【不動産投資初心者向け】不動産投資の仕組みを専門家が初心者にもやさしく解説!

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不動産投資は、自らリスクとリターンをある程度コントロールすることが可能で、特に賃貸経営の場合はしっかりと運営すれば安定した収益を得られる可能性が比較的高い、という魅力があります。
ただし、「投資」である以上、あらかじめ正しい基礎知識を得ておくことが必要です。不動産投資を始めてみて「こんなはずではなかった」「知らなかった」という状況は避けたいところ。そこで今回は、初心者から経験者に向けて、始める前に知っておきたい不動産投資の基礎知識を解説いたします

 

成田 洋

■解説者:成田 洋
東京大学法学部卒。ファイナンシャル・セキュリティ・アシュアランス・インクにてキャリアをスタート。2009年よりタッチストーン・キャピタル・マネージメントにて不動産投資に係るアセット・マネジメント業務に従事。海外機関投資家による不動産投資のサポート業務を中心に、1,000億円超の不動産投資案件に関与。2014年7月にロードスターキャピタル株式会社に入社。以来OwnersBookの運営に携わる。
CFA協会認定証券アナリスト、ビル経営管理士、不動産証券化協会認定マスター。

 

不動産投資のメリット・デメリット

——不動産投資を始めると、どのような良いことがありますか?
 
成田洋(以下、成田) 不動産投資においては、投資の際に借入れ(融資を受けること)がしやすいため、継続して投資を行うことができるといった特徴があります。また「節税」の面でも不動産投資はメリットが生まれやすいと言われています。たとえば取引価格と課税の対象となる金額に差がある場合、それが相続税対策となることがあります。

さらに、場合によっては減価償却分を自身の所得と相殺することができるため、結果的にキャッシュフローの改善を期待できるケースでは、不動産投資は有益な投資になるといえるでしょう。

 
——でも、良いことばかりではありませんよね?
 
成田 デメリットとしては、まずNISAなど幅広い人が始めやすいシステムが導入された株式投資に比べ、不動産投資は比較的透明性が低く、個人投資家の場合はかなり勉強をしないといけない領域が大きい市場だということが挙げられます。

また、不動産投資は、通常個々の投資物件の売買価格が高価なため、借入れはしやすい反面、ポートフォリオ全体に占める不動産の割合が多くなると、分散投資ではなく集中投資になりやすくなります。さらにこの市場は流動性が低く、すぐに現金化するのが難しいという面も、デメリットといえるかもしれません。

 

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不動産投資の種類

——「分散投資」という言葉がありましたが、そもそも不動産投資にはどのような種類があるのでしょうか?20〜60代の男女を対象に行ったアンケートでは、代表的な10種類の不動産投資の種類を提示し、「聞いたことがある名前のものを選択してください」という設問に対し、「どの投資種類も聞いたことがない」という回答が40%もありました。不動産投資に種類があることさえ知られていないんですね。

 
不動産投資初心者に聞いたアンケート結果
 
成田 不動産投資は、大きく「現物不動産」と「小口化商品」の2種類に分けることができます。このアンケート結果にも出ているように、このふたつの違いを正しく理解している人って実はあまり多くないような気がします。

まず現物不動産について。投資対象は、個人投資家の場合、ほとんどが住宅(マンションやアパートなど)となります。全部所有となる一棟投資と区分所有となる区分投資に分けられますが、どちらにせよ、投資した不動産の運営は自分で行う必要があります。

一方小口化商品は、REIT(不動産投資信託)やクラウドファンディングの利用が可能な投資形態です。マンションやアパートに限らず、オフィスや倉庫などへの投資が可能で、少額から投資を始めることができます。こちらは自ら運用するのではなく、第三者へ委託するケースが一般的ですね。

不動産投資を検討するに当たって、必ずといっていいほど、検討対象となるJ-REIT(ジェイ・リート)ですが、今回はそんなJ-REITの基本的な内容を説明します。J-REITとは...

