建物の区分所有と一棟所有のメリット・デメリットは?マンション・オフィスそれぞれを解説

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実物不動産投資を行い不動産を所有する場合、大きく分けて「区分所有」、「一棟所有」という二つの所有形態があることをご存知でしょうか?また、同じ区分/一棟でもマンションとオフィスでは特徴が異なり、人によって、あるいはその時々によって選ぶべき所有形態は異なります。今回はそれぞれの所有形態にどのようなメリット・デメリットがあるのかなどを解説します。

 

建物の区分所有・一棟所有とは

区分所有とは

建物の区分所有については、区分所有法で詳しく定められています。区分所有法第一条によれば、区分所有の定義は以下のようになっています。

第一条  一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

重要なポイントは二つです。まず、構造上の独立性です。建物のほかの部分と壁などで完全に遮断されているかどうかが判断基準となります。二つ目は、用途の独立性です。建物の各部分がほかの部分から独立して、住居や店舗などの用途を果たしているということです。

しかし、普通に不動産投資を行う場合には、これらのような法律的な定義まで考える必要はないでしょう。単に、「一棟のマンションのうち、一部の部屋を所有すること」と区分所有をとらえても概ね問題ないと思います。

一棟所有とは

一棟所有とは、文字通り建物を一棟丸ごと所有する形態のことです。アパート経営となると多くの場合は一棟所有となりますが、いわゆるタワーマンションなどでは価格や費用などの問題から、一棟所有という形態はとりづらいでしょう。

 

区分所有マンションのメリット・デメリット

区分所有マンションのメリット

区分所有では、一棟所有と比べると購入する際の部屋数が少なくなるため、比較的少ない費用で投資を始めることができます。したがって、普通のサラリーマンでも手が出しやすく、仕事の片手間で少額の不動産投資をするという場合には区分所有が多いようです。

また、少額の費用で投資できるということは、売りに出した時に買える人が多いということに繋がります。実際に売却できるかどうかは、他物件との比較などの様々な要因が関係してきますが、買い手候補が多いという点は魅力的といえます。

購入費用が少額で済むという点は、他にも良い効果をもたらします。自分の持っている資産のうち、比較的少ない割合を投資に充てることになるので、その分だけ損害になりうる金額も低減されます。また、区分所有の場合には一部屋単位での売買が基本となるので、資産に余裕ができたタイミングで一部屋ずつ段階的に投資できるというところもメリットです。これによって異なるエリアの部屋を購入することによりリスクを分散させることも可能になります。

区分所有マンションのデメリット

一方でデメリットもあります。区分所有となると、一棟所有に比べて相対的に所有する部屋数も少なくなります。すなわち、空室の影響が大きくなってしまうという問題があります。20部屋のマンションを一棟所有した場合には、空室一部屋分の影響は5%にとどまりますが、二部屋だけ区分所有しているという場合には、50%にも及んでしまいます。

また、区分所有ではオーナーの思い通りに大規模な修繕を行うことができないというのもデメリットの一つです。建物の大規模修繕を計画するにあたり、区分所有のような建物では管理組合での議決が必要となってくるのです。修繕の内容にもよりますが、一般的な管理規約においては、出席した区分所有者及びその有する議決権のうち過半数の賛成が必要です。すなわち、自分が大規模修繕をしたいと思っていても必ずしもできるわけではなく、自分が思ったように運用ができないリスクもあります。

 

一棟所有マンションのメリット・デメリット

一棟所有マンションのメリット

一棟所有マンションの一番大きなメリットは、老朽化した際の修繕などが行いやすいという点です。区分所有のデメリットで、大規模修繕のためには管理組合の議決が必要であることを説明しましたが、一棟所有ではこのような管理組合などはないため、自分の意志で修繕を行うことができます。

築年数が経過していくと、塗装の剥がれなどによって実際の築年数以上に古いイメージを与えてしまうことがあります。見た目を新しくするという意味でも建物の大規模修繕は重要ですので、修繕のしやすさというのは大きなメリットといえます。

また、一棟所有マンションは空室一部屋当たりの影響が区分所有に比べて少ないというメリットがあります。区分所有の際には、所有部屋数が相対的に少ないことをデメリットとして指摘しました。その裏返しで、一棟所有では空室リスクをある程度分散することができます。

加えて、建物が建っている土地を全て所有できるという点もメリットといえるでしょう。区分所有の場合、土地については全体に対しての専有部分の持ち分割合しか所有することができませんが、一棟所有ではそのようなことはありません。

