今回は、オフィスビル等の不動産投資を検討したことがあれば一度は耳にしたことがあるかもしれない、「新耐震」「旧耐震」についてまとめてみました。新旧で何が違うのでしょうか？

耐震基準とは？

住宅やオフィスビル等の建物を建築しようとする際に、ここは自分の敷地だからといって好き勝手に建物を建築してよいわけではなく、最低限守る必要があるルールが法律によって定められています。容積率や建ぺい率等もそのルールの一つですが、これらは建築基準法によって基本的な部分が定められており、耐震基準は、その中の耐震性に関する内容を指しています。

新耐震・旧耐震

耐震基準の歴史を遡ると、関東大震災の翌年、1924年の市街地建築物法（現在の建築基準法の基となった法律）の改正がスタートとされています。その後法律改正等を繰り返しながら規定も変遷してきましたが、現存する建物に関する大きなポイントとしましては、1971年や1981年の建築基準法改正があげられます。1981年の改正はとても大きな改正で、

「震度５強程度の地震ではほとんど損傷しない建物であること」、「震度６強から７に達する程度の地震で倒壊・崩壊しない建物であること」が求められました。大地震でも倒壊・崩壊しないことを目的に「壁量強化」を主とした改正が行われました。

この1981年の改正によってそれ以前の耐震基準で建てられた建築物とそれ以後の耐震基準で建てられた建築物の耐震性能に大きな差が現れました。そこで、一般的に1981年より前の耐震基準は「旧耐震」、1981年以降の耐震基準は『新耐震』と呼ばれています。実際に、平成7年に起こった阪神・淡路大震災の際には、新耐震基準で建築された建物に比し、旧耐震基準で建築された建物に大きな被害が発生し、多くの建物が倒壊・崩壊しました。

1981年に建築されたマンション等は新耐震基準？

では、1981年の建築基準法の改正（新耐震基準への改正）と同時期に建築されたマンション等は新耐震基準に適合しているのでしょうか？これは一般的にはマンション等の建築には半年以上の建築期間がかかることを考えると、「1981年建築のマンション等は旧耐震である可能性が高い」といえます。

正確に説明しますと、1981年（昭和56年）6月1日に新耐震基準を定めた建築基準法が施行されており、その日以後に建築確認を受けた建物に対して新耐震基準が適用されました。建築確認は工事着工前に受けるものですから、1981年の6月1日以降に建築確認が下りたマンション等は、一般的には1982年に入って完成していると思われます。

新耐震か旧耐震かの正確な判断を下すには、建築確認の日付を確認することが必要となります。

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今回は意外と理解できていない管理費と修繕積立金についてまとめてみました。この二つのお金はどのように使われているのでしょうか。

管理費：日常的な管理に対して発生する費用

管理費は、マンション住民の日々の快適な生活を守るために行われる清掃費用や設備点検費用、エレベーターや共用部の電気代などの支払いに充当されるものです。主な内容としては以下のようなものがあります。

したがって、毎月管理費として徴収する金額は基本的には毎月の運営費用として支払う分になります。

管理費に関しては、区分所有建物であるマンション（いわゆる分譲マンション）だけでなく、所有者が一人であるような賃貸マンションに関しても、管理費または共益費といった名目で毎月の賃料と合わせて徴収されることが一般的です。

修繕積立金：定期的、計画的な大規模修繕などを目的

一方の修繕積立金は、マンションの長期的資産価値を保つため、将来の大規模修繕に備えて貯蓄しておくために徴収されるものです。原則として専有部分は区分所有者に専属するため、共用部分を保全していくことが修繕積立金の目的となり、主な用途としては以下のようなものがあります。

修繕積立金は少ない方がいい？

修繕積立金は、30年などの長期間にわたって想定される大規模な修繕工事の計画を立てて、その総額を賄えるように割り出した額とすべきです。ところが、購入者の毎月の負担を抑えることで販売を促進したい、というマンションを分譲する不動産会社の思惑もあって、毎月の修繕積立金の額を当初は低めに設定する傾向があります。年を追って段階的に積立金額をあげていくマンションも多いですが、それでもいざという時に積立金が足りず、区分所有者から追加で修繕費用などを徴収するケースや、管理組合が資金を借入れし、修繕積立金に上乗せして徴収するケースなどが発生しています。

こういった問題に対応するために、国交省では「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を提示しており、将来的な支出にしっかり備えるよう促しています。

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