 

不動産投資の始め方

——初心者はまず何から始めれば良いのか、教えてください。
 
成田 不動産投資の大まかな流れは、

不動産会社決め ※こちらは必ずしもというわけではありません。

予算決め

物件決め

買付

です。不動産投資はご自身で案件の収支を考え、しっかり納得したうえで投資することがポイントとなります。個々のフェーズについてもう少し詳しく説明しましょう。
 

不動産会社の選び方

なによりもまず、「自分がピンとくる案件」を選びたいわけですから、そうした提案をより多くしてくれる不動産会社であることが一番です。その意味で、案件を多く出してくれる可能性が高い大手の不動産会社は、初心者にとっても安心のパートナーとなるでしょう。

一方、駅前の不動産屋や街の不動産屋には、大手に降りてこない、地域に根ざした案件を持っていることがあるという強みがあります。どちらも得意・不得意があるので、いろいろと情報を集めてみてください。すでに不動産投資をやっている人に話を聞いてみて不動産会社を選ぶ、という方法も良いでしょう。
 

資金・予算の考え方

——予算決めについて、ちょっとおもしろいデータがあります。「不動産投資に必要な資金はいくらだと考えていますか?」というアンケートに対し、「100万円以上必要と考える」人が22.4%、「1,000万円以上必要と考える」人が17.8%という結果。一方で興味深かったのが、投資資金にいくら必要なのか「わからない」と答えた人が31.8%もいました。

 
不動産投資の必要資金アンケート結果
 

成田 なるほど。たしかに不動産投資をしたことがない人にとって、そもそも投資資金はいくら必要なのかという点は一番知りたい情報である反面、具体的な予算基準というのは、どこを調べてもあまり出てこないんですよね。その理由としては、投資資金はその人の収入などによって大きく変わるため目安というのが提示しにくいんですね。

現物不動産の場合、具体的な金額ではなく、「どれだけリスクを取れるのか」という点から投資案件を検討するべきでしょう。たとえば、安定した雇用を期待できる職に就いている人は、ある程度計算したうえで大きなリスクを取ることができます。逆に、収入の変動が大きい人は、「どれだけのリスクを取れるのか」ということを現実的によく検討する必要があります。

REITやクラウドファンディングを使った小口化商品の場合は、よほど不動産市況に確固たる見方を持たない限り、そのほかの運用資産と分散して投資をするのが良いと考えます。
 

物件の選び方

そして最後に実際に投資する物件の選びかたですが、まずは収支と利回りを見ながら他の物件との比較をし、「その物件が割安か割高か」を検討しましょう。このプロセスの中で、立地条件や築年数から部屋のかたちまで、検討すべき項目が必然的に発生してきます。

 

不動産投資の初心者が勉強するべき内容

 
不動産投資の初心者が勉強するべき内容
 

——初心者が不動産投資を始めるときに知っておくべき情報について教えてください。アンケートでは、初めて不動産投資をするときに、約6割の人が「インターネットで情報を収集する」と回答しました。そのほか、関連書籍を読む、またはセミナーや勉強会へ参加するという意見もありましたが、そもそも情報を「どのように集めれば良いかわからない」という回答も約4割ありました。
 
成田 情報過多なこの時代、「何を知っておくべきか」がそもそもわからない状況が、情報を集める手段に迷うひとつの原因となっているのかもしれません。

 

最低限必要なこと

不動産投資を始めるにあたって、初心者がまず初めに学ぶべきことは、不動産の面積・価値を「坪」で語れるようになること。「坪いくら」で語れるようになれば、「その物件が割安か割高か」が少しずつ見極められるようになります。

マンションを持っている人ならば「購入時の値段を面積(平米ではなく坪)で割ってみる」、賃貸に住んでいる人ならば「月家賃を面積で割ってみる」ことから始めてみましょう。自宅のほかにも、自分が働いている会社のオフィスの賃料の坪単価がいくらなのか調べてみてください。そうして身近なところから知識を得ていくことで、日経新聞などの不動産に関する記事も理解できるようになり、興味もわいてきます。そうしてまずは不動産投資を勉強するための素地をつくりましょう。
※1坪=約3.3平米