土地を持っているということは、次の投資を見越した時にとても有利です。金融機関からの融資を受ける際には土地を担保にするケースが多いため、土地の所有は大きな強みになり、融資を受けやすくなることがあります。

一棟所有マンションのデメリット

一方のデメリットについてはまず、必要な資金の額が比較的大きいという点です。一般的に、区分所有に比べて所有する部屋数も多くなってくるので、それだけ投資に必要な金額も多くなります。当然、投資に失敗した場合に被る損害額も多いということになるので、慎重な選択が必要です。

次に、部屋を選んで購入することができないという点です。一般に一つのマンションやアパートの中では、角部屋や高層階の部屋に人気が集中する傾向があります。区分所有であればこれらの人気のある部屋を狙って投資することができますが、一棟所有では不人気な部屋も含めて全部屋を所有することになるので、満室にするためには工夫が必要です。

また、大きな災害があった場合に損害が集中してしまいます。区分所有では、様々な場所の物件を所有することができるため、地震などの災害時におけるリスクを分散させることができますが、一棟所有では損害リスクが高くなります。

 

区分所有オフィスのメリット・デメリット

区分所有オフィスのメリット

区分所有の中でも、住宅ではなくオフィス物件を所有することのメリットは、ハイグレードなビルの物件を取得できるという点にあります。グレードの高いビルであれば、エントランススペースや駐車場などの付帯設備や、非常用発電機、免振構造といった機能なども享受することができうるので、テナントの入居率を高く維持しやすいといえます。

特徴として、一般的に住宅用の物件に比べて賃料設定が高いことが挙げられます。また、景気が良い時には賃料を高く設定してもテナントが入りやすい傾向にあるようです。その反面、景気のアップダウンにより影響されやすいため、景気が悪い場合は空室リスクが高くなってしまうので注意しましょう。

区分所有オフィスのデメリット

一方で、管理費用が多くかかる可能性があるというデメリットもあります。また、区分所有オフィスはそもそも市場に出回る数が少ないという点もデメリットといえるでしょう。

 

準備資金とリスクを鑑みた不動産投資を

それぞれの所有形態における功罪を紹介してきました。以上のことを踏まえると、初心者が投資を始めるにあたっては、少額で始められる区分所有にメリットがありそうともいえますが、一方で最初から一棟所有をして金融機関から信用を得ておくというのも一つの手といえるでしょう。それぞれの方法にはメリット・デメリットがあるので、投資を決断する前にどちらが適しているかを慎重に考え、リスクとリターンを天秤にかける必要があるでしょう。

 

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減価償却とは?減価償却資産や定額法、注意点を解説

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不動産投資を行うにあたって押さえておくべきポイントの一つに「減価償却」があります。
減価償却という単語は聞いたことがあっても、その意味をきちんと理解している人は少ないのではないでしょうか。今回は、減価償却の仕組みについて詳しく説明します。

 

減価償却とは

減価償却とは、「減価償却資産」を得るときに要した金額を、「使用可能期間」にわたって、各年分の必要経費として分割・配分していく手続きのことをいいます。

減価償却資産とは

建物や機械等、年月を経るにつれてその価値が減っていく資産のことを「減価償却資産」といいます。一方、土地や骨とう品等、年月を経ても価値が減少しない資産は、減価償却資産ではありません。

使用可能期間とは

各減価償却資産の使用可能期間は、「減価償却資産の耐用年数」として、財務省令により定められています。一般に、住宅よりも事務所の方が、使用可能期間(耐用年数)が長い傾向にあります。

使用可能期間(耐用年数)の例

  • 住宅(木造・合成樹脂造):22年
  • 住宅(れんが造・石造・ブロック造):38年
  • 住宅(鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造):47年
  • 事務所(木造・合成樹脂造):24年
  • 事務所(れんが造・石造・ブロック造):41年
  • 事務所(鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造):50年

減価償却資産を得るときに掛かった金額は、取得した時点で全額を一括して費用に計上するのではなく、その資産の使用可能期間(耐用年数)の全期間にわたって分割して減価償却費として計上していくことになります。

費用を分割する方法には「定額法」や「定率法」という種類がありますが、建物や建物附属設備については、「定額法」が採用されています。

定額法とは

定額法とは、資産取得費用を使用可能期間にわたって、毎年同じ費用に分割する方法です。定額法では、減価償却費を次のように計算します。

◯ 減価償却費 = 資産取得費用 ✕ 定額法の償却率

「定額法の償却率」は財務省令で定められており、使用可能期間が5年の場合は0.2、10年の場合は0.1、50年の場合は0.02といったように、1年区切りで決まっています(資産の取得時期により償却率は異なります)。

例えば、鉄筋コンクリート造の新築事務所用建物(使用可能期間50年)を5,000万円で取得した場合、5,000万円✕0.02=100万円を、減価償却費として毎年計上していくことになります。

 

なぜ減価償却は必要なのか?

