不動産投資の基本(16)

区分所有建物(3)管理組合 ~不動産投資の基本(16)~

前回に続き区分所有建物に関するトピックを扱いますが、今回は管理組合についてまとめてみます。

 

◯ マンションには管理組合が必ずある?

区分所有建物の内部関係を規律するための法律である『建物の区分所有等に関する法律』第3条に管理組合について規定されていますが、区分所有建物、いわゆる分譲マンション等には、必ず管理組合が存在することになっており、特段そこに住んでいる人が意図しなくても、法律上自動的に区分所有者の全員がその構成員に組み込まれて管理組合が結成されることになっています。

では、表題に戻りまして「マンションには管理組合が必ずあるのか?」という問いに関する答えは、「NO」です。マンションでも、所有者が1人である賃貸マンション等には管理組合は存在しません。管理組合が存在するのは、区分所有者が複数人いるマンションになります。

 

◯ 理事会・管理会社

近年は1,000戸を超える大規模マンションも多数存在しており、管理組合が何かを決める際に、その全住民が毎回集まって議決をとる、というようなことは現実的ではありません。そこで、通常は管理組合員(区分所有者)の中から理事(役員)を選任し、複数の理事から構成される理事会が事業計画等に基づいて管理組合の運営を行っているマンションがほとんどです。仕組みとしては以下のような図になります。

管理組合

理事会は、一般的には月に1回程度の会合を開いて粛々とマンション運営を行っていく役割を担っています。

また、多くのマンションでは、管理会社と呼ばれる外部の会社に管理業務を委託しています。一般的には「管理委託契約」を締結し、管理組合が管理会社へ報酬を支払って管理業務を委託する形態をとっており、その管理組合の窓口となるのが理事会になります。

 

◯ 重要な事項の決定は?

マンション運営にかかる全ての事項について理事会が決めているわけではありません。重要な事項については、全区分所有者(組合員)の賛否を集結したうえで決定することになっています。その重要な事項を決定する場が、『総会』(集会)です。法令上、少なくとも年1回以上の開催が求められています。

総会を行うには、あらかじめ全区分所有者(組合員)に「招集通知」を送付します。その「招集通知」には、あらかじめ議題として示された事項を記載しておき、周知する必要があります。
総会における各区分所有者(組合員)の議決権割合は、規約で別段の定めがない限りは専有部分の床面積の割合となっています。

通常、区分所有者(組合員)及び議決権の過半数で決議をとりますが、以下にあるとおり、建替え等の特別な議決に関しては、その割合が異なっています。

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デューデリジェンス ~投資の初心者 OwnersBook1年生(24)~

「デューデリジェンス」という言葉をここ数年耳にすることが多くなりました。投資用として不動産を買う人たちが増え、一般的に使われてきているようです。

デューデリジェンス(Due Diligence)とは「デューデリ」とも呼ばれ、英語で Due:当然行われるべき Diligence:努力 と直訳されます。

 

◯ 不動産デューデリジェンス

「不動産デューデリジェンス」とは、一般的に「買主あるいは投資家が不動産を購入、投資する場合、リスクを把握するために当然行わなければならない調査」のことをいい、投資対象物件を適正に評価する手続のことです。

購入した後に出てきた問題を解決するには、多くの場合莫大な労力とコストがかかります。

購入後の問題発生を未然に防ぐためにも、必要に応じて専門家に依頼して、投資対象物件に瑕疵はないか、法的に問題はないか、リスクはどうか等を詳細に調べ、購入価格が妥当なのかを判断し、細かくチェックすることで、リスクを低くするよう努めることが重要です。

不動産の購入は非常に高い買い物です。買主(投資家)は綿密な調査の結果によっては、その不動産を購入しない場合もありえます。

 

◯ 具体的な調査内容

(必要がないと判断される場合等もあり、必ずしも以下の項目の全てが行われるわけではないようです。)

▶ 土地に関して

・権利関係(所有者や抵当権の有無等)の確認
・地盤及び地質(過去の状況や近隣の状況等)の把握

▶ 建物に関して

・建築基準法や消防法等に関しての適法性
・耐震性能等の確認
・建物の管理状況(修繕記録等)や付帯設備等の状況についての確認
・賃貸借関係(契約書の内容や占有状況等)の確認

