投資判断において(1)

保守性バイアス(Conservatism Bias)~ 投資判断において陥りがちな判断ミスとその回避の仕方(1) ~

経済活動は人間が行うものである以上、参加者である人間の感情に影響を受けてしまう部分があります。近年、それについては行動経済学という形で研究が進んでいます。「行動経済学」という熟語を目にしてしまうと、一件難しいもののように感じられますが、紐解いてみると誰もが「ああ、そうだよね。」と納得の出来るものも多かったりします。

ここでは、いくつかのシリーズ記事として、個人投資家が意思決定をする際、どのようなことを気にしながら、投資判断を行っていくべきなのかを検討したいと思います。

悩む~情報取得

 

保守性バイアス(Conservatism Bias)とは

保守性バイアスとは、簡単にいうと、ある見解や予想に固執することです。投資家は多くの場合、投資実行を行う前にその検証を行います。しかし、保守性バイアスに囚われてしまうと、分析の結論を出した後に新たな情報が入ってきても、一度行った分析の結果を変更しなかったり、その情報に対する検証が遅くなってしまいます。例えば、次のようなケースを考えてみます。

 

J-REITに投資を行うために、週末をかけて真剣に個別銘柄の分析を行い、最も投資をしたいものを見つけたとします。そして、月曜日の証券取引所の開始に向けて、指値で注文を入れます。しかし、月曜の朝、朝刊を見ると不動産市場に影響を与えかねない、政策の変更の可能性に関する記事を目にしました。

このとき、保守性バイアスに囚われてしまうと、ついつい新しい情報(ここでは政策の変更の可能性)を重視しないこととなり、注文のキャンセルをしたり、再度分析をしたりといった行動に移らなくなってしまいます。

保守性バイアスに囚われないようにする上で、一番大切なことは、「そのような状態に陥っているかもしれない。」と自分の状況を客観的に見ることです。上の例でいけば、一旦注文をキャンセルして、自分を落ち着かせてから、投資判断を再度構築するという方法もありそうです。

また、保守性バイアスにおいて、特に気をつけなければならないのは、分析に費やした労力が大きければ大きいほど、保守性バイアスに陥りやすいということです。確かに、膨大な分析を行った後に、新たな情報が入ってきた際、「勘弁してくれよ!」と思いたい気持ちはよくわかります。しかし、そこで立ち止まらず、突っ走ってしまい、大きな後悔をしないよう、深呼吸をして新しい情報の持つ意味をよく見てみる必要があります。

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J-REIT(不動産投資法人)とは ~投資の初心者 OwnersBook1年生(17)~

◯ 不動産投資法人ってどんな会社?

J-REITは、厳密には「不動産投資法人」と呼ばれているそうです。「不動産投資法人」とはいったい何をしている会社(法人)なのでしょうか?

不動産投資法人は投資家から資金を集め、不動産を運用することを目的とした、不動産投資を事業として営む投資のための特別な会社(法人)。

つまり投資家のために不動産を所有する大家さん的な存在と言えそうです。

そんな不動産投資法人が初めて東京証券取引所に上場したのは2001年9月ですから、日本でのREIT(不動産投資信託)の歴史はまだまだ浅いですが、2社からスタートした不動産投資法人もいまや49社に増えています。(2015年1月末日現在)

 

◯ 不動産投資法人の特徴

不動産投資法人は法律によって、直接不動産を運用するなどの業務を行うことが禁止されており、従業員もいないので、以下のような実際的な業務は外部の専門家に委託しなければならない仕組みをとっているようです。

・資産(不動産)の運用   資産運用会社(AM(エーエム):Asset Manager(アセットマネジャー)などとよばれています。)へ委託

具体的にはどのような不動産を購入するかの取得から譲渡、賃貸から管理までの判断、運営方針、金融機関との交渉、資金調達や投資家への報告書作成などが資産運用会社に委託されています。さらにテナントを見つけるための募集や不動産の管理、メンテナンスなどの実際の業務は専門業者、例えばテナント仲介業者やビル管理会社に、清掃や警備などは清掃業者や警備業者に、修繕計画の実施などは工事業者に、それぞれ委託されています。