それでは、なぜ減価償却は必要なのでしょうか。減価償却のメリットとして、毎年支払う所得税の負担が減少することが挙げられます。

不動産所得における所得税の課税対象は、以下のように計算されます。

◯ 課税対象 = 総収入金額 ― 必要経費

ここで、減価償却費は必要経費として認められることから、減価償却を行うことで差し引かれる必要経費が多くなれば、その分だけ課税対象が少なくなり、支払うべき税金も少なくなります。
結果として、手元に残る現金が多くなることから、キャッシュフローにプラスの影響をもたらすということができるのです。

 

注意しなければならないリスク

ここまで減価償却の方法やそのメリットを紹介してきましたが、注意しなければならないリスクもいくつか存在します。正しくリスクを把握しておくことが大切です。

税務調査時の指摘

何軒も不動産を所有していたり、必要経費として様々な費用を計上したりしていると、税務署による税務調査が実施される可能性があります。
減価償却に関して、税務調査で気を付けるべきポイントには以下のようなものがあります。

  • 使用可能期間:財務省令によって種類や構造ごとに使用可能期間が定められています。所有している不動産の正しい使用可能期間を把握しましょう。
  • 建物・土地比率:建物は減価償却資産で、土地は減価償却資産ではありません。売買契約書や固定資産税評価額等を用いて、建物部分の資産取得費用を算出する必要があります。
  • 償却方法:2016年度税制改正により、建物附属設備の償却方法が「定額法」に一本化されています。

誤りが発覚すると、税務調査後に追徴課税をされることもあり得るので、注意するようにしましょう。

売却時に税金が高くなることも

また、減価償却費を多く計上することで、売却時に税金が高くなる可能性もあります。
不動産の売却時に得る利益は譲渡所得に区分され、所得税が課されますが、譲渡所得の課税対象は、以下のように計算されます。

◯ 課税対象 = 譲渡価額 -(取得費 + 譲渡費用)- 特別控除額

取得費とは、不動産の購入代金にその後の改良費等を加えた合計額のことをいいますが、建物の取得費については、保有期間中の減価償却費を差し引いて計算します。
つまり、売却不動産の保有期間中に減価償却費を多く計上するだけ、売却時の売却益が多くなる(課税対象が多くなる)ことから、支払うべき所得税が高くなるのです。
なお、以下で示すとおり、不動産の保有期間が5年を超えるかどうかで税率が15%変わることから、不動産を売却するタイミングも重要だといえるでしょう。

◯ 譲渡所得税額の計算

  • 短期(5年以下):税額 = 課税譲渡所得 ✕ 30%
  • 長期(5年を超える):税額 = 課税譲渡所得 ✕ 15%

不動産投資の収支予測を立てる際は減価償却も考慮が必要

今回は、減価償却の仕組みについて解説いたしました。減価償却について正しく理解し、事前に費用や収益の予測を正しく立てた上で、不動産投資を行うことが大切だといえます。

なお、本投稿の税務に関する記述は弊社独自の見解です。当該記述に基づく経済的損失等には一切責任を負いかねますことを、予めご了承ください。必要に応じて、税理士や行政の窓口にお問い合わせください。

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タワーマンションの固定資産税見直しへ 2017年度税制改正

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自民党の税制改正大綱が公表され、2017年度税制改正の内容が明らかとなりました。不動産投資に関連する改正事項の一つにタワーマンションの固定資産税等の見直しがあり、今後、高層階所有者の税負担が増加する見込みです。
今回は、タワーマンションの固定資産税の見直しについて、その概要や背景を解説します。なお、便宜上、固定資産税に焦点を当てていますが、都市計画税・不動産取得税も同様の考え方で改正されます。

区分所有マンションの固定資産税の計算方法

現行制度上、マンションを区分所有している場合、固定資産税は以下の方法で計算されます。

①マンション1棟の固定資産税を算出する

まず、マンション1棟全体にかかる固定資産税を計算します。固定資産税は土地と建物それぞれに課税され、それぞれの固定資産税評価額に税率(標準税率1.4%、市町村により異なります)を乗じた額になります。

②各部屋の床面積に応じて按分する

マンション1棟全体にかかる固定資産税が決定したら、それを各部屋の床面積に応じて按分し、部屋ごとの固定資産税を算出します。

例えば、固定資産税が100万円のマンションを、Aさん・Bさん・Cさんの3人が専有面積1:1:3の割合で区分所有しているとします。この場合、それぞれが負担する固定資産税の割合は面積の割合と同じになるため、固定資産税額は、Aさん:20万円、Bさん:20万円、Cさん:60万円となります。

