匿名組合契約とは? ~不動産投資の基本(7)~

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匿名組合契約とは

2014年11月現在、日本において、金銭のリターンを提供するクラウドファンディングサービス(投資型・融資型に分類されるクラウドファンディングサービス)の多くは、匿名組合契約という手法を使用しています。また、この匿名組合契約は、機関投資家(プロの投資家)が不動産投資を行う際にも広く用いられている投資の契約形態です。しかしながら、一般的にはなかなか馴染みのない言葉ではないかと思います。今回は、そんな匿名組合契約についてその歴史を踏まえながら、説明をしたいと思います。
匿名組合

 

匿名組合契約の歴史は中世ヨーロッパから

昔、中世ヨーロッパに、地中海に船を浮かべて貿易事業を行いたいという事業家がいました。しかし、船を購入するには莫大な費用がかかります。そこで、当時、資産を持っていた教会や貴族に出資をお願いしました。その際の大事な約束事は、「出資を行う見返りに、利益が出たら出資者に分配する」というものでした。
この約束が現在の匿名組合契約の元となるもので、「匿名」と呼ばれているのは、出資者の名前が事業に現れないこと(この場合では、教会や貴族の名前が地中海貿易事業には現れない。)に由来しているといわれています。
匿名組合イメージ

 

匿名組合契約は株式会社ができるよりも以前の話

「貿易」、「出資」と聞いて、「世界で最初の株式会社のこと?」とピンと来た方は鋭い!似たような経緯で、世界で最初の株式会社が設立されます。時代はその後、大航海時代を迎え、貿易事業が長期化、高度化し、出資者から見て日々の事業で何が起こっているのかわかりにくいものとなっていきました。そのような状況において、出資者と事業家を結びつけるものとして、株式会社の概念が開発され、オランダ東インド会社が世界で最初の株式会社として設立されました。匿名組合契約は株式会社が出来るよりも以前に出来上がっていた概念ということになります。

 

匿名組合契約の流れ

匿名組合契約と株式会社の違いは別の機会に譲るとして、ここでは、匿名組合契約に関する流れを押さえていただきたいと思います。

(1) 出資者(今日では匿名組合員と呼ばれ、中世ヨーロッパの教会や貴族に該当)がお金を事業者(営業者と呼ばれ、事業家に該当)に出資します。
(2) 事業者は営利行為を行います。
(3) 利益が出たら事業者は出資者に分配します。
 

※本ブログ記事は匿名組合契約の概要を説明する目的で記載しております。契約の詳細な法的性質について責任を負うものではありません。

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株式投資(2)~ 投資の初心者 OwnersBook1年生(6)~

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◯ 株主優待制度?

▶ 株式投資をすると?

株の売買で利益(安く株を買って高くなったときに売る)が期待できたり、投資先の会社で利益が出れば配当金として利益の一部が還元されたり、また保有している株に応じてその会社の自社製品がもらえる「株主優待」などのメリットがあります。

 

▶ 株主優待制度とは?

最近この「株主優待」を目的に株式投資をはじめる方も多いようです。

会社側には実施の義務はなく、海外でもあまりない制度でどうやら日本独特のようです。個人投資家を大事に思ってくださる会社側のまさに「おもてなし」文化のあらわれなのでしょうか?

主に食品や飲料系の会社は自社製品の詰め合わせ、飲食や服飾系の会社は自社製品の割引券など、今や株主優待のランキングなどが書かれた本なども書店で見かけるほどです。

もちろん全ての会社にある制度ではなく、また、(1) 権利確定日に株主になっている(2) 一定数以上の株を持っている必要がある、という最低条件をクリアしていないと優待がもらえないので注意が必要です。さらに、持っている株数や持っている期間などにより優待品のランクが決められていたり、条件は会社によって様々ですので、気になる会社があればホームページなどを覗いて確認してみるのがいいかもしれません。

株主優待

 

▶ 株主総会へ足を運ぶと。

株主であるいうことはもちろん株主総会の召集通知が郵送されてきます、何だか総会と聞くと堅苦しく思いますが、会社の1オーナーとして参加する権利があり、会社によっては新製品の試飲や試食ができたり、ちょっとしたイベント、お土産を配布しているところも多く、この株主総会のお土産目当てにハシゴをしている方も中にはいるようです。

 

▶ 最後に!

株主優待や総会のお土産だけを目当てに株を選ぶのは楽しいかもしれませんが、あくまでも自分は投資をしている「すなわち株価は上がったり下がったり変動し、損をすることもある」ということを忘れてはなりません。
株式投資のきっかけが魅力的な株主優待でも悪くないと思いますが、株を買う以上は会社の経営や財務の状況などしっかり把握することも大切です。

 

投資家に向け「IR(インベスター・リレーションズ)個人投資家向けの広報」活動として多くの会社のホームページに情報提供がなされています。大切なへそくりを使い、会社の1オーナーになるからには会社研究は必須ですね。

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利回りとは?~ 不動産投資の基本(6)~

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不動産投資に関わっていく際、特に不動産を購入する際に、必ずといっていいほど確認するものの1つとして、「利回り」があります。

 

◯ 利回りとは?

「利回り」という言葉をインターネットで検索すると、「投資元本に対する、利子も含めた収益の割合」というような表現が出てきます。では、不動産の利回りは?となるとどうなるのでしょうか?

 

投資利回り=毎年得られる利益/不動産価格

不動産の購入を検討している人からみた場合の利回りとしては、一般的に上記のような計算式で表示することができます。つまり、自分が払う投資金額(価格)に対して、毎年得られる収益がどのくらいの割合(%)なのか、というものさしが利回りになります。

 

定義の仕方でいくらでも利回りは変わってくる

単純に「利回り」といわれている際には、分子(毎年得られる収益)と分母(価格)が何を指しているのかをきちんと把握することが必要となります。

不動産投資においては分子の「毎年得られる収益」にはいくつか異なる概念が、広く用いられています。例えば「総収益」(購入した不動産にかかる費用(例えば、建物管理費や、小修繕費)を一切控除する前の金額。)を使用されると、利回りは『粗利回り』とか、『表面利回り』『グロス利回り』と呼ばれるものになります。

「総収益」ではなく、「純収益」(総収入から費用を控除したもの。)を用いると、利回りは『ネット利回り』、『実質利回り』『利回り』(NOI:Net Operating Income(純収益の英訳)の略)と呼ばれるものになります。

また、分母(価格)に自分が払う投資金額ではなく、不動産鑑定士が算出した鑑定評価額を用いて利回りを計算した場合には『想定利回り』と呼ばれ、J-REIT等でよく使われています。

 

上記以外にも利回りの計算方法はいくつもありますが、基本的な考え方である計算式をまず理解することが、利回りを理解するうえでの最初の一歩となります。

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