不動産投資を行うにあたって、まず物件価格が気になるという方は多いのではないでしょうか。その物件が将来値上がりするかどうかは、大切な判断基準の一つです。それでは物件の価格はどのように決定されるのでしょうか？
今回は、物件価格の決定要因について解説いたします。

その１　需給バランス

不動産は個別性が強く、物件の価格を決定する要因には様々なものがありますが、分かりやすい要因として「需給のバランス」が挙げられます。すなわち物件の供給量と、人口動態や賃貸需要などの実需の関係です。供給量が変わらない状態で人口が増えれば需要が高まりますので物件価格の上昇につながり、反対に人口が減って需要が減少すれば物件価格の下落につながる、というのは分かりやすいですね。
例えば、近隣に駅や商業施設が新しくできた場合や再開発エリアで街が整備された場合などは、需要が増加するため物件価格は上昇する傾向があります。

その２　マクロ経済

物件価格を決定する要因として、世界経済全体の動きである「マクロ経済」が果たす役割も見逃せません。一般的にマクロ経済が好調なときは物件価格も上昇し、マクロ経済が落ち込むと物件価格も下落するといわれています。
例えば80年代のバブル期や2000年のITバブル、2007年のファンドバブルが発生した際には、不動産価格も高騰しました。その一方で、2000年代初頭から半ばまで米国で続いた不動産（住宅）価格の上昇はサブプライムローンの証券化など活発な経済活動につながり、そしてその崩壊が世界規模の金融危機、さらには不動産市場の悪化を招いたことは記憶に新しいですね。
このように、不動産の価格は世界経済全体の動きからも影響を受けますが、これは一方的なものではなく、相互に影響を及ぼし合う関係ともいえるでしょう。

その３　金融機関の融資動向

さらに、金融機関の融資動向も物件価格の決定要因として大きな影響を与えているとされています。一般的に、金融機関の不動産に対する融資姿勢が積極的になれば物件価格は上昇し、不動産融資が滞ると物件価格は下落傾向になるといわれています。
事実、不動産証券化などで多額の不動産が証券化されたり、投機的な融資がたくさん行われたりしたときには物件価格が上昇したので、不動産投資を検討する際には金融機関の融資動向も確認されることをお勧めいたします。

「何を買うか」と同じくらい、「いつ買うか」が重要

これまで物件価格の決定要因として、需給のバランスはもちろんのこと、世界経済全体の動きであるマクロ経済や、金融機関の融資動向も大きな影響を与える可能性があることを解説してまいりました。
そして、一般的に経済は好調と不調を行ったり来たりしながら循環的に繰り返していくことを考えれば、「何を買うか」と同じくらい、「いつ買うか」も重要であるといえるでしょう。

 
これらを踏まえて現在の日本の状況を見てみると、4年後に東京オリンピックの開催を控え、経済面では久々の景気上昇ムードになることが予想されます。また、金融面では「大胆な金融政策」を第1の矢に掲げたアベノミクスが進行しており、日本銀行は先般、国内金融機関による不動産融資が急増していると発表したところです。
これらの状況を鑑みると、物件価格が上昇する条件は揃いつつあると見ることもできるでしょう。日本の不動産価格の動向から目が離せません。

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誰が言い出したのかわかりませんが、いいワインを作るには「天・地・人」がそれぞれ大切であると言われることがあります。これは不動産投資においても共通することなので、取り上げてみたいと思います。

ワインの「天・地・人」

ワインにおける「天」とはその年の天候を意味するようで、ビンテージなどと呼ばれています。「ボルドーといえば2000年と2005年！」のようなものです。ブドウの収穫時に雨が多く降ると、水分の多すぎるブドウとなってしまい、ワインの味にはマイナスに働くようです。

「地」とは、まさにブドウ畑のある場所のことで、フランスではテロワールなどと呼ばれています。どのような成分が土地・畑に含まれているか、それらはブドウの栽培に適しているのか、といったことが注目を集めます。

「人」はまさにワインを作る人のことで、一つのワインには多くの人が関わることになります。ブドウを摘んだり（法律によって、機械で摘むことを禁じている地域もあります。）、発酵させたり、熟成させたり、果皮とともに醸造させたり（赤ワインの場合）、樽を入れ替えたりといった職人芸を通じてワインが作られていきます。

一般に素晴らしいワインには「天・地・人」のそれぞれが素晴らしく作用する必要があると言われています。また、一方で、「天」や「地」に恵まれなくとも、「人」の努力によって、素晴らしいワインが生まれることもあるそうです。例えば、「天」に恵まれなかった年のワインづくりこそが、職人の腕の見せ所と意気込むワイン職人もいるそうです。

不動産投資の「天・地・人」

さて、不動産投資における「天・地・人」ですが、「天」はマーケット環境、「地」は立地・建物、「人」は関係者と捉えることができるのではないでしょうか。「天・地・人」がそろうと素晴らしい不動産投資案件になりそうです。
マーケットが上昇局面で（「天」）、立地や建物に問題はなく（例えば、ターミナル駅から近く、競合が少ない大通りに面したオフィスビル。「地」）、しっかりとした関係者（管理会社、賃貸仲介会社、投資にかかるマネージャーなど。「人」）がそろった案件は素晴らしい投資となりそうです。
ワインと同様、マーケット環境の悪い時の案件や立地に問題のある不動産も、投資家の期待にきちんと応える「人」がいれば、その不動産投資案件はしっかりとした出来栄えの案件となることも期待できるでしょう。

 
少しキザですが、不動産投資の際にも「天・地・人」に思いを巡らせてみてはいかがでしょうか？

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