各部屋の固定資産税額の決定に影響を及ぼすのは、原則として床面積の差違のみであることから、同じ床面積の部屋であれば、属する階層に関わらず固定資産税額は同額となります。上記の例の場合、Aさんが1階、Bさんが50階を所有していたとしても、固定資産税額はともに20万円となります。

 

タワーマンションの固定資産税に関する2017年度税制改正の概要

2017年度税制改正によって、タワーマンションの固定資産税は以下のように見直されることとなりました。なお、この税制が適用されるタワーマンションは「高さが60mを超える建築物のうち、複数の階に住戸が所在しているもの(居住用超高層建築物)」のことを指し、おおよそ地上20階以上のマンションがこれに該当します。

改正後の固定資産税額決定方法

税制改正後タワーマンションは、部屋の階層の差違によって固定資産税額が変動することになります。
具体的には、「階層別専有床面積補正率」を設定し、マンション全体にかかる固定資産税額を按分する際の床面積を階層に応じて補正することで、固定資産税額が調整されます。

階層別専有床面積補正率

階層別専有床面積補正率は、「最近の取引価格の傾向を踏まえ、1階を100とし、階が一を増すごとに、これに、10を39で除した数を加えた数値」とされています。
少し分かりにくいですが、各階層における具体的な階層別専有床面積補正率は、以下の式で概算することができます。

階層別専有床面積補正率(%)=(階層-1)×0.25641+100

これを計算すると、各階層の補正率は以下の値になります。

階層 階層別専有床面積補正率(%)
1 100
10 102.3077
20 104.8718
30 107.6923
40 110
50 112.5641

そして、タワーマンション全体の固定資産税を按分する際に、実際の床面積に補正率を乗じた値が、計算上の床面積として使用されます。例えば、40階にある床面積80㎡の部屋の場合、固定資産税を計算するにあたっては、80㎡×110%=88㎡とみなされることになります。

これ以降の計算フローは従来と変わらず、専有する床面積に応じてマンション全体の固定資産税を按分することになります。したがって、同じ床面積の部屋の場合、階層が上に行けば行くほど固定資産税は高くなり、40階の部屋では1階の部屋と比べて固定資産税が1割高くなります。

今回の改正では、タワーマンション全体にかかる固定資産税そのものは現行と変わらないため、高層階の所有者は税負担が増え、低層階の所有者は税負担が減ることになります。

ただし、これらの仕組みにかかわらず、タワーマンションの区分所有者全員による申出があった場合には、申し出た割合によって固定資産税額を按分することが可能です。

 

タワーマンション固定資産税の制度改正の背景

今回の制度改正の背景には、タワーマンションの階層による取引価格の差違があります。タワーマンションは、一般的に、階層が上に行くほど眺望や日当たり等などの理由から需要が高まり、低階層階の部屋に比べて取引価格が高くなる傾向があります。

しかし、従来の税制度では、固定資産税の計算において階層ごとの取引価格の差違が考慮されず、結果として、高層階の所有者ほど固定資産税の税額が相対的に低くなるという課題がありました。

今回の税制改正によって、このような課題が解消され、階層による取引価格の傾向を踏まえた形で固定資産税額が調整されることになったといえます。

 

タワーマンションの駆け込み需要が増える?

今回の税制改正の内容は、2018年度から新たに課税されることとなるタワーマンションについて適用されることになっています。したがって、それまでの間に所有したタワーマンションについては、現行の税制が適用されます。

つまり、あと1年ほどは、タワーマンションの高層階の部屋の固定資産税が相対的に低いというメリットが享受できるということであり、今後、高層階の部屋への駆け込み需要が高まる可能性があるといえます。

タワーマンションに投資を、と考えている場合には、早めに動き出しておいた方がいいかもしれません。

 

不動産投資は税制改正の内容をしっかりと把握しておくことが重要

不動産投資をするにあたって、税金の支出は見逃せません。固定資産税や都市計画税は毎年かかってくるものなので、1年にかかるのは数十万円の支出だとしても、積み重なれば大きな支出となります。税制改正の内容をしっかりと把握しておくことも、不動産投資においては必要であるといえるでしょう。

なお、本投稿の税務に関する記述は弊社独自の見解です。当該記述に基づく経済的損失等には一切責任を負いかねますことを、予めご了承ください。必要に応じて、税理士や行政の窓口にお問い合わせください。

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