 

専門家がすすめる自習法

不動産に関する基本的な知識は、「宅建(宅地建物取引士)」を勉強して身につける方法がおすすめです。同時にインターネット情報や街の不動産屋の貼り紙は、相場観を身につけるのに有効です。貼り紙からは、web上に出ていない、地域に特化した貴重な情報を得られることもあります。

ただし不動産投資では、物件を直に見て肌で感じる、ということが重要です。

ちなみに、「プロ」と呼ばれる不動産投資運用会社では、「不動産証券化協会認定マスター」や「ビル経営管理士」の資格を取ることが励行されている場合もあります。さらに難易度が高い「不動産鑑定士」という資格もあります。勉強の意欲がある人は、こうした資格に挑戦してみても良いでしょう。

 

専門家がすすめるセミナーの選び方

——セミナーを選ぶときに意識するべきことはありますか?
 
成田 「なぜこのセミナーが開かれているのか」ということを認識したうえで参加をすれば、最初の1〜2回は、学習という意味で有益と思われます。その後、継続して参加する場合でも市況感を知るという目的でメリットは得られると思います。

ただし、気をつけてほしいのは、多くのセミナーの最終目的は決して啓蒙目的ではなく、販促であること。何か売りたいものがあるはずなので、それを理解したうえで受講することが大切です。

 
——無料セミナーと有料セミナー、どちらに参加するべきですか?
 
成田 不動産投資は主体的に自分で考えて行う姿勢が重要です。そういった意味では、営業色の強い無料セミナーよりは、有料セミナーをおすすめします。多少参加費は高くなりますが、質の高い内容が期待できます。また、お金を払ったということで、セミナーから何かリターンを得ようというモチベーションが高まりやすくなります。

有料セミナーは、主催者の実績や口コミ評判を参考に選ぶと良いでしょう。質の高い情報を求めて、すでに投資を始めている経験者もいるはずですので、場合によっては参加者から情報を得られるかもしれません。

 
——特に初心者がセミナーで聞いておくべきことは何ですか?
 
成田 セミナー開催者が「何を自分に売ろうとしているのか」考えてみましょう。これはなかなか相手にストレートに聞けるものではありませんが、セミナーで「開催者が売りたいもの」を理解することで内容の趣旨を理解することができます。その上で疑問に思ったことがあれば、積極的に質問することができます。そうして自分が知りたい情報をうまく聞きだすことが大切ですね。

 

不動産投資の新しい手法:ソーシャルレンディング

成田 ところで、ソーシャルレンディングという貸付型のクラウドファンディングがあることをご存知ですか?
 
——インターネットを通じて資金需要者(お金を借りたい人)と資金提供者(出資したい人、投資家)を結ぶサービスですね。「ソーシャルレンディングという不動産投資の種類について、どの程度知っていますか?」というアンケートを行ったところ、71.4%の人が「聞いたことがあるけれど、内容については詳しく理解していない」という回答でした。それに対し、「利用したことがある」人は14.3%にとどまっています。具体的なシステムや利用することによって得られるメリットは、まだあまり知られていないようです。
 
成田 今、不動産投資市場では、このソーシャルレンディングが注目を集めています。アンケートにあるとおり、言葉だけでも聞いたことがあるという人は多いようですね。

ソーシャルレンディングにおいて、運営者は投資家から例えば1万円からといった単位でお金を募り、個人や企業など資金需要者に貸付(融資)を行います。貸付の具体的な対象例としては、中小企業の運転資金ニーズや太陽光発電所の開発案件、海外のマイクロファイナンスなど、いろいろあります。なかでも多いのは、不動産担保付きの事業者向け貸付です。

