用途地域について ~不動産投資家による住宅購入のポイント(3)~

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「ある日突然、自宅前に高層マンションが・・・」とならないために。

今回は前回の「土壌汚染」に続いて「用途地域」についてまとめてみました。

 

◯ 用途地域とは?

そもそも、土地を買ったら、所有者は何でも好きな建物を建てていい訳ではなく、ちゃんと一定のルールがあります。その1つに、都市計画法で定められた用途地域があります。

用途地域は、建築物の用途(住宅、工場、商業施設等)について、それぞれの地域における土地利用の方向性を考えて定められたもので、簡単にいうと土地は既に色分けされており、その色に応じて建築物のルールが定められています

用途地域別の建築物の用途制限(簡易版)

用途地域別の建築物の用途制限(簡易版)

上記表のとおり、現在(2014.11.12時点)は12の用途地域に分かれております。用途地域は、都市部における用途の混在を防ぐことを大きな目的としているため、都市郊外ではそもそも用途地域が定められていない地域もあります。

 

◯ 用途地域によって、様々な規制が存在

用途地域はそれぞれ主な用途(建築物の種類)が定まっており、その目的に沿っていろいろな規制が建築基準法等によって定められております。主なものとしては、「容積率・建ぺい率・高さ制限・斜線制限・日影規制」があります。

◯ 自宅の目の前に高層マンションが?

ある日突然、自宅前に6階建の高層マンションの建築が始まった、ということを聞いたことはありませんか?これは、この用途地域が関係している場合があります。
例えば、自宅は「第一種低層住居専用地域(2階建程度の戸建住宅やアパートしか建てられないエリア)」である一方、道路を隔てた南側は、「第一種住居地域(6階建程度のマンションが建てられるエリア)」であるという場合が1つの例です。

◯ 用途地域はどうやって調べる?

一般に住宅販売業者等から購入する場合、購入予定地の用途地域については広告等に表示されております。小さくてわかりづらいかもしれませんので、隅々まで探してよく読んでみてください。但し、広告等では、周囲の用途地域がどうなっているかわかりません。用途地域を調べるには、都道府県や市町村のホームページで用意されている場合があるので、インターネットで簡単に調べることができます。参考までに、東京都は都市整備局の以下のURLから調べることができます。

http://www2.wagamachi-guide.com/tokyo_tokeizu/

 

ある日突然、自宅の目の前に高層マンションが建つという悲劇に遭わないためにも、購入予定地および周辺の用途地域を調べておくと一安心です。

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NISA(ニーサ)とは? ~投資の初心者 OwnersBook1年生(3)~

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◯ NISA(ニーサ)とは?

「投資」と聞いて真っ先に思いつくのは「株式や債券」「投資信託」「不動産」「FX」などではないでしょうか。最近、新聞やテレビなどでよく耳にするNISA(ニーサ)。少し話題になっているので、”へそくり運用”が出来そうか調べてみました。

NISAとは?
NISA(ニーサ)とは2014年1月から導入された少額投資非課税制度
何だか難しそうですが、

・NISA口座で取引をすると最大5年間税金(儲けた利益に対して)がかからない
・毎年100万円までの投資が可能なので投資資金が少額からでもはじめられる

など、へそくりでもじっくり学びながら手軽に取り組めそうです。

 

日本に住んでいる20歳以上であれば証券会社や銀行で口座開設が出来、忙しくて時間がない人にとってはネットでの口座開設も便利です。

ただ1人1口座のみで金融機関の変更ができない、また金融機関によっては扱っている商品(株式や投資信託)がそれぞれなので、まず、金融機関選びからスタートです。

キャンペーン期間中の金融機関もあり、手数料が無料になったり、プレゼントがあったりするので、自分にあったサービス内容の金融機関を吟味し探してみるのも楽しいかもしれません。

税金が優遇、手数料が無料などお得感があるのはちょっと嬉しいです。

通常、約20%かかる税率が0%(非課税)になるのはとても魅力的ですが、投資枠の繰越しが出来ない、途中で売却しても再利用できないなど、他にも気をつけるべきことがまだあるような気がします。
口座の開設可能期間が2023年までとまだ先があるので、始めるにあたってはもう少し勉強してからでも遅くはないかなとも思っています。

 

次回はNISAで取引ができる投資信託や株式のことなどについて少し調べてみようかなと思います。

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元金均等返済とは? ~ 不動産投資の基本(5)~

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前回ご説明した「元本一括返済」方式に続き、今回は「元金均等返済」方式について説明します。

元金均等返済とは?

「元金均等返済」方式の大きな特徴は、毎回の返済は一定金額の元金に、利息を加えた金額を返済することにあります。借入金額(ローン)残高が多い返済初期には、当然ですが利息金額も大きいために1回あたりの返済金額も大きくなります。返済が進むと、借入金額は減少し利息が減りますので、1回あたりの返済金額も小さくなっていきます。

元金均等返済方式は、債務者にとっては元金の減り具合が一定であるため、借入残高が把握しやすく、最終返済がいつになるのかわかりやすいというメリットがあります。その一方で、借入後の返済金額がしばらく大きいため債務者の負担は大きく、返済計画に注意を払う必要があります。

なお、元本を分割して返済(償還)していくので、「アモチ」(アモチゼーション:Amortizationの略)と言われることがあります。この方式は「元本一括返済」方式と同様に、コーポレートローンではよく採用されている方式です。この返済方式の応用として、一定の元金返済を最後まで続けるのではなく、途中で元金を一括で返済(全額繰上返済のイメージです)して借入を終了させる方式である「バルーン付アモチ」という返済方式もあります。

元金均等返済の例

元金均等返済

上図の例で、100万を借り入れたとしましょう。計算を単純にするため、期間10年間、年1回後払い、年利10%の契約だとすれば、初回(借入から1年後)のお支払いは、元金10万円に利息10万円を足して20万円となります。また、9年目(借入から9年後)のお支払いは、元金10万円に利息2万円を足して12万円となります。

「元金均等返済」方式は、「元利金等返済」方式と合わせて住宅ローンでもよく使われる借入方式となっております。

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