不動産投資を行うにあたっては、自分の投資スタイルに応じて採るべき戦略を決定することが必要です。また、それぞれの戦略について、リスクやリターン等押さえるべきポイントを知っておくべきでしょう。
今回は、不動産の投資戦略について、その分類と特徴について解説していきます。

不動産投資戦略の4類型

不動産投資で利益を得る方法は、低リスクのインカム・リターン（賃貸収入等）と高リスクのキャピタル・リターン（値上がり益）があります。
どの利益を狙うかによって、不動産の投資戦略は、コア型、コアプラス型、バリューアッド型、オポチュニスティック型の４種類に分類することができます。
 

（1）コア型

コア型投資は、不動産賃貸から生じるインカム・リターンを主な目的とする投資戦略です。低利回りですが、安定した賃貸収入が見込める物件の場合は、低リスクで安定的に運用することが可能です。
 

（2）コアプラス型

コアプラス型投資は、コア型と同様にインカム・リターンの獲得を目的としながら、キャピタル・リターンの獲得も目的とする投資戦略です。コアプラス型投資では、これらの双方をバランスよく狙うことで利益を最大化させます。
 

（3）バリューアッド型

バリューアッド型投資は、インカム・リターンの獲得に加えて、割安物件に付加価値を付けて積極的に収益性を高め、不動産価値を増加させることにより、キャピタル・リターンの獲得をも目的とする投資戦略です。
 

（4）オポチュニスティック型

オポチュニスティック型投資は、市場動向予測に基づいた不動産売買により、キャピタル・リターンの獲得を目的とする投資戦略です。

各戦略の特徴

各戦略のそれぞれのリスクとリターンを比較検討し、自分の投資スタイルに合う戦略を選択することが重要です。ここでは、各投資戦略の特徴を解説していきます。
 

（1）コア型

コア型投資は、賃貸収入の獲得を主な目的とするため、低利回りではあるものの、安定した賃貸収入が見込める物件の場合には安定的にリターンを獲得できることが最大のメリットです。
コア型投資を行う場合は、賃貸需要が安定している一等地の物件が最適であるといえるでしょう。また、コア型投資では安定した賃貸収入を得ることが最重要ですので、空室率の低い物件を選ぶことが合理的な判断となります。
・関連記事：空室率とは？ ～不動産投資の基本(9)～
 

（2）コアプラス型

コアプラス型投資では、賃貸収入と値上がり益の双方を狙うので、賃貸収入のみに焦点を当てたコア型の不動産投資戦略に比べて、人口減少や流動性のリスクにも対応可能であることが強みです。
景気が悪い時は低金利であるため賃貸収入で十分に利益を生み出せ、景気回復後に値上がり益を狙うというように、景気のアップダウンに柔軟に対応した不動産投資を実現することが可能であるのが特徴です。
コアプラス型投資を行う場合は、賃貸需要が安定しつつ、値上がり期待も持てる都心の二等地の物件が最適であるといえるでしょう。
 

（3）バリューアッド型

バリューアッド型投資では、割安に取得した不動産等について積極的に収益性を高め、不動産価値を増加させることにより値上がり益の獲得を目指します。理想通りに運用できれば収益率は高くなりますが、収益の振れ幅が大きく、一般的にコア型・コアプラス型に比べるとハイリスク・ハイリターンであることが特徴です。
また、物件に対して付加価値をつける必要があるため、企画力や経営力も求められてきます。バリューアッド型投資を行う場合には、ある程度の「センス」が必要だと考えてよいでしょう。
 

（4）オポチュニスティック型

オポチュニスティック型投資には、賃貸や売買市場動向の予測に基づく転売利益、またはバルクセールの買収処分、M&A等多様な形態がありますが、今回の四つの投資戦略の中では最もハイリスク・ハイリターンの戦略であるといえます。
いずれの形態を選ぶ場合もプロフェッショナリティはもちろん、まとまったキャッシュが必要になるため、玄人向けの不動産投資スタイルであるといってよいでしょう。

 
今回は、不動産投資戦略の四つの種類について解説いたしました。どのような投資スタイルが自分にとって最適であるのかをはっきりさせたうえで、自分の投資戦略に合った物件を選ぶことが大切です。