不動産を担保としたローンに対して、通常合計数百万円から数億円の貸付を行い、数カ月から数年をかけて運用されます。利回りは3〜10数%が多いようです。

敷居が高いイメージが強かった不動産投資ですが、ソーシャルレンディングによって少額から不動産への投資を始めることが可能になりました。第三者へ委託するケースが一般的なので、運用の手間がほとんどかからない点も、魅力のひとつといえるでしょう。不動産投資で利益を得るには、知識や戦略をしっかりと組み立てることが大切ですが、初心者にとってそこが難しいところ。その意味で、初めて不動産投資を始めるには、このソーシャルレンディングはおすすめですね。

昨年12月11日、ソーシャルレンディング世界最大手Lending Club(レンディングクラブ)がニューヨーク証券取引所に上場しました。時価総額は上場時で54億ドル、また、初...

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不動産投資の出口戦略とは

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不動産投資において、購入する物件の選定に力を入れる人は多いでしょう。しかし、物件は一度手に入れたらそれで終わりというわけではありません。経済状況の変化や建物の劣化など、様々な要因から物件を手放すことになる可能性があるため、日頃から出口戦略を考えておくことはとても重要です。
今回は、出口戦略の一つである「物件の売却」について解説します。

物件の売却を考える理由

不動産物件は、賃料収入などをもたらす非常に魅力的な財産であるといえます。しかし、いつかは売却することを視野に入れておいた方がよいといえるでしょう。
物件の売却を考える理由としては、以下のようなものが挙げられます。

将来的な支出や損失の抑制

売却を考えることになる理由の一つに、将来的な支出や損失を抑えるためにあらかじめ売却しておくという点が考えられます。

例えば、建物は年数の経過により劣化していくことから、一般的に、十数年に一度のタイミングで大規模修繕が必要になります。このとき、多額の支出が発生します。また、物件購入時には賃貸需要が高かったとしても、周辺環境や経済状況の変化などにより部屋の賃貸需要が減少し、賃料が得られなくなってしまう可能性もあります。
これらのタイミングをあらかじめ予測し、適切な時期に売却することで、将来的な支出や損失を抑えることが可能となります。

キャピタル・ゲインの獲得

また、物件を売却することで利益が得られる可能性があるという点も、売却する理由になり得ます。不動産投資における実質的な支出は購入時の費用や維持管理費、ローンの借入利子などであり、収入は賃料収入や売却時の譲渡益になります。
通年で考えたときに、支出に対して収入が上回れば利益が得られたことになるため、ローンの借入利子や不動産の売却価格によっては利益が生じることもあります。

相続の観点

さらに、相続を見据えた売却というのも理由の一つとして挙げられるでしょう。不動産は分割して相続することが困難であり、また、その収益性や資産価値などが建物や区画、部屋ごとに異なってくることも多々あります。
このような特徴から、不動産を相続するにあたっては、相続人の間で争いが生じる可能性が少なくありません。あらかじめ物件を売却して資産を現金に換えておくことで、平等に相続することが可能になります。

 

物件を売却するメリット・デメリット

物件を売却することには、メリットとデメリットの両方の側面があります。物件の売却を検討する際には、これらのメリットとデメリットをよく理解したうえで、適切なタイミングで売却をすることが大切だといえます。

物件売却のメリット

メリットの一つとしては、資産を現金化できることが挙げられます。資産を現金化することで、家族が急病になったなどの緊急時の資金にすることができたり、相続が円滑にできるようになったりするなど、資産を活用しやすくなります。あるいは、売却による資金を利用してローンを完済できれば、それ以後の借入利子の負担がなくなります。
また、物件を売却することで、土地や建物を手放すことになるため固定資産税や都市計画税を軽減させることができるほか、契約していた残りの年数分の火災保険料や地震保険料の還付を受けることができる場合もあります。
さらに、利益と損失が確定するという点もメリットだといえるでしょう。一般的な不動産投資の場合、空室が生じることで賃料収入が減ったり、外灯の交換や各部屋のエアコン交換などで支出が突発的に発生したりすることから、収入や支出の額を正確に予測することは困難だといえます。一方、物件を売却してしまえば、その時点でお金の出入りの計算がほとんど完了しているので、利益と損失をほぼ確定させることができます。

