住宅購入のポイント(4)

日影規制とは ~不動産投資家による住宅購入のポイント(4)~ 

前回は、土地にはそれぞれ都市計画法で定められた「用途地域」があり、所有者は建築物の用途について様々なルールを守る必要があることについてご説明しました。今回は、「用途地域」に続いて「日影規制」(読み方は「ひかげきせい」、または「にちえいきせい」と読みます)についてまとめてみます。

 

日影規制とは

「日影規制」は、住宅地における日照を確保するために、1976年(昭和51年)の建築基準法改正により定められました。その趣旨としては、中高層建築物であるマンション等を建築する際に、その周囲の住宅が日影になる時間の長さを制限することにより、日照条件の悪化を防ぐことを目的としております。

 

日影規制は全国どこでも同じではありません

下図は、横浜市における日影規制に関する規制一覧です。日影規制の規制内容は全国一律ではなく、地方公共団体が建築基準法の内容に沿ってそれぞれ作成しております。

横浜市における日影規制に関する規制一覧
この表の見方について、第1種低層住居専用地域(低層住宅の良好な住環境を守るための地域)における規制内容について説明を加えてみます。

 

日影規制の表現(3時間・2時間・1.5m)

第1種低層住居専用地域の規制は、上の表から一般的に、「3時間・2時間・1.5m」と表現されます。それぞれの具体的な意味については、以下のとおりです。

3時間: 敷地境界から5~10mの範囲の隣地において、(予定)建築物の影が日中の一定時間帯において3時間以上になるような建物は建築できません。
2時間: 敷地境界から10m以上の範囲の隣地において、(予定)建築物の影が日中の一定時間帯において2時間以上になるような建物は建築できません。
1.5m: 上記において影ができる時間を測定する平面は、地面から1.5mの高さで計測します。

つまり、建物を建築する際には、隣接する敷地にできる影の時間をある一定の時間以内に抑える必要があります。また、表の中に「制限を受ける建築物」について規定があり、第1種低層住居専用地域では、「軒高7m以上か、3階以上の建物」について日影規制の適用があります。

日影規制(上面図)

 

日影規制の計算はCADシステムを利用

日影規制をクリアできているかどうかを人の手によって確認することは至難の技です。現在では、CADシステム(Computer Aided Designの略)を利用してコンピューター上で設計します。
建築予定の建物にいろいろと変化を加え計算させ、日影規制をクリアし、かつ最も施主の要望に叶う建物を設計する作業をシステム上で行っています。

 

住宅を購入する際の留意点

日影規制は、あくまでも「日影になる時間の上限」を示しており、「常に日照が確保されている」わけではないことに留意する必要があります。先ほどの例ですと、隣地から5mライン上では、最大3時間は日中日影になる可能性があるということです。
さらに、日影規制の対象になるのは「軒高7m以上か、3階以上の建物」となっており、2階部分が日影を作ることに関しては規制がありません。すなわち、下図のように、日中ずっと日影になってしまう部分ができる可能性もあるわけです。

日影規制(側面図)

 

日影規制は冒頭に述べたとおり、その規制の目的は日照を確保するためですが、内容は「日影を一定時間内に抑える」ことを定めているにとどまります。したがって、住宅を建築する、また購入しようとする場合には、自分の家が日影規制をクリアしているかの確認は当然ですが、日照に影響を及ぼす可能性がある周辺敷地(特に南側の敷地)に、将来的にどのような建物が建築される可能性があるのかを検討し、自分の家の状況をよく検討することが重要です。

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外貨投資(1) ~投資の初心者 OwnersBook1年生(9)~

◯ 外国(海外)のお金で投資?

投資は日本のお金(円)のみならず外国のお金(外貨)に替えてから運用することも可能です。ではなぜわざわざ外国のお金に替えてまで運用・投資をするのでしょうか?