▶ 経済的状況に関して

・不動産市場等(地価や経済状況等)の把握
・立地や環境等(交通や市場ニーズ等)の把握
・賃貸相場等(近隣の賃料水準等)の把握
・運営支出等(固定資産税等)の把握
・鑑定評価額の把握

等をチェックする行為を指します。
デューデリジェンス
建物が古ければいずれ修繕が発生するだろうし、賃貸物件であれば周辺の立地や環境によっては空室が多くなり収益が見込めない場合も出てくるかも知れません。

リスクを把握するために、詳細な調査を行い、不動産投資を行うには、デューデリジェンスの精度の高さが投資の成否を決めると言っても過言ではなさそうです。

J-REIT(ジェイ・リート)においては、資産運用会社が不動産購入の際にきちんと 「デューデリジェンス」を行っているかどうかがキーポイントになってくるといえそうです。

実際、私たちの普段の生活においても産地や品質、メーカー等を、買い物をする際に吟味されている方もいらっしゃると思います。特に高額な買い物になればなるほど、あらゆる観点から見比べて買う等している方も多いのではないでしょうか?

納得の出来る買い物をするのが大切、それは不動産においても同じことが言えそうですね。

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不動産投資エリアの考察

東京案内時に東京の人口の多さを簡単に伝えられる二つの場所

2020年のオリンピック招致にも成功し、世界的な注目度も急上昇中の東京。日本の首都であり、多くの産業の中心地である東京は、「不動産投資をしよう。」と思い立った日本在住者のみならず、「日本に不動産を購入しよう。」という海外投資家からも熱い視線を注がれています。また、東アジア地域における、観光都市の一つとして、今後ますます海外からの訪問者が増えてくることも予想されます。

そのような状況下で、東京への訪問者を案内するという機会も、もしかしたら出てくるかもしれません。東京観光というと、浅草、東京スカイツリー、秋葉原、原宿などの地域、ランドマークが有名ですが、初めて東京に来る人が驚き感心をすることの一つが、人の多さであることは、疑いがないと思います。今回は東京観光の途中で使える、ちょっとした人数に関するトリビアを紹介します。

※これらはそのまま、不動産投資を行う人間として、知識をちょっとアピールできるものでもあります。

 

渋谷スクランブル交差点:一回の青信号で3,000人が渡る

渋谷
海外からの東京への観光客が最も多く訪れる場所が渋谷です(観光庁調べ。)。渋谷はSHIBUYA109をはじめとした若者・ファッションの街という印象が強いですが、まず観光客をびっくりさせるのがスクランブル交差点の人の多さのようです。実際、人の多い時間帯には、スクランブル交差点を渡らず、JR渋谷駅の方から写真を撮っている観光客の方をよく目にするようになりました。そんな混雑時、一回の青信号で渡る人の数は約3,000人!(Shibuya Center-GaiのHPによる。)これは一つの村の人口といってもいいくらいで、それが、わずか数十秒の青信号の間にあらゆる方向に渡ってゆく様は爽快ですらあります。
サッカー日本代表がブラジルワールドカップ出場を決めた際には、サポーターでごった返し、有名なDJポリスが出動する事態になったことは記憶に新しいですが、今後、日本のみならず、世界からもさらに動向が注目されていくことでしょう。

 

新宿駅:一日平均乗降客数は約326万人で世界一

新宿
スクランブル交差点と並んで、人の多さで圧倒的な数字を示しているのが新宿駅です。一日あたりの平均乗降客数は約326万人(エンタテイメントビジネス総研「乗降客数総覧」)。新宿駅の人の多さはギネス世界記録にも認定されたこともあり、この人数は、サンディエゴ、釜山、ミラノ、ローマといった都市圏の人口に匹敵する数字です。行き交う人の邪魔にならないよう、入場券を購入し混雑時の新宿駅を覗いてみるのも、観光体験としては有意義かもしれません。「うわさに聞いていた東京の通勤電車」の様子に感嘆されるかもしれません。
東京に住んでいるとなかなか気づかないことではありますが、電車・地下鉄網がここまで発達している都市圏というのは世界でもなかなか類を見ないものです。そんな、電車・地下鉄での移動が中心の東京の中でも、特に新宿駅に人が集まる理由としては、中央線、山手線、丸の内線、京王線、小田急線といった主要な路線が交わっていること、新宿近辺で働く人が多いこと、新宿近辺で買い物をする人が多いことなどがあげられます。

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