・資産(不動産)の保管 資産保管会社(通常は信託銀行)へ委託

・一般事務 決算や税務の経理業務などの一般事務を事務受託会社へ委託

いかに投資家へ高い分配金を出すかは、いい不動産を安くみつけてもらい、空きが出ないよう満室にしてもらう、またテナントに満足してもらえるよう不動産の管理をキチンとしてもらうなど、どうやらこの資産運用会社などの専門家の腕にかかっているのかも知れませんね。

J-REITイメージ

 

◯ 不動産投資法人の税法上の特徴

収益から諸経費を除いた利益の90%超を投資家へ分配するなど一定の条件を満たせば、法人税が免除されるので、その分投資家への還元割合が高く、一般の株式会社に比べると分配金を多く出せる仕組みとなっているようです。

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不動産投資の基本(12)

容積率 ~不動産投資の基本(12)~

建ぺい率に続き、今回は容積率についてまとめてみました。容積率は、建ぺい率と同様に、不動産に関連する重要な情報の1つです。

 

◯ 建築面積の敷地面積に対する割合

容積率は、建築基準法第52条に定められており、『建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合』をいいます。例えば、面積200㎡の敷地の上に、各階の床面積が140㎡の2階建の住宅が建築されている場合、延べ床面積(建築物の各階の床面積の合計)は280㎡で、実際に使用されている容積率は140%となります(下図参照)。
実際に使用されている容積率

 

◯ 容積率の制限内容

容積率も建ぺい率同様、各種法令で規制されています。その趣旨は建築物の大きさ・床面積(容積)を制限することによって、建築物と道路や他の建築物とのバランスを図る等、市街地の環境を保護することにあります。

下図は、建築基準法で定められた制限内容で、原則的にはこの表の数値のうち、都市計画で別途定められた数値がそれぞれの土地に採用されることになります。こちらも建ぺい率と同様に、以前説明した用途地域(住宅購入のポイント(3)~用途地域について~をご参照ください。)との組み合わせで決まっております。なお、この都市計画で定められた容積率を、『指定容積率』といいます。
指定容積率

 

◯ 前面道路による容積率

上記の指定容積率は、あくまで用途地域に応じて定められているのみで、各土地の道路事情を考慮して定められている訳ではありません。したがって、各土地において具体的な道路事情を考慮した容積率が必要となり、建築基準法において、前面道路による容積率の制限が定められています。

前面道路による容積率の公式は、以下のとおりとなります。

前面道路による容積率 = 前面道路の幅員 × 法定乗数

法定乗数については用途地域毎に原則的な数字が決まっており、例えば住居系の用途地域については4/10となっております(詳細については、下図をご参照ください。)。なお、前面道路が12m以上の幅員がある場合には、前面道路による容積率の制限は適用されません。

前面道路による容積率

 

◯ 指定容積率と基準容積率

ここまでの説明で、『指定容積率』『前面道路による容積率』が出てきましたが実際にはこの2つを比べて、数値の小さい方を適用することになります。この適用される容積率を、業界では『基準容積率』と言っています。

下図の敷地Aを参考に基準容積率を計算してみましょう。敷地Aは第1種住居地域内にあり、都市計画による指定容積率は300%(30/10)になります。前面道路による容積率は、敷地Aは角地で2本の道路に面しておりますが、この場合は幅員の広い方を採用しますので、下図のとおり、6mに乗数(4/10)をかけて240%となります。この2つのうち数値の小さい方を適用しますので、敷地Aにおける基準容積率は240%となります。
容積率の求め方

 

◯ 建築物の敷地が、容積率制限の異なる地域にまたがっている場合

用途地域がまたがっている場合等で容積率の制限が異なる地域に敷地が存在する場合は、建ぺい率の計算と同様に、それぞれの地域部分の面積にそれぞれの地域の基準容積率を乗じて合計したもの(加重平均)が全体敷地における基準容積率となります(不動産投資の基本(11)~建ぺい率~をご参照ください。)。

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