外貨といえば、海外旅行をする際など空港で日本円を旅先の通貨に両替して手にすることがあります。円高・円安といった為替相場によって、持っている日本円を両替して手にする旅先の通貨が多くなるか少なくなるか、一喜一憂したことがあるのではないでしょうか。

もちろん海外旅行するなら円高の時がいいですよね。

この為替の動きを利用して利益を得たり、また日本はいまだ低金利の状況にあるといわれていますが、海外にはもっと金利の高い投資商品を扱っている国があるので、それを狙った運用・投資をして利益を得ることができます。

もちろん投資ですので、リスクを考慮することも必要です。為替は24時間取引されており、毎日常に変動しています。値動きが激しい時もあり、予想していない円高または円安が一気に起こることもあります。
外貨投資(1)

 

◯ 外貨投資の種類

外貨投資の種類には、外貨預金、外貨MMF(マネージメントファンド:極めて安全性の高い債券を中心に投資信託として運用)、FX(外国為替証拠金取引)、外国債券、外国株式、外貨建ての投資信託、海外不動産への投資などがあります。

1番気軽にはじめられそうな投資の1つは「外貨預金」ではないでしょうか。円高の時に預金して、円安の時に引き出せば損はしなくてすみそうです。

ただ預金とはいえ、ペイオフ(自分が預けている銀行が潰れた場合、原則、1,000万円までの元本とその利息は保護される制度)の対象ではなく、手数料が高い(両替するたびにコストがかかる)、利益額によっては確定申告が必要など、デメリットがあることも忘れてはいけません。

海外に行ったときに現地通貨で引出すなどして手数料を節約する方法もありそうですね。

 

次回は個人投資家のあいだで人気上昇中の外貨投資「FX」について取り上げてみたいと思います。

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債券とは? ~投資の初心者 OwnersBook1年生(8)~

◯ 債券とは?

投資信託の中に「債券」という言葉が出てきました。普段の生活の中であまり馴染みのない言葉なので、少し調べてみることにしました。

債券とは、国や地方公共団体(都道府県、市区町村など)や会社などが投資家からお金を借りるために発行する借用書、簡単に言うと「お金やモノを借りた人(借主)が、貸主から借りたことを証明するもの」です。

日本国内であったり外国であったり、また民間の会社だけではなく公的機関など様々なところから発行されています。大まかに言うと、発行するところが国であれば「国債」、民間の会社などであれば「社債」と呼ばれ、債券を購入し満期まで持っていれば、利子が貰え、貸したお金は返ってくるので、何だかお金を貸す債券投資も悪くなく思えてきます。

債券の仕組み

しかし、あくまでも投資ですので、誰にどれくらいの期間、どれくらいのお金を貸すのか、どれくらい信用できる相手なのかなどのリスクもきちんと考慮しなければなりません。

 

▶ 「格付け」?

債券の発行者の安全性・信用度を判断するモノサシとして「格付け」という通信簿のようなものがあります。専門の格付け会社が調査し公表しているので、お金を貸す以上は貸す相手先をきちんと調べておくべきです。国や会社が破綻することも念頭にいれておくべきです。債券がただの紙くずになってしまうことも起こり得るからです。

「アルゼンチン」や「ギリシャ」が借りたお金(国債)を返せないかも!と財政危機に陥ったというニュースは記憶に新しいところです。

また外国の債券に投資した場合には満期日によっては円高円安の影響もあったり、保有期間が長いものは経済状況などにより金利が変動することもあるので、結果的に銀行の定期預金などにいれておいた方が良かったかもということもあり得そうです。やはり投資にはリスクがあるということも忘れてはいけませんね。

 

▶ 計画的な運用

一般的に格付けの高いところは金利が低く、格付けの低いところは金利が高いようですが、貸す相手先さえキチンと見極めることが出来れば、少額から買うことが出来る、あらかじめ利率や満期が決まっているので計画的に運用が出来る、急にお金が必要になっても原則途中で売却できる(売却損がでることもありますので注意が必要です。)など、債券への投資は、いわゆるへそくり投資だったとしても家計を預かる主婦には魅力的かもしれません。

 

▶ 購入方法

債券は株と同様、証券会社との取引となるようですが、株と異なり、取引先の証券会社が商品を持っているときと持っていない時があるようです。証券会社との取引を始める前にどのような商品を持っているのか確認してみるのもよいかもしれません。

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