コストカットとテナント満足度

投資対象として不動産を扱う際には、コストカットを意識することは大切です。無駄な経費を抑えることで、純収益の増加と物件価値の最大化を図ることができます。しかし、物件価値を高めるためには同時にテナントと良好な関係を築いていくことも重要です。
投資家としてコストカットを優先するあまり、テナントに「サービスの質が下がった。」と思われるような事態に陥ることは避けなければなりません。あるいは、そのような印象を与えかねないコストカット施策はやめた方がいいですが、やむを得ず実施する際にはそのような事態に陥ることがあり得ることを認識したうえで行うべきでしょう。

例えばオフィス物件において、以下のような行為はテナントに悪い印象を与えかねません。

• 共用部のトイレの便座を勝手に切る。
• 共用部の電球数を減らす。
• 警備員による警備を廃止したりシフトを少なくしたりする。
• エントランスの装飾レベルを下げる、または廃止する。
• 管理会社の質を落とす。

中には、「こんな些細なことが？」というものもあるかもしれません。しかし、テナントも（それがどれ程大企業であっても）究極的に見れば人間の集団です。一度マイナスのイメージを持たれてしまうと、そのマイナスイメージを払拭するのは難しく、減賃交渉や解約のきっかけになりかねません。

テナント満足度を上げるには

それでは、どのようにテナント満足度を維持・向上させていけばよいのでしょうか？
それは、ごくごく当たり前ですが、テナントとのコミュニケーションを常に維持・継続すること、つまり、マメに連絡し、言われたことを誠実に対応していく、という点に尽きるものと思われます。

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投資目的で不動産を購入した場合、購入後のリスクとして考えられるのが入居者に関わるリスクです。これは、入居者の審査を厳格に行う等の適切な対策を講ずることである程度予防することができます。
今回は、入居者に関わるリスク回避または低減させるためのポイントを、住宅案件を念頭に置きながら紹介いたします。

日常的に発生し得る入居者リスクとは

入居者に関わるリスクとは、「入居者の行動が原因となって経営者に引き起こされる経済的損失」のことをいいます。具体的には、入居者が家賃を滞納したり、物件内で事件が発生したりすることによって賃貸経営に影響が及ぶリスクを指します。この場合の事件とは、刑事事件や孤独死、自殺等大きなものから、騒音やゴミの問題、ペットをめぐる問題、また入居者同士の喧嘩等日常的なものまで様々です。こうしたトラブルがあると、既存の入居者が退去してしまったり新しい入居者が決まりにくくなってしまったりと、不動産オーナーとして苦難の道を歩くことになるかもしれません。
これらのリスクを予防するためにはどうしたら良いのでしょうか？

入居者リスクに対する備え

入居者リスクを防ぐ対策として有効な一つの手段として、入居者の審査を厳しく行うことが挙げられます。以下で入居者審査に必要な基準をチェックしていきましょう。

入居者審査の基準

① 属性

入居希望者が、「自身の目指す入居者像」に合った人であるかを確認しましょう。
例）
・ペット不可のマンション：ペットは小型でも確実に不可とします。
・閑静な住宅街：音楽の練習等で周辺に迷惑をかけるようであれば、楽器演奏による音出し不可を守れる方を選びましょう。

② 支払能力

賃料の支払い能力を確認するために、年収と職業は重要な審査基準となります。

③ 連帯保証人

入居者が万が一家賃を滞納して夜逃げ等をしてしまった場合は、家賃を得られないだけでなく、残置物の撤去費用まで経営者が負担することになってしまいます。賃借人本人の支払い能力に問題がなさそうと判断した場合も、連帯保証人についても同様に審査しましょう。

注意点：空室リスクとのバランス

以上のように入居者の審査は必要ですが、厳格すぎると時に「空室リスク」を招きます。入居者を絞った結果賃借人が入らないと当然ながらその分の賃料収入が得られなくなりますので、入居者リスクと空室リスクのバランスを考慮することが重要になります。
空室リスクは物件の魅力を高めることである程度防ぐことができます。詳しくは次回以降でご紹介する予定ですので、引き続きご確認ください。

日々の対応で重要なこと

物件の日常的な管理を徹底することも入居者リスクを回避・低減するうえで重要です。

割れ窓理論 ～些細な問題点にも早期対策を～

街づくりや心地よい環境づくりの場面でよく活用されるのが、米国の心理学者であるジョージ・ケリング博士が提唱した「割れ窓理論」です。これは、一見軽微な秩序違反行為でも徹底的に取り締まることで地域社会の治安回復・秩序安定に効果がある、という理論です。
物件内でゴミが落ちている、深夜に騒音がする、放置自転車がある、禁止のペットを飼っている等々の乱れが治安の悪化を招きかねませんので、少しでも異変を感じたら早期に対策の手を打ち、迷惑行為の芽を摘んでしまうことが大切です。

家賃滞納にも早期の対応を

家賃の滞納に対しても、もちろん迅速な対応が必要です。不動産投資を行う以上、入居者の賃料が支払われないことは大きな損失となります。さらに、家賃未納のまま居座られた場合は新たな入居者を募集できないため、機会損失にも繋がります。
厳格な入居者審査をしても状況によっては家賃滞納が発生してしまうこともゼロとは言い切れません。もし滞納が起きてしまった場合は、毅然と督促を続けることが重要です。それでも支払われない場合には、保証人や家賃保証会社に連絡を取り、きちんと弁済してもらうようにしましょう。

