意識する

不動産投資を行う際には、投資対象の不動産の価値をきちんと計算し、計画を立てることが大切です。今回解説した積算価格が求められると、銀行の融資額の見込みを立てることができ、自分で用意すべき頭金の額についても分かります。
ただし、不動産投資という観点から見ると、積算価格が高い物件が必ずしもよいとは限りません。物件の収益性といった側面から収益価格についても考慮する必要があります。

 

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