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建築基準法について解説してきた連載も今回が最終回となりました。
無秩序な開発を防ぐことを目的とした「集団規定」では（１）道路に関する制限、（２）用途制限、（３）建ぺい率、（４）容積率、（５）高さ制限、（６）低層住居専用地域内の制限、（７）防火・準防火地域内の制限、（８）敷地面積の最低限度について定めていますが、今回はそのうち後半部分の（５）～（８）について解説いたします。
現物の不動産投資を行う上で、このような規制に関する十分な調査は欠かせませんので、しっかりチェックしていきましょう。
（過去記事はこちら：第1回　単体規定 ／ 第2回　集団規定（1））

（５）高さ制限

周辺環境の保護のため、建築物の高さについて、以下のような制限があります。

＜斜線制限＞

斜線制限とは、周辺地域の採光や通風に支障を来さないように、建築物の各部分の高さを規制するものです。こちらで詳しく解説していますので、ご参照ください。
 

＜日影規制＞

日影規制とは、北側の敷地の日当たりを確保するための制限で、主に住居系の地域に適用されます。こちらで詳しく解説していますので、ご参照ください。

（６）低層住居専用地域内の制限

よりよい住環境を実現するため、第一種・第二種低層住居専用地域のみに適用される規制として、以下のものがあります。

＜絶対高さの制限＞

第一種・第二種低層住居専用地域内では、建築物の高さは10ｍまたは12ｍのうち、都市計画で定めた高さを超えて建築することはできません。ただし、以下の場合には、その高さを超えて建築することができます。

• ①周囲に広い公園等がある建築物で、低層住宅に係る良好な住居の環境を害するおそれがないと特定行政庁が認めて許可したもの
• ②学校等、その用途によってやむを得ないと特定行政庁が認めて許可したもの

＜外壁の後退距離の限度＞

第一種・第二種低層住居専用地域内では、建築物の外壁から敷地境界線までの距離（＝外壁の後退距離）は都市計画で定めた限度以上でなければなりません。
なお、外壁の後退距離は必ず定めなければならないものではなく、行政の判断で、必要があれば定められるものです。
都市計画で外壁の後退距離を定める場合は、その限度は1.5ｍまたは1ｍとされています。

（７）防火・準防火地域内の制限

火災の延焼等を防止するため、建築物が密集している地域を防火地域または準防火地域に指定し、建築物の構造に一定の制限を設けています。
なお、建築物が複数の地域にまたがる場合は、原則として建築物の全部に対して最も厳しい規定が適用されますが、防火壁により区画されている場合はその限りではありません。

＜防火地域内の制限＞

防火地域内では、原則として、以下の制限があります。

• ①地階を含む階数が3以上の建築物または延べ面積が100㎡を超える建築物は、耐火建築物としなければなりません。
• ②上記以外の建築物は、耐火建築物または準耐火建築物としなければなりません。

ただし、次の建築物の場合は、耐火建築物または準耐火建築物にしなくてもよいとされています。

• ①延べ面積が50㎡以下の平家建ての附属建築物で、外壁・軒裏が防火構造のもの
• ②高さが2ｍを超える門または塀で、不燃材料で造り、または覆われたもの
• ③高さが2ｍ以下の門または塀

また、防火地域内にある看板、広告塔、装飾塔等で、以下のいずれかに該当するものは、その主要部分を不燃材料で造り、または覆わなければなりません。

• ①建築物の屋上に設けるもの
• ②高さが3ｍを超えるもの

＜準防火地域内の制限＞

準防火地域内では、以下の制限があります。

• ①地階を除く階数が４以上または延べ面積が1,500㎡を超える建築物は、耐火建築物としなければなりません。
• ②地階を除く階数が3以下で、延べ面積が500㎡を超え1,500㎡以下の建築物は、耐火建築物または準耐火建築物としなければなりません。
• ③地階を除く階数が3で、延べ面積が500㎡以下の建築物は、耐火建築物、準耐火建築物または一定の防火上の基準に適合する建築物としなければなりません。

また、準防火地域内にある木造建築物等は、その外壁・軒裏で延焼のおそれがある部分を防火構造としなければなりません。

＜防火地域と準防火地域に共通する制限等＞

防火地域と準防火地域に共通する制限等としては、以下のものがあります。
・屋根：一定の技術的基準に適合するものでなければなりません。
・外壁の開口部：延焼のおそれがある部分に、防火戸その他の防火設備を設けなければなり
ません。
・外壁：耐火構造のものは、民法の規定に関わらず、その外壁を隣地境界線に接して設ける
ことができます。