物件売却のデメリット

一方、デメリットとして、不動産は売却時にも不動産業者に支払う仲介手数料や譲渡所得税といった費用がかかるという点があります。これらの経費を頭に入れずに売却してしまうと、場合によっては思わぬ損をしてしまう可能性もあるので注意が必要です。
また、物件から賃料収入を得ていた場合は、売却することで収益源がなくなってしまうという点もデメリットであるといえるでしょう。

 

売れる物件にしておくことが重要

いざ物件を売ろうと思っても、すぐに売れるとは限りません。買い手が現れて初めて売却することができるため、買い手がつきやすいような魅力的な物件にしておくことが重要になります。
一般的に、売れやすい物件の特徴として、次のような傾向があるといわれています。

◯ テナント付けが容易であること(都心からのアクセスがよい、周辺環境などが良好であることなど)
◯ 築年数が浅いこと
◯ 外観や内装に高級感があること

また、物件を売却しやすくするためには、以下のような視点も必要になってきます。

物件の手入れ

買い手が購入物件を選ぶとき、その物件がきちんと手入れされているかどうかが印象を大きく左右します。売却前に清掃をきちんとするなど、綺麗な状態にしておくことが大切だといえます。
また、空室部分の壁紙の張替えや共用部の電球の交換など、すぐに修繕できて目につきやすい箇所は直しておくようにするとよいでしょう。

できるだけ満室にしておく

物件の売却の際には、空室率がいかに低いかという点も重要になってきます。
満室状態の物件は、入居者を募集する手間がかからず、購入してすぐに賃料収入が見込めることから、魅力的な物件であると判断されて買い手がつきやすくなる可能性が高いといえるでしょう。
できるだけ満室に近い状態で売却できるよう、日頃から空室対策をしておくことが重要です。空室対策のポイントについては、以下の記事で解説していますので、ご参照ください。
(空室率が低い物件を開発用に購入する投資家もいますが、相当なレアケースといえます。)

・関連記事:空室リスク回避のポイント

 

まとめ

物件の売却を視野に入れる場合、売れやすい物件にしておくことが欠かせません。売れやすい物件にするためには、日頃の管理を適切に行うことが必要です。また、物件の立地や周辺環境なども重要になってきます。これらのことを踏まえると、不動産投資を始める段階から、出口戦略を意識しておくことが大切だといえるでしょう。

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不動産投資のプロがチェックする、建物の三つの面積とは?

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不動産投資では、賃料などによる収入が得られる一方で、管理などにかかる費用の支出も出てきます。投資物件を検討するにあたっては、様々な視点から収支を計算して投資の可否を判断しますが、その視点の一つとして不動産の面積が挙げられます。
今回は、不動産投資のプロがチェックしている3種類の面積と、それらの活用方法を解説します。

 

延床面積

延床面積とは、建物の各階の床の面積を合計した面積のことを指します。ここでいう「床の面積」は、単純に壁の内側の面積を計算するのではなく、建築基準法で定められた「壁芯面積」という面積を用います。
壁芯面積とは、外壁または柱の中心線で囲まれた部分の面積のことをいいます。壁芯面積には外壁や柱の半分の面積が含まれるため、実際に居住可能な部分の面積よりも大きくなります。壁芯面積のイメージ図については、以下の記事で掲載していますので、ご参照ください。

・関連記事:壁芯面積と内法面積の違い~不動産投資家による住宅購入のポイント(8)~

一方で、建物には延床面積として計算されない部分もあります。押し入れ・クローゼットなどの収納部分やテラス・ウッドデッキなどの外部空間、玄関ポーチなどがそれに該当します。

 

施工床面積

施工床面積とは、実際に工事を行う全床面積のことをいいます。施工床面積には、玄関ポーチやテラスなど延床面積には入らない部分も加わるため、施工床面積は延床面積よりも大きい値となります。
施工床面積に建物のどの部分まで含めるかについては統一した基準がなく、ディベロッパーによって異なりますが、一般的には、施工床面積は延床面積よりも7~10%ほど大きくなるといわれています。多くの場合、積極的に確認をされるものではありませんが、後述するようなケースで登場するため、そのような面積計算方法があることをおさえておくのがよいと思われます。

