前回に引続き、今回は「不動産鑑定士」について取り上げてみたいと思います。

■ 不動産鑑定士

不動産鑑定士って？お宝とかを鑑定する人？運命鑑定？姓名鑑定？
不動産鑑定士は、諸説ありますが弁護士・公認会計士と並ぶ3大国家資格の1つに数えられており、土地や建物などの不動産がどれくらいの価値があるのかを適正かつ客観的に判断できる国家資格者なのです。

鑑定士も含めて「士」がつく職業を「士業（シギョウ、サムライギョウ）」といいますが、私たちの生活において不動産は身近なものであるにもかかわらず、「不動産鑑定士」はあまり馴染みがなく知られていないのが現状です。

私たちの身近なところで　「不動産の価格」といえば、土地○万円、建物○万円、マンション○万円と記載される広告などを目にする機会が多いと思います。

しかし、その価格は果たして正しいものなのでしょうか。適正な場合もあるでしょうが、「売りたいと思う価格」と「買いたいと思う価格」は必ずしも一致せず、判断の拠り所が少ないため、「安い」「高い」の判断が非常に難しいのが不動産ではないかと思います。
また、買う人、売る人がそれぞれに満足をしていれば、何のためらいもなく不動産を高く買う人がいたり、逆に現金が急ぎ必要な人が不動産を安く売ったとしても、何の問題もないような気がします。

しかし、

・土地や建物に税金をかける場合
・土地や建物を公共用地として買収する場合
・土地や建物の売買について訴訟になる場合

などには、不動産価格を適正かつ客観的に判断する必要があり、また、土地や建物には多くの法律や規制などがあるので、不動産に関する総合的な専門家として公平な立場から不動産鑑定士が判断する必要がある場合もあると思います。

■ どんなところで活躍しているのだろう？

国や都道府県などの公共機関において適正かつ客観的な価格が必要なところでは、不動産鑑定士の活躍が見られます。

比較的身近なところで言えば、地価公示や地価調査でしょうか。

「地価公示制度」（詳細は住宅購入のポイント(5)　～地価公示～をご覧ください。）：国土交通省が毎年１月１日現在の土地の価格をテレビや新聞などで公表。
「地価調査制度」（地価公示制度と似たような制度）：各都道府県が毎年７月１日現在の土地価格をテレビや新聞などで公表。

また、不動産投資の業界においても投資の判断材料として「不動産鑑定評価書（不動産鑑定士が鑑定を行った際に発行する書面で、国土交通省の定める不動産鑑定評価基準に基づいて評価されたものなので、信頼性が高く、裁判などの立証資料 としても採用される書面です。）」を必要とする場合があります。

例えば、J-REIT（ジェイ・リート）の資産運用会社（詳細はOwnersBook１年生(17)　～不動産投資(5)～をご覧ください。）は不動産購入の際、不動産のチェック（一般的にデューデリジェンスと言われています。）の一環として「不動産鑑定評価書」も必要としているようです。
J-REIT（ジェイ・リート）が保有している不動産の購入には、不動産の専門家である不動産鑑定士が間接的に関わっているということがいえますね。

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OwnersBookは2014年に誕生した国内初の不動産特化型クラウドファンディングです。不動産のプロが厳選した案件に一万円から投資が可能です。

私たちの生活に欠かせない「衣・食・住」において「住」の部分は不動産ととても密接な関係があるもので、普段の生活の中で必ず何かしらの形で関わっているのではないかと思います。

住居として利用している不動産といっても種類はさまざまで、マンション、アパートもしくは戸建などがあり、また自分で所有しているものもしくは賃貸で借りているものなど、形態もさまざまです。

私たちにとって身近な存在である不動産に関わっているプロにはどのような人たちがいるのか、不動産業にまつわる資格について少し取り上げてみようかと思います。

■ 不動産業にまつわる主な資格

・宅地建物取引主任者（2015年４月１日より「宅地建物取引士」と名称が変更される予定ですが、以下「宅地建物取引主任者」と記載します。）

・建築士

・不動産鑑定士

・マンション管理士、管理業務主任者

・土地家屋調査士

・測量士

・司法書士

などがあげられます。

今回は中でも、知名度の高い「宅地建物取引主任者」、通称「宅建（たっけん）」とも呼ばれる国家資格について取り上げてみたいと思います。

■ 宅地建物取引主任者

不動産の取引に際して必要な契約書に誤りがないかなどを確認し、専門知識があまりない一般の人に物件と契約内容に関する重要事項を説明するなどの業務を行うことが出来る資格です。

不動産には沢山の法律が絡むため、しっかりとした法律的な説明（重要事項説明書）などが出来る人が必要であり、宅地建物取引業者は、事務所などに、業務に従事する者の５人に１人以上の割合で宅地建物取引主任者を置くことが決められております。

部屋を借りる時、家を買う時に不動産屋さんにお世話になったことがある人は、契約前に宅地建物取引主任者に物件や契約内容に関する重要事項説明を受けているはずなので、比較的身近に感じる資格ではないかと思います。

具体的には以下のような知識が必要になってくるようです。

・土地の形質、建物の構造についての知識

・民法・借地借家法などの権利関係についての法律知識

・建築基準法・国土利用計画法などの法令上の規定についての知識

・不動産取得税・固定資産税などの税についての知識

・宅地建物取引業法と、不動産に関する幅広い知識

一生のうち自宅の購入もそう何度もある訳ではないので、なかなか日常生活において密接に関わってくる知識は少ないのかも知れませんが、不動産投資の基礎として不動産を知る意味で少しかじってみるのも良いかもしれません。

実際、このブログの別カテゴリ「住宅購入のポイント」でもいくつか紹介してきた内容は「宅建」の知識とも重複しますので、是非ご覧いただければと思います。

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