 
ここまで、入居者に関わるリスク管理のポイントを見てきました。
実際は、入居者審査も含めた一連の管理業務を不動産管理会社に委託するケースがほとんどでしょう。そのため、厳格かつ迅速な対応をしてくれて、入居者リスクと空室リスクのバランスを考慮した入居者審査をしてくれる管理会社を選定することも、リスクを回避・低減するための重要なポイントの一つであるといえます。

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不動産投資のメリットをより確かなものにするためには、その投資によるリスクを十分に把握し、対策を練ることが大切です。今回は、物件購入時に気をつけなければならないリスクとその回避ポイントを、住宅物件を例にとって紹介いたします。

「物件を見る目」を養うことが重要

実物の不動産投資においては、安定的に賃貸経営をできれば想定通りのリターンを得ることができますが、仮に入居者が決まらなかった場合は赤字になる可能性もあります。「投資先として魅力的に映る物件」と「入居者の立場から見て魅力的な物件」は必ずしもイコールではありませんので、想定利回りや初期費用だけで検討するのは危険ともなり得ます。
また、不動産は株式等と異なり物件ごとの個別性が高いため、必ずしも簡単には売却することができません。そのため、物件購入時の大きなリスクの一つは「収益をもたらさない物件を買ってしまうこと」であるといえるでしょう。
このリスクを回避するためには、購入検討の段階で「良い物件」を見極めることが最も重要です。言い換えれば、不動産投資のメリットをより確かなものにするには、「物件を見る目」を養うことが最も重要であるといえるでしょう。
あいにく、物件を精査する能力は一朝一夕で身につくものではありません。物件を選ぶ上での様々な条件を設けた上で、実際に物件やその周辺地域に足を運び、その物件が投資に適しているかどうかを総合的に判断する、という経験を積むことが一番の近道といえるでしょう。

立地・エリアの判断は欠かせない

物件を選ぶ上で、まず確認すべきポイントは「立地・エリア」です。不動産投資に適したエリアか否かを、客観的に、バイアスをかけずに判断することが大切です。
コツは「実際に住む人」と「投資をする人」という二つの視点から調査し、総合的に判断することです。

入居者の立場から

まずは入居者の目線から、自分がその物件に住むことを想定して周辺環境を調査してみましょう。

• 最寄り駅からの距離・所要時間はどれくらいか
• その駅を通っている路線の都心へのアクセスは良いか
• 物件の近くにコンビニエンスストアやスーパーマーケット等はあるか
• 病院や美容院、飲食店等、生活に必要な施設は近くにあるか
• 生活するうえでマイナスとなる要素（音や匂い、危険ゾーン等）は周辺にないか

ファミリー向けの物件を検討する場合は、学校や保育園までの距離、公園の賑わい等の確認も役に立つでしょう。

投資家の立場から

投資家の立場から、エリアの人口動態や今後の成長の見込み等についても詳しく調べておきたいところです。また、客付けしてくれる不動産会社が多いことも重要ですので、地域の不動産会社を回って情報収集を行いましょう。

エリア判断の落とし穴

このように様々な観点から物件の情報を集めていくと、「この物件は投資にぴったりだ！」という物件が見つかるかもしれません。しかし、今は長所に思える点も、状況が変われば欠点にもなり得る、という可能性にも注意が必要です。
例えば「少し都心から離れてはいるが、大学のキャンパスが近くにあるから学生が入居するはずだ」という予測を立てて投資したところ、大学のキャンパスの都心回帰に伴う移転によって一気に賃貸需要が減少してしまった事例等が挙げられます。
表面的な長所・短所だけではなく、その背景となっている要素まで考察を重ねることで、購入時のリスクを回避しやすくなります。

建物のリスクは回避しやすい

「物件自体のリスク」も、不動産購入時に考慮しなければならないリスクの一つです。特に、竣工から年月が経っている物件の場合は、購入した後に欠陥が発覚し、修繕費用が必要になるというケースも少なくありません。
しかしこのリスクは購入前に入念にチェックすることで比較的容易に回避することができますので、確認を欠かさないようにしましょう。
事前にチェックすべき項目としては、

• 傾斜がないか
• 雨漏りがないか
• 外壁のひび割れはないか
• 水回りの配管は傷んでいないか

等が挙げられます。

立地条件を始めとするその他の条件がいくら良いとしても、物件の修繕費用がかさむ恐れがある場合は購入を避けることも検討するべきです。大規模修繕の履歴や、今後の修繕予定等も事前に把握しておくことで、予想外の出費を避けることができるでしょう。
また、建物の設備や仕様が明らかに古い場合、入居者が決まりにくくなることもあります。設備に関して定期点検を行っているのかどうか、そして建物の管理形態は整っているか等も事前に確認することができれば安心につながります。

 
このように、地道な情報収集を重ねていくことで物件を見る目が養われていき、物件購入時のリスクを回避し不動産投資によるメリットを得ることに繋がります。

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