不動産投資のメリットをより確かなものにするためには、その投資によるリスクを十分に把握し、対策を練ることが大切です。今回は、物件購入時に気をつけなければならないリスクとその回避ポイントを、住宅物件を例にとって紹介いたします。

「物件を見る目」を養うことが重要

実物の不動産投資においては、安定的に賃貸経営をできれば想定通りのリターンを得ることができますが、仮に入居者が決まらなかった場合は赤字になる可能性もあります。「投資先として魅力的に映る物件」と「入居者の立場から見て魅力的な物件」は必ずしもイコールではありませんので、想定利回りや初期費用だけで検討するのは危険ともなり得ます。
また、不動産は株式等と異なり物件ごとの個別性が高いため、必ずしも簡単には売却することができません。そのため、物件購入時の大きなリスクの一つは「収益をもたらさない物件を買ってしまうこと」であるといえるでしょう。
このリスクを回避するためには、購入検討の段階で「良い物件」を見極めることが最も重要です。言い換えれば、不動産投資のメリットをより確かなものにするには、「物件を見る目」を養うことが最も重要であるといえるでしょう。
あいにく、物件を精査する能力は一朝一夕で身につくものではありません。物件を選ぶ上での様々な条件を設けた上で、実際に物件やその周辺地域に足を運び、その物件が投資に適しているかどうかを総合的に判断する、という経験を積むことが一番の近道といえるでしょう。

立地・エリアの判断は欠かせない

物件を選ぶ上で、まず確認すべきポイントは「立地・エリア」です。不動産投資に適したエリアか否かを、客観的に、バイアスをかけずに判断することが大切です。
コツは「実際に住む人」と「投資をする人」という二つの視点から調査し、総合的に判断することです。

入居者の立場から

まずは入居者の目線から、自分がその物件に住むことを想定して周辺環境を調査してみましょう。

• 最寄り駅からの距離・所要時間はどれくらいか
• その駅を通っている路線の都心へのアクセスは良いか
• 物件の近くにコンビニエンスストアやスーパーマーケット等はあるか
• 病院や美容院、飲食店等、生活に必要な施設は近くにあるか
• 生活するうえでマイナスとなる要素（音や匂い、危険ゾーン等）は周辺にないか

ファミリー向けの物件を検討する場合は、学校や保育園までの距離、公園の賑わい等の確認も役に立つでしょう。

投資家の立場から

投資家の立場から、エリアの人口動態や今後の成長の見込み等についても詳しく調べておきたいところです。また、客付けしてくれる不動産会社が多いことも重要ですので、地域の不動産会社を回って情報収集を行いましょう。

エリア判断の落とし穴

このように様々な観点から物件の情報を集めていくと、「この物件は投資にぴったりだ！」という物件が見つかるかもしれません。しかし、今は長所に思える点も、状況が変われば欠点にもなり得る、という可能性にも注意が必要です。
例えば「少し都心から離れてはいるが、大学のキャンパスが近くにあるから学生が入居するはずだ」という予測を立てて投資したところ、大学のキャンパスの都心回帰に伴う移転によって一気に賃貸需要が減少してしまった事例等が挙げられます。
表面的な長所・短所だけではなく、その背景となっている要素まで考察を重ねることで、購入時のリスクを回避しやすくなります。

建物のリスクは回避しやすい

「物件自体のリスク」も、不動産購入時に考慮しなければならないリスクの一つです。特に、竣工から年月が経っている物件の場合は、購入した後に欠陥が発覚し、修繕費用が必要になるというケースも少なくありません。
しかしこのリスクは購入前に入念にチェックすることで比較的容易に回避することができますので、確認を欠かさないようにしましょう。
事前にチェックすべき項目としては、

• 傾斜がないか
• 雨漏りがないか
• 外壁のひび割れはないか
• 水回りの配管は傷んでいないか

等が挙げられます。

立地条件を始めとするその他の条件がいくら良いとしても、物件の修繕費用がかさむ恐れがある場合は購入を避けることも検討するべきです。大規模修繕の履歴や、今後の修繕予定等も事前に把握しておくことで、予想外の出費を避けることができるでしょう。
また、建物の設備や仕様が明らかに古い場合、入居者が決まりにくくなることもあります。設備に関して定期点検を行っているのかどうか、そして建物の管理形態は整っているか等も事前に確認することができれば安心につながります。

 
このように、地道な情報収集を重ねていくことで物件を見る目が養われていき、物件購入時のリスクを回避し不動産投資によるメリットを得ることに繋がります。

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不動産投資を行うにあたって、まず物件価格が気になるという方は多いのではないでしょうか。その物件が将来値上がりするかどうかは、大切な判断基準の一つです。それでは物件の価格はどのように決定されるのでしょうか？
今回は、物件価格の決定要因について解説いたします。

その１　需給バランス

不動産は個別性が強く、物件の価格を決定する要因には様々なものがありますが、分かりやすい要因として「需給のバランス」が挙げられます。すなわち物件の供給量と、人口動態や賃貸需要などの実需の関係です。供給量が変わらない状態で人口が増えれば需要が高まりますので物件価格の上昇につながり、反対に人口が減って需要が減少すれば物件価格の下落につながる、というのは分かりやすいですね。
例えば、近隣に駅や商業施設が新しくできた場合や再開発エリアで街が整備された場合などは、需要が増加するため物件価格は上昇する傾向があります。

その２　マクロ経済

物件価格を決定する要因として、世界経済全体の動きである「マクロ経済」が果たす役割も見逃せません。一般的にマクロ経済が好調なときは物件価格も上昇し、マクロ経済が落ち込むと物件価格も下落するといわれています。
例えば80年代のバブル期や2000年のITバブル、2007年のファンドバブルが発生した際には、不動産価格も高騰しました。その一方で、2000年代初頭から半ばまで米国で続いた不動産（住宅）価格の上昇はサブプライムローンの証券化など活発な経済活動につながり、そしてその崩壊が世界規模の金融危機、さらには不動産市場の悪化を招いたことは記憶に新しいですね。
このように、不動産の価格は世界経済全体の動きからも影響を受けますが、これは一方的なものではなく、相互に影響を及ぼし合う関係ともいえるでしょう。

その３　金融機関の融資動向

さらに、金融機関の融資動向も物件価格の決定要因として大きな影響を与えているとされています。一般的に、金融機関の不動産に対する融資姿勢が積極的になれば物件価格は上昇し、不動産融資が滞ると物件価格は下落傾向になるといわれています。
事実、不動産証券化などで多額の不動産が証券化されたり、投機的な融資がたくさん行われたりしたときには物件価格が上昇したので、不動産投資を検討する際には金融機関の融資動向も確認されることをお勧めいたします。

「何を買うか」と同じくらい、「いつ買うか」が重要

これまで物件価格の決定要因として、需給のバランスはもちろんのこと、世界経済全体の動きであるマクロ経済や、金融機関の融資動向も大きな影響を与える可能性があることを解説してまいりました。
そして、一般的に経済は好調と不調を行ったり来たりしながら循環的に繰り返していくことを考えれば、「何を買うか」と同じくらい、「いつ買うか」も重要であるといえるでしょう。

 
これらを踏まえて現在の日本の状況を見てみると、4年後に東京オリンピックの開催を控え、経済面では久々の景気上昇ムードになることが予想されます。また、金融面では「大胆な金融政策」を第1の矢に掲げたアベノミクスが進行しており、日本銀行は先般、国内金融機関による不動産融資が急増していると発表したところです。
これらの状況を鑑みると、物件価格が上昇する条件は揃いつつあると見ることもできるでしょう。日本の不動産価格の動向から目が離せません。

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