 

貸床面積

貸床面積とは、建物の面積のうち、賃貸に回すことができる部分の床面積のことをいいます。マンションなどの集合住宅やオフィスビルの場合、共用部分に該当するエントランスやロビー、エレベーターなどの面積は貸床面積として計算しないことが一般的です。
延床面積に占める貸床面積の割合は、「レンタブル比」と呼ばれ、以下の式で計算することができます。

・レンタブル比=貸床面積÷延床面積✕100(%)

貸床面積は、建物の面積のうち収益を生み出す部分だということができるので、レンタブル比が高いほど収益率は高くなります。レンタブル比は、建物の用途や敷地の形状などにより異なりますが、一般的なオフィスビルでは70~80%程度となることが多いようです。

 

面積からわかるコスト

物件の面積から、不動産投資にあたってかかるコストを概算したり、他の物件との比較をしたりすることが可能になります。具体例を以下でみていきましょう。

建築コスト

物件を新たに建築する場合、物件の面積とディベロッパーが示す「坪単価」から、ある程度の建築コストを概算することができます。坪単価とは、1坪(約3.3㎡)あたりの建築費用のことをいい、ディベロッパーは広告などで「坪単価◯円」と示すことがあります。
この坪単価は、建築費用の目安となるものですが、ディベロッパーによって坪単価の算出の元となる面積が異なる場合があることに注意が必要です。
一般的には、坪単価としては、建築費用を延床面積で割った値が示されます。しかし、ディベロッパーの中には、延床面積ではなく施工床面積を用いている場合があります。施工床面積は延床面積よりも大きいため、施工床面積で坪単価を計算した場合、延床面積で計算するよりも坪単価は安く見えることになります。
ディベロッパーから坪単価が示された場合、その計算の基になっているのが延床面積か施工床面積かを確認することが欠かせないといえます。

維持管理コスト

また、物件の面積を把握することで、保険料やビルマネジメント費、水光熱費、修繕費など物件の維持管理にかかる費用が妥当かどうかを検討することができます。これらの費用は、その値だけで他物件と比べてもあまり参考にはならず、面積あたりの費用を算出することで他物件との比較が可能になります。
物件の維持管理コストについては、賃貸スペースだけでなく共用部分にもかかってくるため、面積あたりの費用を算出する際には延床面積を使用するのがよいといえます。

共用部分の管理コスト

さらに、貸床面積と延床面積の大きさを比較することで、より有益なデータを得ることが可能となります。先述のとおり、貸床面積には共用部分の面積は入らないため、貸床面積と延床面積の数値の差は、共用部分の面積ととらえることができます。
例えば、貸床面積が同じで延床面積が異なる2種類の物件があったとしましょう。この場合、延床面積が大きい方の物件は、共用部分の面積が大きいといえます。共用部分の面積が大きい場合、その分だけ清掃などにかかるコストが増えるので、費用が多くかかってしまう可能性があるということが分かります。

 

面積からわかる収入

不動産の面積は、賃料収入を予測する指標にもなります。近隣の似たようなクラスの物件の賃料単価を用いることで、おおよその収入予測を行うことができます。
賃料単価とは、賃料を貸床面積で割った値のことを指します。近隣物件の賃料単価を計算し、その値に投資を検討している物件の貸床面積をかけることで、おおよその賃料収入を概算することができます。実際に物件を購入するにあたっては、より念入りにシミュレーションを行う必要がありますが、他のエリアに立地する物件との比較という段階では、上記概算には一定程度意味があるといえます。

 

まとめ

面積をうまく活用することで、ただ単に広いか狭いかのみならず、表面的には分からないメリットやデメリットを把握することができるようになります。どの物件に投資をするか迷ったら、面積に注目するのも効果的だといえるでしょう。

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