住宅ローンを組むとき、固定金利型・固定期間選択型・変動金利型のうち、どの金利タイプを選ぶべきか悩まれる方は多いのではないでしょうか？今回は、それぞれの金利タイプの特徴と、そのタイプを選ぶと良いとされている基本条件等について、ご紹介いたします。

固定金利型とは

固定金利型には「全期間固定型」と「固定期間選択型」があり、その名の通り金利が全期間あるいは一定期間固定されます。
 

【全期間固定型】

借入から返済完了までの金利が最初に決定されるため、借入のタイミングで、毎回の返済額や総返済額を計算することができます。最も返済計画を立てやすいタイプであるといえるでしょう。

特徴

• 一般的に、変動金利と比べて、金利水準が高い。
• 将来、金利が高くなってもその影響を受けない。すなわち返済額は一定。
• 借入を申し込むタイミングで支払総額が分かる。

適している場面

• 将来的に金利が上昇していくと考える場合
• 借入期間が長期にわたる場合

【固定期間選択型】

当初一定期間（3年、5年、10年等様々）、金利が固定されます。固定期間が終了する際に、変動金利に移行するか他の固定期間を設定するかを選択できる商品が多いです。

特徴

• 支払増となるタイミングを、ある程度人生設計に合わせやすい。
• 固定金利とする期間によって金利が異なる。
• 固定金利期間が終了した後の金利が、全期間固定型や変動金利型よりも高くなることがある。

適している場面

• さしあたっての支払額を抑えたい場合（全期間固定型と比較して）
• 収入が、固定期間中に安定または増加し、固定期間終了後にもしも支払額が多くなっても問題ないと見込める、と考える場合

変動金利型とは

変動金利型では、一般的には、適用金利が半年に1回、返済額が5年に1回見直されます。将来的な金利変動リスクはあるものの、家計負担が急激に大きくなってしまわないように「5年ルール（借入期間中に適用金利が変動しても、返済額は5年間一定とする）」や「1.25倍ルール（5年間経過後の新返済額は、前5年の返済額の125％を上限とする）」といった一定のルールが存在します。
余談ですが、このタイプは他のタイプに比べ金利が低いこともあり、ハウスメーカーや銀行等で住宅ローンの返済シミュレーションを出す場合、最初に出されることが多いようです。

【変動金利型】

特徴

• 一般的に、固定金利と比べて、金利水準が低い。
• 将来的な金利変動リスクがある。

適している場面

• 短期で返済できる見込みがある場合
• 金利が将来的に下がっていくと予想する場合

 
・関連記事：マイナス金利で住宅ローンはどのように変化したか
・関連記事：マイナス金利と短期プライムレート

借り替え

住宅ローンは家計に大きな影響を及ぼすものの一つですが、借り替えが可能なこともありますので、ある程度は柔軟に考えても良いでしょう。ただし借り替えは誰にとってもおススメ、というわけではありません。
一般的には、以下の条件を満たせば住宅ローン借り替えの妥当性があるといわれています。

• 今借入中の住宅ローンとの金利差が1％以上となる場合
• 住宅ローン残高が1,000万円以上、かつ残りの返済期間が10年以上ある場合
• 「借り替えにかかる諸費用」＜「借り替えによって節約できる金額」となる場合　等

借入人によって条件は異なりますが、上記を考慮してなお節約できると見込める場合には、借り替え相談をしてみると良いことがあるかもしれません。

 
以上で三つの金利タイプを見てきました。選び方の基本となるのは、ご自身の人生設計と収入、および将来的な金利変動リスクをどのように見込むのかであるといえるでしょう。
また、どのタイプが最少の総支払額で済むのかというのは誰も確実にいえることではないため、むしろ、どのタイプを選べば最も楽しいマイホームライフを過ごせそうか、ということに主眼をおいても良いかもしれません。

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2016年1月に導入が決定された、日本銀行によるマイナス金利政策。不動産業界も大きな影響を受けるといわれていましたが、その中でも、住宅ローン金利はマイホーム購入に強く関係することもあり、注目を集めました。それでは、住宅ローン金利はマイナス金利政策の実施でどのように変動したのでしょうか？
今回は、マイナス金利政策が住宅ローンに与えている影響と今後の見通しについて、銀行ローンとフラット35を念頭に解説いたします。

住宅ローン金利のその後

住宅ローンは主に「固定金利型」「固定金利（期間）選択型」「変動金利型」という金利タイプに分かれます。それぞれについてみていきましょう。

【固定金利型】マイナス金利導入後、低下。

固定金利は、通常10年物の国債利回りを基準に決定されています。マイナス金利政策の導入により10年物国債の価格が上昇、結果として10年物国債の金利は低下しました。これに連動する形で、固定金利型住宅ローンの金利も下がっています。

例）大手都市銀行の借入期間20年超35年以内のローン。
2015年10月時点：2.16%　⇒　2016年10月時点：1.46%

【変動金利】マイナス金利導入後もあまり変化なし。

変動金利は通常短期プライムレートに連動しますが、マイナス金利導入後も短期プライムレートは据え置かれており、変動金利型の住宅ローンの金利はマイナス金利導入後もあまり下がっていないのが現状です。
マイナス金利と短期プライムレートの関係については、以下の記事で詳しく解説していますので、ご参照ください。
・関連記事：マイナス金利と短期プライムレート

【固定金利（期間）選択型】マイナス金利導入後、固定期間が長いものほど低下。

一定の固定金利期間（2年、3年、5年、10年等様々）が経過したのち、変動金利または固定金利（期間）選択型を選べるタイプの住宅ローンです。現状一番多く利用されているのは10年型のようです。このタイプの場合、金利の基準となるのは、固定期間が2～3年の場合は短期プライムレート、10年固定の場合は10年物の国債利回りです。そのため、現状では固定期間が長いものほどマイナス金利の恩恵を受けられている、といえそうです。

住宅ローンの借り替え申込者が急増

金利引き下げを受けて住宅ローンの借り替え申込者が急増し、銀行や不動産販売会社等で行われている借り替え相談会は多くの来場者で賑わっているといいます。
住宅ローンは借入額が大きいことから、金利がコンマ数ポイント（0.x%）変わるだけで返済額に数百万円の差が生じる場合もあります。現在借りているローンとの金利差や借入残高、返済期間等を確認したうえで、借り替え手数料等の諸費用を考慮してなおローン費用を節約できそうな場合には、借り替えを検討すると良いと考えられます。

今後の住宅ローン金利の見通しは？

住宅ローン金利の今後の見通しはどうなるのでしょうか？
日銀は、2016年9月の金融政策決定会合で金融緩和策をさらに強化することを明らかにしました。マイナス金利の適用及び長期国債の買入れの組み合わせ、長短金利操作のための新型オペレーションの導入等々が明らかにされましたが、これにより住宅ローン金利の行方を推測してみましょう。

【固定金利型】および【固定金利（期間）選択型】

10年物国債の利回りは現在マイナスで推移していることが多く、これが0％程度に維持されることになった場合、金利は今後わずかに上昇したとしても大きく変動することは予想し難い、すなわち今後も低い水準に留まる、と予想されます。

【変動金利型】

現状、マイナス金利の恩恵をあまり受けていないものの、今後もマイナス金利政策が継続されていくことにより、しばらくは現状のままで推移していくと予想されます。

 
住宅ローンを組むにあたり、住宅ローン金利の基準に影響を与える政策や金利市場の動向には、引き続き注視していきたいところです。

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