土壌汚染について ~不動産投資家による住宅購入のポイント(2)~

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今回はマイホームを購入する際のポイントの1つである「土壌汚染」についてまとめてみます。

◯ 土壌汚染とは?

そもそも、「土壌汚染」とは何をいうのでしょうか?
2003年に施行された土壌汚染対策法(2010年、2011年に改正)では、「特定有害物質が基準値以上含まれている土地」に土壌汚染があるとしています。ここでいう「特定有害物質」は、「鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の物質(放射性物質を除く。)であって、それが土壌に含まれることに起因して人の健康に係る被害を生ずるおそれがあるもの」と定めてあります。つまり、人体に害を及ぼす可能性がある物質を多く含んだ土地が、土壌汚染地と言えます。

 

◯ 住宅購入の際、なぜ問題になるのか?

そもそも人体への影響が最も大きな心配事であるので、購入者が安心して住めるのかどうか、という点で問題があります。もっとも、土壌汚染がそのまま健康上の問題となるケースは、近年では稀です。しかしながら、土壌汚染のある土地は売却時に流動性が落ちる(希望価格で売却しにくくなる)可能性が高いと思われます。また、「マイホーム購入後に土壌汚染が発覚した場合に、誰が汚染除去費用を負担するか」という問題が起こるケースもあります。これについては、まずは「汚染者負担原則」と言われ、原則として汚染をした者がその土地を綺麗にする、つまり汚染を除去する責任を負っていますが、

(1) 汚染者が特定できない
(2) 自然に汚染された土地である(自然由来といいます)

上記のような場合、マイホーム購入者が汚染除去費用を払わざるを得ないケースが実際に起こっております。また、汚染者を特定したものの、その後、汚染除去費用を負担させるために訴訟をせざるを得ないケースもあります。

 

◯ 購入前にすべきポイントは?

では、購入前に何をすべきなのでしょうか?最も万全な対策は、「専門の調査会社にお願いする」ことです。但し、当然のごとく費用が発生します。調査内容にもよりますが、通常、数十万、という金額が最低必要となります。
そこまでのお金は用意できない、まだ検討段階なので、お金をかけずに出来る範囲で調査したい、という方には、「古地図調査」がおすすめです。過去にどのような土地利用がされていたのか、周辺には汚染を引き起こすような工場等はなかったか、といったことが古地図を調べると簡単にわかります。また、この古地図調査は、専門の調査会社でも必ず実施するもので、簡単なことですが、重要な調査事項となっております。

古地図

 

◯ 「古地図調査」はどうやってやる?

最も簡単な方法は、近くの図書館に行くことです。分館等の小さな図書館ではおいていないこともありますが、通常の図書館には数十年前のものから最近のものまで古地図がおいてあります。江戸時代等、数百年前の古地図を見られる場合もあります。これらの古地図を見て、

(1) 購入予定の土地の利用状況
(2) その周辺の利用状況

を数十年前の古地図から調べ、「工場・クリーニング施設・ガソリンスタンド」等、土壌汚染を引き起こす可能性がある土地利用がなければ、「土壌汚染の可能性は低い」ということができそうです。

もしマイホーム購入にあたり、土壌汚染が気になりましたら、まずは図書館へ行ってみましょう。

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投資を行なわないことのリスク ~投資の基本概念の整理・検討 (2)~

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投資を行なわないことのリスク

投資はリスクを伴い、結果として利益または損失が発生します。しかし、投資を行わなければ利益を得る機会もありません。「投資を行わないリスク」とは、そのような得られたかもしれない利益を逸してしまうリスク、すなわち、「機会損失」と考えることができます。

長期株価の推移

投資とは、資本を投下し時間を味方につけ資産を増やしてゆくことと定義しました。一方、人間の生きている時間には限りがありますので、機会損失を真剣に考える必要があると思います。

損失リスクを過度に恐れ、投資実行に至らず、好機を逸してしまったと後悔することがあります。こうなってしまったことの根本的な原因は、機会損失がきちんと検討されていないことも、要因として考えられます。

もちろん、投資をしたい商品のマーケットが高騰している場合もあります。そのような際には焦らず、別の商品を投資対象として検討してみる機転も必要になります。(例えば、株式市場が高騰していると感じる際には、債券(国債など)への投資を検討するタイミングかもしれません。)
投資の検討を行う際に、投資を行わないことのリスクも考え、さまざまな角度から投資について興味を持って考えることは前向きなことです。一方、何の投資も検討しないまま時間が経過してしまえば、いずれ時間を味方に付けづらくなります。そうなってくると、リスクの許容に対する姿勢や考え方の差が生まれ、また、実践経験にも差が現れてくると考えられます。

次回は投資とギャンブルの違いを検討してみたいと思います。

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へそくりの使い道 ~投資の初心者 OwnersBook1年生(2)~

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◯ 大事なへそくりの使い道

当たり前のことですが、持っているへそくりは少しでも増やしたい!と思うもの。
それが趣味や旅行のため、もしくは老後の資金・子どもの教育資金のためと、理由は人それぞれかと思います。

中にはボケ防止のために株式投資をしている!という人もいるようです。毎朝、新聞を読んで株価の動きや世の中の市場に、常に目を向けることを日課としている人もいるようです。世の中の動きを知っておくことは、投資をする人にはとっても大事なことなのですね。

銀行に預けていても低金利と言われていて、なかなか預けているお金も増えないのなら、まずは自分に投資、すなわち知識を蓄えること(投資の勉強)からはじめてみるのがいいかも知れません。例えばここ最近、円安になったといったニュースでよく耳にします。株に投資をしている訳でも外貨預金をしている訳でもないからあまりピンときませんでしたが、私たちの生活にもしっかり影響がありました。

 

円安・円高 図

 

大きな意味では輸出(日本→外国)する企業にはメリットがあるようですが、私たちの身近な生活を考えると、輸入品(たとえば外国から買っている大豆や小麦を使った商品や海外から入ってくるワインなど)が高くなるので、これから身の回りの商品が高くなり家計にも影響がでてくるかもというデメリットも見えてきます。

自分たちの生活にどう直結するかという点から知識を蓄えていくのもいいかも知れません。

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