（８）敷地面積の最低限度

建築物の敷地面積は、都市計画で定められた敷地面積の最低限度以上でなければなりません。なお、都市計画において敷地面積の最低限度を定める場合は、その最低限度は200㎡を超えてはなりません。

 
これまで３回にわたって建築基準法についてみてきました。建築基準法は、建築物に関する最低基準を定めた基本的な法律であり、その建築物が建築基準法に適合しているかどうかは不動産投資にあたって重要なポイントになります。
不動産を選定される際にはぜひご参考になさってください。

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建築基準法について、数回にわたって解説している今回の連載。第１回では、個々の建築物が満たすべき基準を定めた「単体規定」について説明しました（第1回はこちら）。
第2回では、建築物と市街地との関係について定めた「集団規定」について解説します。

集団規定とは

集団規定は、建築物と都市環境との関係性を整えるために定められた基準であり、原則として、都市計画区域および準都市計画区域内において適用されます。ただし、それ以外の区域であっても、都道府県知事が関係市町村の意見を聴いて指定する区域内においては、地方公共団体は、条例で一定の事項（道路に関する制限、建ぺい率、容積率、建築物の高さ、斜線制限、日影規制等）について必要な制限を定めることができます。
集団規定では主に（１）道路に関する制限、（２）用途制限、（３）建ぺい率、（４）容積率、（５）高さ制限、（６）低層住居専用地域内の制限、（７）防火・準防火地域内の制限、（８）敷地面積の最低限度について定めています。
今回は、（１）～（４）について以下概要をみていきましょう。

（１）道路に関する制限

＜道路の定義＞

建築基準法上の「道路」とは、幅員4ｍ（地域によっては6ｍ）以上の、道路法による道路等のことをいいます。ここで幅員を定めるのは、一定の広さが確保されていれば例えば消防活動等もスムーズに行うことできるからです。
また、建築基準法の集団規定が適用された時点で既に存在し、現に建築物が建ち並んでいる幅員4ｍ未満の道で、特定行政庁が指定したものについても、建築基準法上の道路とみなされます（これを2項道路といいます）。
2項道路の場合、道路の中心線から2ｍ下がった線が道路の境界線とみなされ、道路の反対側が川やがけ地等のときは、川・がけ地等の線から4ｍ下がった線が道路の境界線とみなされます。

＜接道義務＞

建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2ｍ以上接していなければなりません。ただし、敷地の周囲に広い空き地がある場合等で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについてはこの限りではないとされています。
地方公共団体は、学校・病院・百貨店等の特殊建築物や3階以上の建築物、延べ面積が1,000㎡を超える建築物等について、条例で、必要な接道義務の制限を付加することができます。

＜道路内の建築制限＞

道路内には、原則として建築物や敷地を造成するための擁壁を建築することはできません。ただし、以下の建築物等については道路内に擁壁を建築することができるとされています。

• ①地盤面下に設ける建築物（地下商店街等）
• ②公衆便所、巡査派出所等公益上必要な建築物で、特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
• ③公共用歩廊（アーケード街）等で特定行政庁があらかじめ建築審査会の同意を得て、
  安全上、防火上、衛生上他の建築物の利便を妨げ、その他周囲の環境を害するおそれがないと認めて許可したもの

＜壁面線＞

特定行政庁は、必要があると認める場合においては、建築審査会の同意を得て、壁面線を指定することができます。壁面線とは建物の並びをそろえるための線をいい、壁面線が指定されたときは、建築物の壁や柱等は壁面線を越えて建築することはできなくなります。

（２）用途制限

市街化区域（すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域）には、必ず用途地域が定められます。用途地域は住居系・商業系・工業系を合わせて12種類に分けられます。
建築基準法では、それぞれの用途地域について建築できる建築物の制限を設けています。建築物の敷地が二つ以上の用途地域にまたがる場合は、敷地面積の過半が属する地域の用途制限が適用されます。
なお、規制に適合しない用途の建築物であっても、特定行政庁が許可した場合は建築することができます。

（３）建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことをいいます。建ぺい率については、こちらで詳しく解説していますので、ご参照ください。

（４）容積率

容積率とは、敷地面積に対する建築物の延べ面積の割合のことをいいます。容積率については、こちらで詳しく解説していますので、ご参照ください。

今回は、主に建築基準法の「集団規定」の道路に関する制限・用途制限・建ぺい率・容積率について解説をしました。次回は、集団規定の後半部分についてみていきます。

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